鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０４ -104	品川区		建付地	（　）	不整形	南4.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	ＳＴＳ（公）０４ -11	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m区道、西3m、二方路		１中専高度地区2種 (80,160)
c	ＡＲＧ（公）０４ -101	品川区		更地	（　）	不整形	西4.6m区道、北4m、二方路		１低専高度地区1種 (70,150)
d	ＳＴＳ（公）０４ -5	品川区		更地	（　）	長方形	北6.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	ＹＡＳ（公）０４ -402	品川区		更地	（　）	長方形	南5.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 938,409	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	1,009,907	100 [ 99.0]	1,020,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 886,079	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	876,514	100 [ 90.6]	967,455		967,000
c	(　 ) 747,012	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	768,697	100 [ 111.4]	690,033		690,000
d	(　 ) 1,223,083	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,243,875	100 [ 144.6]	860,218		860,000
e	(　 ) 1,159,625	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,122,075	100 [ 145.2]	772,779		773,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +33.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 866,000 円／㎡]

品川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,172,994	3,259,652	11,913,342	6,015,200	5,898,142	（　0.9647） 5,689,938	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	153,782,108 円　　　　（　 518,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＲＣ3	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	297 ㎡	11.9 m x 25.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ（６０㎡前後）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

中小規模建物としてほぼ標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	150.00	85.0	127.50	3,630	462,825	1.0	462,825
							1.0	462,825
2～ 2	共同住宅	150.00	90.0	135.00	3,680	496,800	1.0	496,800
							1.0	496,800
3～ 3	共同住宅	70.00	85.0	59.50	3,710	220,745	1.0	220,745
							1.0	220,745
～

～

計		370.00	87.0	322.00		1,180,370		1,180,370
								1,180,370

⑨年額支払賃料	1,180,370 円　×　12ヶ月　＝　 14,164,440 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 322.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 772,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金、敷金等により担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,937,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 782,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,874,378 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,180,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,180,370 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 287,402 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,172,994 円　　　　（　 51,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-10	5,343 ( 5,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,038	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,762 円/㎡　月額支払賃料（　 3,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-11	3,018 ( 2,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,111
c	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-12	2,883 ( 2,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,035

品川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	103,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,409,152 円	15,657,240　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 460,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,259,652 円　（　　　　　　 10,975 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9647

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,015,200 円（　　　　　 20,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,172,994 円
②総費用	3,259,652 円
③純収益　①－②	11,913,342 円
④建物等に帰属する純収益	6,015,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,898,142 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,689,938 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,782,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
品川 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -10

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

245,000,000 円

１㎡当たりの価格

824,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区北品川５丁目７１８番５７｢北品川５－１４－１０｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1:2	住宅ＲＣ3	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北4m区道	水道、ガス、下水	北品川 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 130 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

４ｍ区道

交通

施設

北品川駅西方

650m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

画地規模が大きく区画整然とした高台の優良住宅地域であり、底堅い需要と地域の名声から、今後も現状の住環
境を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 875,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 518,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区内の鉄道最寄駅から徒歩圏にある中級上位の低層住宅地域。需要者は自己使用を目的とする富裕
層の個人や転売目的の不動産業者等が中心である。需要の中心となる価格帯は、画地規模や街路条件等により異なるが
、３００㎡前後の土地で１㎡当たり８０～１００万円程度と推測される。高台の住環境良好な住宅地域で、品川駅や大
崎駅からもぎりぎり徒歩圏内にある利便性と名声により富裕層の根強い需要があり、地価は微増基調で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には賃貸アパート等も散見されるが、相続税対策等の目的により建てられた物件が多い。１低専で低容積率の
ため、投資採算性に見合った賃貸物件の建設は困難であり、収益目的での土地取引は少なく自用目的での取引が主とな
る地域である。代替競争関係にある他の不動産との比較により価格形成がなされる傾向にあるため、本件では比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,150,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[144.6]

[100.0]
100

809,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期化するコロナ禍の下、景気回復は二極化
傾向にあり、所得格差は拡大しているものの
区内住宅需要は共同住宅をはじめ比較的堅調
である。

御殿山の中規模優良住宅地域。地域要因に特
段の変化はみられないが、名声と底堅い需要
からコロナ禍でも地価は微増基調で推移して
いる。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０４ -118	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m区道、南東5m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
b	ＹＡＳ（公）０４ -136	品川区		建付地	（　）	長方形	北西3.9m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	ＳＴＳ（公）０４ -125	品川区		更地	（　）	長方形	北2m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	ＭＳＫ（公）０４ -104	品川区		建付地	（　）	不整形	南4.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	ＡＢＲ（公）０４ -2	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 814,898	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	803,031	100 [ 93.7]	857,023	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	857,000
b	(　 ) 675,247	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	684,607	100 [ 82.4]	830,834		831,000
c	(　 ) 803,084	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	811,918	100 [ 90.5]	897,147		897,000
d	(　 ) 938,409	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	1,009,907	100 [ 111.1]	909,007		909,000
e	(　 ) 984,000	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	970,880	100 [ 111.4]	871,526		872,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 875,000 円／㎡]

品川 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,808,230	3,426,733	12,381,497	6,482,400	5,899,097	（　0.9647） 5,690,859	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	153,807,000 円　　　　（　 518,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＲＣ3	370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	297 ㎡	11.9 m x 25.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け２ＬＤＫ（平均専用面積約４６㎡）計７戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 86.1 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	85.0	127.50	3,820	487,050	1.0	487,050
							1.0	487,050
2～ 2	住宅	150.00	90.0	135.00	3,870	522,450	1.0	522,450
							1.0	522,450
3～ 3	住宅	70.00	80.0	56.00	3,870	216,720	1.0	216,720
							1.0	216,720
～

～

計		370.00	86.1	318.50		1,226,220		1,226,220
								1,226,220

⑨年額支払賃料	1,226,220 円　×　12ヶ月　＝　 14,714,640 円
⑩a共益費（管理費）	230 円／㎡　×　 318.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 879,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,593,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 815,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,498,015 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,226,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,226,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 298,566 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,808,230 円　　　　（　 53,226 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-29	3,736 ( 3,654)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,736	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,956 円/㎡　月額支払賃料（　 3,870 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-30	4,041 ( 3,953)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,041
c	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-9	4,071 ( 3,983)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,071

品川 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	333,000 円	111,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,468,233 円	16,313,700　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 460,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,426,733 円　（　　　　　　 11,538 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9647

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0584	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,482,400 円（　　　　　 21,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,808,230 円
②総費用	3,426,733 円
③純収益　①－②	12,381,497 円
④建物等に帰属する純収益	6,482,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,899,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,690,859 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,807,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518,000 円／㎡）