別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江東 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 9-4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　岩田　卓也   TEL.

鑑定評価額 6,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 624,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 480,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区辰巳３丁目１０番１ ｢辰巳３－８－５｣ ②地積 　(㎡) 9,939   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 臨港地区 (80,300) 1:1.2 倉庫 ＲＣ5 倉庫、配送センター が建ち並ぶ流通業務 地域 南22m道路、三方路 水道、下水 辰巳 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 大規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ道路 交通 施設 辰巳駅南方 320m 法令 規制 準工 (80,300) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、配送センターが建ち並ぶ流通業務地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因がなく、当分の間 現状と大差なく推移するものと予測する。地価は引き続き、上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    658,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    551,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、江東区のうち、工業系の地域と把握した。主な需要者は、流通業者、倉庫会社、不動産投資会社 等である。近時の物流需要の増加を背景に、高速交通網等に関する利便性や画地条件・街路条件等が十分に整った物流 施設用地については、旺盛な需要が認められ、昨年に於いてもＥコマースの加速等により需要は引き続き堅調である。 立地条件や規模の大小により、取引価格のバラツキが大きいため、中心となる価格は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用又は賃貸用の物流施設としての利用が中心である。比準価格は、工場・物流施設用地の取引事例を採用し、取引市 場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格である。収益価格は、倉庫として賃貸する場合の収益性を反映してい る。需要者の多くは収益性や将来の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重 視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    604,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言全面解除や新型コロナウイルス 感染者数の大幅な減少等により、景気は個人 消費を中心に回復基調を辿っている。 Ｅコマース化の加速等により、物流施設に対 する需要は引き続き堅調であり、地価は上昇 基調で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％