品川 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画 土地 ①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②) ②a道路 ②b公園 ②cその他 1,814 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,814.00 ㎡             総面積に対する割合 （     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）             建物 ①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸 961.20 ㎡  4,660.30 ㎡  4,366.85 ㎡  293.45 ㎡  4,311.70 ㎡  ＲＣ・7F  (    58 戸)  74㎡・３ＬＤＫ 敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率 （      53.0 ％）  （     256.9 ％）  （     240.7 ％）  （      16.2 ％）  （     92.52 ％）  公法上の規制 用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等 準工 準防 高度地区3種 70 ％  300 ％  300 ％  間口 奥行   11.0 ｍ   55.0 ｍ 前面道路： 国道 特定道路までの距離：   25.0 ｍ        ｍ

(4)-3収支計画 収入 ①a販売単価 住宅 950,000 円／㎡  店舗等  円／㎡  ①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定 ②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額 住宅 　    950,000 円／㎡　　×　　     4,311.70 ㎡　　＝　　　　       4,096,115,000 円  店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円  合　計　　　　　　　　         4,096,115,000 円  支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                           　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡  ③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定 ④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)      　    339,900 円／㎡　　×　　　   4,660.30 ㎡　　＝　　　　       1,584,035,970 円  ⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円  ⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定 ⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費          　　　         4,096,115,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         409,611,500 円  支出合計　④+⑤+⑥         1,993,647,470 円

(4)-4　投下資本収益率     11 ％ 投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月  建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月  建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月  建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価 項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③) 収入 販売総額(1期) 327,689,200 円  (      8 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　          297,803,945 円  販売総額(2期) 81,922,300 円  (      2 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　           71,280,593 円  販売総額(3期) 3,686,503,500 円  (     90 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　        3,098,137,541 円  収入合計 － － － － 3,467,222,079 円  支出 建築工事費(1期) 158,403,597 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          147,758,875 円  建築工事費(2期) 158,403,597 円  (     10 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　          140,250,545 円  建築工事費(3期) 1,267,228,776 円  (     80 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　        1,064,979,063 円  開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円  販売管理費(1期) 245,766,900 円  (     60 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          229,251,364 円  販売管理費(2期) 163,844,600 円  (     40 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          142,561,186 円  販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円  支出合計 － － － － 1,724,801,033 円

(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格         3,467,222,079 円　　－　　　　　　        1,724,801,033 円　　＝　　　　　         1,742,421,046 円                961,000 円／㎡