鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＴＳ（公）０４ -117	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.9m区道、東3m、角地		１中専高度地区2種 (80,150)
b	ＹＯＳ（公）０４ -108	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m区道、西4.5m、準角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
c	ＨＴＲ（公）０４ -108	品川区		建付地	（　）	長方形	西3.3m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	ＳＳＫ（公）０４ -128	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		近商高度地区2種 (83,186)
e	ＫＭＭ（公）０４ -1	品川区		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 569,449	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.7]	762,024	100 [ 102.0]	747,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	755,000
b	(　 ) 790,370	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	756,848	100 [ 100.0]	756,848		764,000
c	(　 932,114) 739,989	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	753,309	100 [ 100.0]	753,309		761,000
d	(　 ) 730,414	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	733,278	100 [ 106.1]	691,120		698,000
e	(　 ) 717,636	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	732,148	100 [ 99.0]	739,543		747,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -24.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

品川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,610,408	949,000	3,661,408	1,907,910	1,753,498	（　0.9659） 1,693,704	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	43,428,308 円　　　　（　 462,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	94 ㎡	8.4 m x 10.6 m	前面道路：区道　 3.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプの共同住宅（平均専有床面積２７㎡程度）と想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	3,400	187,000	1.0	187,000
							1.0	187,000
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	3,500	192,500	1.0	192,500
							1.0	192,500
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		379,500		379,500
								379,500

⑨年額支払賃料	379,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,554,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 198,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,752,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 237,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,514,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	379,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,605 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 379,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 92,403 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,610,408 円　　　　（　 49,047 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-34	3,634 ( 3,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-35	3,926 ( 3,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [105.0]	3,527
c	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-36	4,104 ( 4,015)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,553

品川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,300 円	26,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	475,200 円	4,752,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,800 円	26,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,100 円	26,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 949,000 円　（　　　　　　 10,096 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9659

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0594 ×　 40 ％　＋　0.0785 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,907,910 円（　　　　　 20,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,610,408 円
②総費用	949,000 円
③純収益　①－②	3,661,408 円
④建物等に帰属する純収益	1,907,910 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,753,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,693,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,018 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,428,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
品川 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -13

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

TEL.

鑑定評価額

68,300,000 円

１㎡当たりの価格

727,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区大崎４丁目２１３番１６｢大崎４－８－３｣				②地積　(㎡)	94 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,160)
	1:1.2	住宅ＲＣ3	小規模一般住宅、アパート等が多い住宅地域	北東3.7m区道	水道、ガス、下水	大崎広小路 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 75 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北　　　３
．７ｍ区道

交通

施設

大崎広小路駅南方

500m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

小規模の一般住宅地として熟成しており、今後も駅に近い利便性に恵まれた住宅地域として安定的に推移すると
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 762,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 541,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及び隣接区内における普通住宅地域である。主な需要者層は、都内城南地区に住居を求める個人
が中心である。当該地域は狭隘路がやや多く小規模の低層住宅が密集するが、ＪＲ線駅からも徒歩圏であり、良好な交
通・生活利便性、ＪＲ駅周辺の再開発事業の影響等を反映して需要は根強い。昨今のコロナ禍においても地価は堅調に
推移している。市場の中心価格帯は、土地が５千万～７千万円程度、新築戸建住宅で６千万～８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用物件、収益物件が混在する普通住宅地域で小規模な共同住宅等も見られるが、自用の戸建住宅が取引の中心となる
地域である。よって個人需要の取引を基礎にして求め、市場性を反映した比準価格を重視し、想定条件に基づいて求め
た収益性を反映した収益価格を比較考量し、単価と総額との関係、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 678,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[ 95.3]

[101.0]
100

728,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    718,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は昨今におけるコロナ禍の影響により、
厳しい状況が徐々に緩和されつつあるものの
、引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる
。

敷地の細分化が進行し、小規模戸建住宅が増
加している。需要は根強く、昨今のコロナ禍
においても地価は堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＢＴ（公）０４ -1	品川区		建付地	（　）	長方形	南東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	ＫＭＭ（公）０４ -1	品川区		建付地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		１住居高度地区 (70,160)
c	ＳＳＫ（公）０４ -103	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１住居地区計画等 (70,160)
d	ＡＲＧ（公）０４ -119	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１住居 (70,160)
e	ＹＡＳ（公）０４ -127	品川区		更地	（　）	長方形	東5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 638,466	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	620,663	100 [ 80.8]	768,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	776,000
b	(　 ) 717,636	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	732,148	100 [ 99.0]	739,543		747,000
c	(　 ) 862,456	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	862,456	100 [ 113.3]	761,214		769,000
d	(　 ) 658,822	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	634,351	100 [ 86.1]	736,761		744,000
e	(　 ) 801,639	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	802,425	100 [ 105.0]	764,214		772,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 762,000 円／㎡]

品川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,482,225	904,800	3,577,425	1,532,720	2,044,705	（　0.9695） 1,982,341	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	50,829,256 円　　　　（　 541,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	ＬＳ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	160 ％	94 ㎡	8.4 m x 10.6 m	前面道路：区道　 3.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層共同住宅で、１ＬＤＫタイプ（２７㎡程度）を中心に想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下外階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	3,200	176,000	1.0	176,000
							1.0	176,000
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	3,500	192,500	1.0	192,500
							1.0	192,500
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		368,500		368,500
								368,500

⑨年額支払賃料	368,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,422,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 198,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金、敷金等により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,620,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,389,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	368,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,724 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,482,225 円　　　　（　 47,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-21	3,468 ( 3,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,503	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-37	3,853 ( 3,769)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [108.0]	100 [ 98.0]	3,569
c	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-46	3,763 ( 3,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	3,655

品川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,400 円	23,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	462,000 円	4,620,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,300 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 904,800 円　（　　　　　　 9,626 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,532,720 円（　　　　　 16,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,482,225 円
②総費用	904,800 円
③純収益　①－②	3,577,425 円
④建物等に帰属する純収益	1,532,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,044,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,982,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,089 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,829,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 541,000 円／㎡）