鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＳＫ（公）０４ -109	品川区		更地	（　）	長方形	北3.6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
b	ＹＯＳ（公）０４ -123	品川区		建付地	（　）	長方形	西3.1m区道、中間画地		準工高度地区2種 (76,212)
c	ＮＳＫ（公）０４ -132	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西3.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (85,200)
d	ＡＲＧ（公）０４ -405	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e	ＡＲＧ（公）０４ -109	品川区		更地	（　）	不整形	南3.5m区道、西2.9m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 602,230	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	601,640	100 [ 85.7]	702,030	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	702,000
b	(　 ) 595,280	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	596,447	100 [ 87.6]	680,876		681,000
c	(　 ) 593,648	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	597,762	100 [ 93.9]	636,594		637,000
d	(　 ) 622,161	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	627,651	100 [ 85.7]	732,382		732,000
e	(　 ) 726,092	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	709,652	100 [ 94.8]	748,578		749,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

品川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,337,618	3,052,775	10,284,843	6,612,000	3,672,843	（　0.9658） 3,547,232	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	101,349,486 円　　　　（　 476,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.28	ＲＣ4	413.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	296 ％	213 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（専有面積３０㎡前後）を想定

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

ポーチ、メールボックス等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	112.34	57.9	65.00	3,300	214,500	1.0	214,500
							1.0	214,500
2～ 2	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,350	326,625	1.0	326,625
							1.0	326,625
3～ 3	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,400	331,500	1.0	331,500
							1.0	331,500
4～ 4	共同住宅	78.54	82.8	65.00	3,450	224,250	1.0	224,250
							1.0	224,250
～

計		413.96	78.5	325.00		1,096,875		1,096,875
								1,096,875

⑨年額支払賃料	1,096,875 円　×　12ヶ月　＝　 13,162,500 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 585,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,747,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 687,375 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,060,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,096,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,420 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,096,875 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 267,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,337,618 円　　　　（　 62,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-37	3,246 ( 3,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,380	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,424 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-44	3,412 ( 3,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,518
c	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-25	3,098 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,129

品川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	348,000 円	116,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,237,275 円	13,747,500　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,052,775 円　（　　　　　　 14,332 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9658

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 413.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,612,000 円（　　　　　 31,042 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,337,618 円
②総費用	3,052,775 円
③純収益　①－②	10,284,843 円
④建物等に帰属する純収益	6,612,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,672,843 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,547,232 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,349,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
品川 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -16

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　有賀　岳大

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

665,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東大井２丁目１０６４番１｢東大井２－２５－１０｣				②地積　(㎡)	213 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,296)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ4F1B	一般住宅、共同住宅、事務所が混在する住宅地域	南東7.5m区道	水道、ガス、下水	立会川 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ区道

交通

施設

立会川駅東方

220m

法令

規制

準工
(70,296)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅のほか事務所等も混在する地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。用途混在で地
域的特性に乏しいものの接近性から住宅利用が進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 705,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 429,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区南東部の大井・品川地区で京急線沿線の住宅地域である。主たる需要者は不動産業者等だが、小
規模画地については地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。旧来からの事務所等が混在する地域であるが、
接近性や割安感などから住宅地化が進んでいる。新型コロナの問題発生以降、不動産業者の住宅用地の仕入れが困難に
なる一方、在宅勤務の普及等からエンドユーザーの住宅取得意欲は旺盛なため、需給は逼迫傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅、低中層マンションが多くみられるなかに事務所、店舗等も混在する地域である。地元企業中心の
事務所需要は減退しており、駅至近の利便性によるマンション利用は用途混在の周辺環境から賃料水準は上限に近く、
収益価格はやや低めに試算された。したがって、市場の実態を反映し実証的な比準価格に重きをおき、収益価格を関連
づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    645,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症による厳
しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、
引き続き持ち直しの動きが弱い分野も見られ
ている。

主たる需要者は京急線沿線ユーザー等、地縁
のある層が主体であったが、在宅勤務の普及
等による住宅事業用地の品薄感から需給は逼
迫傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０４ -104	品川区		建付地	（　）	長方形	南西2m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＫＢＴ（公）０４ -108	品川区		建付地	（　）	長方形	北東5.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	ＴＭＲ（公）０４ -115	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.2m区道、北西4.1m、準角地		近商高度地区3種地区計画 (81,216)
d	ＹＳＴ（公）０４ -120	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,265)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 585,864	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	601,874	100 [ 85.5]	703,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	704,000
b	(　 ) 684,625	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	695,471	100 [ 96.9]	717,720		718,000
c	(　 ) 605,383	100 [ 90.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	662,852	100 [ 92.2]	718,928		719,000
d	(　 ) 672,942	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	693,542	100 [ 99.9]	694,236		694,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	その他	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

品川 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,121,746	3,140,944	9,980,802	6,669,000	3,311,802	（　0.9658） 3,198,538	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	91,386,800 円　　　　（　 429,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.28	ＲＣ4	413.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	296 ％	213 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、中層共同住宅（１ＬＤＫ３３㎡程度）を想定。

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

中層の共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	112.34	57.9	65.00	3,200	208,000	1.0	208,000
							1.0	208,000
2～ 2	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,300	321,750	1.0	321,750
							1.0	321,750
3～ 3	共同住宅	111.54	87.4	97.50	3,360	327,600	1.0	327,600
							1.0	327,600
4～ 4	共同住宅	78.54	82.8	65.00	3,400	221,000	1.0	221,000
							1.0	221,000
～

計		413.96	78.5	325.00		1,078,350		1,078,350
								1,078,350

⑨年額支払賃料	1,078,350 円　×　12ヶ月　＝　 12,940,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 325.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 585,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,525,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 676,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,848,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,078,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,078,350 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 262,562 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,121,746 円　　　　（　 61,604 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-50	3,256 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [ 96.0]	3,555	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-53	2,818 ( 2,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	2,968
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-52	3,410 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	3,580

品川 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	117,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,311,944 円	13,525,200　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 994,500 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,140,944 円　（　　　　　　 14,746 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9658

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 274,000 円／㎡　×　 413.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,669,000 円（　　　　　 31,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,121,746 円
②総費用	3,140,944 円
③純収益　①－②	9,980,802 円
④建物等に帰属する純収益	6,669,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,311,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,198,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,386,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 429,000 円／㎡）