鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０４ -302	品川区		建付地	（　）	長方形	北東3.4m区道、北西4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
b	ＳＳＫ（公）０４ -12	品川区		更地	（　）	不整形	西2m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	ＮＳＫ（公）０４ -301	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	ＳＴＳ（公）０４ -11	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m区道、西3m、二方路		１中専高度地区2種 (80,160)
e	ＳＴＳ（公）０４ -5	品川区		更地	（　）	長方形	北6.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,244,733	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	1,199,728	100 [ 118.8]	1,009,872	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 740,177	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	769,204	100 [ 85.1]	903,882		940,000
c	(　 ) 956,864	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	977,161	100 [ 101.1]	966,529		1,010,000
d	(　 ) 886,079	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	876,514	100 [ 92.2]	950,666		989,000
e	(　 ) 1,223,083	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,243,875	100 [ 126.2]	985,638		1,030,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

品川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,471,710	1,284,286	5,187,424	2,288,030	2,899,394	（　0.9604） 2,784,578	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	71,399,436 円　　　　（　 621,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	ＬＳ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	172 ％	115 ㎡	12.0 m x 9.6 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ（賃貸床面積３４㎡程度）の共同住宅、敷地内駐車場１台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	100.0	69.00	3,630	250,470	1.0	250,470
							1.0	250,470
2～ 2	住宅	69.00	100.0	69.00	3,700	255,300	1.0	255,300
							1.0	255,300
～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		505,770		505,770
								505,770

⑨年額支払賃料	505,770 円　×　12ヶ月　＝　 6,069,240 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 248,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,317,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 333,882 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,343,758 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	505,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 505,770 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 123,147 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,471,710 円　　　　（　 56,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-24	3,784 ( 3,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-25	3,545 ( 3,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,620
c	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-26	4,723 ( 4,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,957

品川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,900 円	31,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	661,086 円	6,677,640　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 266,000 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,284,286 円　（　　　　　　 11,168 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9604

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0594 ×　 40 ％　＋　0.0785 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,288,030 円（　　　　　 19,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,471,710 円
②総費用	1,284,286 円
③純収益　①－②	5,187,424 円
④建物等に帰属する純収益	2,288,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,899,394 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,784,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,214 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,399,436 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 621,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
品川 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -1

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

956,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東五反田４丁目８番７８｢東五反田４－２－１１｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,172)
	1.2:1	住宅Ｗ2F1B	中規模一般住宅が多い傾斜地の既成住宅地域	南東4.3m区道	水道、ガス、下水	高輪台 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．３ｍ区道

交通

施設

高輪台駅西方

450m

法令

規制

１中専
(70,172)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

画地分割や共同住宅への建て替えが進み低利用地の有効利用が徐々に進展するものの、変化に乏しい住宅地域で
ある。今後も地域に急激な変化をもたらす要因がみられないため、暫くは現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 614,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区北端部～港区南西端部に広がる主に山手線内側の住宅地域。中心的な需要者は都心への接近性と住
環境が調和した住宅を求める個人である。品川五山の優良な住宅地域と庶民的な住宅地域の中間にあって需要者層は広
い。コロナ禍にあっても購入層の所得・資産水準は高く、取引価格は強含んでいる。１～２億円超の戸建住宅の取引が
多く、１億円台後半が中心。標準地も土地のみで１億２千万円前後、土地建物で１億６～７千万円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益用不動産もみられるが、標準地は地積が小さく、容積率の低さも相まって、収益性に優れた
規模の建物建築が難しいため、収益価格が低位となった。一方で、比準価格は中心的な需要者の住宅取得及びそれに派
生する取引から把握された実証的な価格である。以上を踏まえ、比準価格が地価形成の過程をより的確に把握している
ことからこれを重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,150,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[127.0]

[104.0]
100

958,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    942,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

品川区の人口は令和２年９月以降減少。取引
件数は低調だが、建築着工は回復。コロナ禍
でも取得層の所得、資産への打撃は小さく、
取引価格は高い。

地域要因に特段の変動はみられない。中心的
需要者の所得が相対的に高いため、コロナ禍
での家計への打撃は小さく、取引価格帯は高
値安定している。

個別的要因に変動はない。接面街路の方位以
外は標準的な規模・画地等の条件であり、代
替競争関係にある他の不動産と比較して競争
力は同等である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＳＴ（公）０４ -5	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東3m私道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,160)
b	ＹＡＳ（公）０４ -302	品川区		建付地	（　）	長方形	北東3.4m区道、北西4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
c	ＮＳＫ（公）０４ -301	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	ＳＴＳ（公）０４ -11	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m区道、西3m、二方路		１中専高度地区2種 (80,160)
e	ＫＳＨ（公）０４ -114	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.3m私道、西4.5m、角地		１中専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,040,625	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,029,403	100 [ 105.7]	973,891	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,010,000
b	(　 ) 1,244,733	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	1,199,728	100 [ 122.5]	979,370		1,020,000
c	(　 ) 956,864	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	977,161	100 [ 100.3]	974,238		1,010,000
d	(　 ) 886,079	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	876,514	100 [ 93.1]	941,476		979,000
e	(　 ) 1,035,082	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	980,960	100 [ 103.5]	947,787		986,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

品川 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,312,472	1,206,546	5,105,926	2,236,860	2,869,066	（　0.9604） 2,755,451	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	70,652,590 円　　　　（　 614,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	ＬＳ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	172 ％	115 ㎡	12.0 m x 9.6 m	前面道路：区道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯及びＤＩＮＫｓ向けの１ＤＫタイプ、平均専有面積が３４㎡程度の共同住宅、敷地内に１台分の平面・自走式駐車場を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	100.0	69.00	3,530	243,570	1.0	243,570
							1.0	243,570
2～ 2	住宅	69.00	100.0	69.00	3,600	248,400	1.0	248,400
							1.0	248,400
～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		491,970		491,970
								491,970

⑨年額支払賃料	491,970 円　×　12ヶ月　＝　 5,903,640 円
⑩a共益費（管理費）	151 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 250,056 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,153,696 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 325,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,188,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	491,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 119,787 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,312,472 円　　　　（　 54,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-32	4,155 ( 4,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	3,737	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-5	4,225 ( 4,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	3,984
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-1	2,907 ( 2,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,244

品川 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,800 円	30,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	592,746 円	6,513,696　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 200,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 260,100 円	30,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,600 円	30,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,206,546 円　（　　　　　　 10,492 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9604

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,600,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0594 ×　 40 ％　＋　0.0785 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,236,860 円（　　　　　 19,451 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,312,472 円
②総費用	1,206,546 円
③純収益　①－②	5,105,926 円
④建物等に帰属する純収益	2,236,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,869,066 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,755,451 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,652,590 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614,000 円／㎡）