鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＳＴ（公）０４ -104	品川区		更地	（　）	長方形	北3.4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＹＡＳ（公）０４ -117	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m区道、北3m、角地		１住居高度地区2種 (70,200)
c	ＭＳＫ（公）０４ -102	品川区		更地	（　）	長方形	南4.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,176)
d	ＭＳＫ（公）０４ -109	品川区		更地	（　）	不整形	東4.3m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,172)
e	ＭＳＫ（公）０４ -9	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 733,652	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	764,662	100 [ 106.7]	716,647	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	717,000
b	(　 ) 839,396	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	815,990	100 [ 112.0]	728,563		729,000
c	(　 ) 764,429	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	735,308	100 [ 102.0]	720,890		721,000
d	(　 ) 692,634	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	765,066	100 [ 106.0]	721,760		722,000
e	(　 ) 730,136	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	740,358	100 [ 101.0]	733,028		733,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 723,000 円／㎡]

品川 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,866,285	1,076,892	3,789,393	2,140,840	1,648,553	（　0.9547） 1,573,874	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	40,355,744 円　　　　（　 545,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.08	ＲＣ4	126.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	168 ％	74 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸・３０㎡（１ＤＫ）程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	34.68	87.0	30.18	3,200	96,576	1.0	96,576
							1.0	96,576
2～ 2	共同住宅	30.68	98.4	30.18	3,300	99,594	1.0	99,594
							1.0	99,594
3～ 3	共同住宅	30.68	98.4	30.18	3,350	101,103	1.0	101,103
							1.0	101,103
4～ 4	共同住宅	30.68	98.4	30.18	3,400	102,612	1.0	102,612
							1.0	102,612
～

計		126.72	95.3	120.72		399,885		399,885
								399,885

⑨年額支払賃料	399,885 円　×　12ヶ月　＝　 4,798,620 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 120.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 217,296 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,015,916 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,765,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	399,885 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,799 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 399,885 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 97,366 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,866,285 円　　　　（　 65,761 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-15	3,160 ( 3,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	3,367	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-16	3,365 ( 3,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	3,373
c	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-17	3,289 ( 3,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	3,324

品川 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,400 円	35,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	501,592 円	5,015,916　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,300 円	35,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,076,892 円　（　　　　　　 14,553 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 274,000 円／㎡　×　 126.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,140,840 円（　　　　　 28,930 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,866,285 円
②総費用	1,076,892 円
③純収益　①－②	3,789,393 円
④建物等に帰属する純収益	2,140,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,648,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,573,874 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,355,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
品川 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -8

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　吉鶴　昇

TEL.

鑑定評価額

50,800,000 円

１㎡当たりの価格

687,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区西中延２丁目２５５番５｢西中延２－９－１｣				②地積　(㎡)	74 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,168)
	1:1	共同住宅Ｓ3F1B	一般住宅、小規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4.2m区道	水道、ガス、下水	荏原中延 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 10 ｍ、南 10 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.6 ｍ、奥行　約　　 8.9 ｍ、規模　　 74 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北　　　４
．２ｍ区道

交通

施設

荏原中延駅西方

310m

法令

規制

１住居
(70,168)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、小規模な戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。一部で敷地の細分化が見受けられるが
、地域的特性に特段の変動は認められず、当面は現状と同様の状態で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 723,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 544,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及び周辺区の駅徒歩圏の低層住宅地域である。需要者の中心は自己利用目的の所得水準が高い個
人である。経済環境は停滞気味であるが、これら需要者の取得意欲は根強く、アフターコロナ下での社会・経済活動の
回復への期待等もあり、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、標準規模の土地で２００万円台前半／坪程
度、総額は５千万円台前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本標準地は、自己居住用の戸建住宅等を主として低層の共同住宅が混在する地域にあって、収益性よりも居住の快適性
及び生活利便性等が重視される傾向が強いことから取引事例比較法による比準価格の相対的説得力が高いものと思料さ
れる。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較衡量のうえ、単価と総額の関係も踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    678,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    681,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会・経済活動へのコロナ禍の影響が続く中
、利便性や居住環境が優れた住宅への需要は
根強く、低金利政策の下支えもあって、地価
は堅調である。

当該地は低層の住宅地域にあって、一部で敷
地の細分化が見受けられる他は地域要因に特
段の変動は認められない。地価は堅調に推移
している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

品川 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０４ -112	品川区		建付地	（　）	台形	西4.3m区道、北1.8m、角地		１住居高度地区2種 (70,172)
b	ＷＴＮ（公）０４ -122	品川区		更地	（　）	不整形	南4.3m区道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,172)
c	ＦＪＮ（公）０４ -6	品川区		建付地	（　）	長方形	南西4.2m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	ＴＭＲ（公）０４ -14	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
e	ＹＡＳ（公）０４ -130	品川区		建付地	（　）	不整形	南西3.3m区道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 746,802	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	706,359	100 [ 97.0]	728,205	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	728,000
b	(　 ) 662,532	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	667,843	100 [ 96.0]	695,670		696,000
c	(　 ) 786,041	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	764,123	100 [ 106.7]	716,142		716,000
d	(　 ) 680,581	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	669,905	100 [ 94.0]	712,665		713,000
e	(　 ) 594,872	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	708,947	100 [ 97.9]	724,154		724,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 723,000 円／㎡]

品川 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,831,116	1,039,712	3,791,404	2,146,820	1,644,584	（　0.9547） 1,570,084	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	40,258,564 円　　　　（　 544,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	42.08	ＲＣ4	126.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	168 ％	74 ㎡	8.2 m x 8.9 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸・３０㎡（１ＤＫ）程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	34.68	87.0	30.18	3,150	95,067	1.0	95,067
							1.0	95,067
2～ 2	共同住宅	30.68	98.4	30.18	3,300	99,594	1.0	99,594
							1.0	99,594
3～ 3	共同住宅	30.68	98.4	30.18	3,350	101,103	1.0	101,103
							1.0	101,103
4～ 4	共同住宅	30.68	98.4	30.18	3,350	101,103	1.0	101,103
							1.0	101,103
～

計		126.72	95.3	120.72		396,867		396,867
								396,867

⑨年額支払賃料	396,867 円　×　12ヶ月　＝　 4,762,404 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 120.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 217,296 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,979,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 248,985 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,730,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	396,867 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,770 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 396,867 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 96,631 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,831,116 円　　　　（　 65,285 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＳＴ（公）０４賃貸　　　　-27	3,698 ( 3,617)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＳＴ（公）０４賃貸　　　　-28	3,365 ( 3,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	3,469
c	ＹＳＴ（公）０４賃貸　　　　-29	3,160 ( 3,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,257

品川 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,700 円	35,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	463,112 円	4,979,700　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,100 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,039,712 円　（　　　　　　 14,050 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9547

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 126.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,146,820 円（　　　　　 29,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,831,116 円
②総費用	1,039,712 円
③純収益　①－②	3,791,404 円
④建物等に帰属する純収益	2,146,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,644,584 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,570,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,217 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,258,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 544,000 円／㎡）