鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）４ -24	江東区		更地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	１１（公）４ -32	江東区		更地	（　）	長方形	南西11m区道、北東2m、二方路		商業 (100,400)
c	０２（公）４ -19	江東区		更地	（　）	不整形	東15m区道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	１０（公）４ -12	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南1.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	１０（公）４ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.8m区道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 914,769	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	924,831	100 [ 131.0]	705,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	706,000
b	(　 ) 553,165	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	560,356	100 [ 82.3]	680,870		681,000
c	(　 ) 932,623	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	919,810	100 [ 127.4]	721,986		722,000
d	(　 ) 537,821	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	544,275	100 [ 83.5]	651,826		652,000
e	(　 ) 479,616	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	512,098	100 [ 76.8]	666,794		667,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -18.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 682,000 円／㎡]

江東 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,029,179	971,332	4,057,847	2,698,360	1,359,487	（　0.9526） 1,295,047	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	30,834,452 円　　　　（　 593,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	41.50	Ｓ5	161.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	52 ㎡	4.6 m x 11.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２階以上居宅（シングルタイプ）を想定。総戸数４戸。

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	21.80	72.0	15.70	3,500	54,950	6.0	329,700
							0.0	0
2～ 3	居宅	34.90	82.5	28.79	3,355	96,590	2.0	193,180
							1.0	96,590
4～ 5	居宅	34.90	82.5	28.79	3,420	98,462	2.0	196,924
							1.0	98,462
～

～

計		161.40	81.1	130.86		445,054		1,109,908
								390,104

⑨年額支払賃料	445,054 円　×　12ヶ月　＝　 5,340,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,340,648 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,274 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,897,374 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,109,908 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,178 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 390,104 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 121,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,029,179 円　　　　（　 96,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）４　　　　-30	3,831 ( 3,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [107.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,311	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,436 円/㎡　月額支払賃料（　 3,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）４　　　　-31	3,879 ( 3,795)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,486
c	０４（公賃）４　　　　-32	3,649 ( 3,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,512

江東 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,500 円	41,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	267,032 円	5,340,648　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 971,332 円　（　　　　　　 18,679 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 161.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,698,360 円（　　　　　 51,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,029,179 円
②総費用	971,332 円
③純収益　①－②	4,057,847 円
④建物等に帰属する純収益	2,698,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,359,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,295,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,834,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江東 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-14

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田中　昌代

TEL.

鑑定評価額

33,300,000 円

１㎡当たりの価格

641,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区牡丹３丁目２番５｢牡丹３－６－４｣				②地積　(㎡)	52 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ5	店舗併用住宅、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東15m区道	水道、ガス、下水	門前仲町 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 25 ｍ、南 15 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 50 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

門前仲町駅南東方

350m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅、飲食店等が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域内に特段の変動要因はなく現状を維持しつつ推移する
と予測する。交通利便性からマンション適地としての需要も多いが、新型コロナ第６波の影響が懸念される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 672,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 586,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内西部一帯に及ぶ商住混在地域である。需要者の中心は地縁を有する個人事業主、自己使用の個人、
法人、地元不動産業者、マンション開発業者の需要もある。交通アクセスに優れ、生活利便施設も充実している一方、
大横川に分断された対象標準地の近隣地域は繁華性がやや劣るため、近年、まとまった規模の土地は高層マンション適
地としての需要が高まっている。地価は、規模や立地条件により用途の多様性が認められるため、一様に把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の地域は、店舗併用住宅、マンション等が多い地域で、投資目的より自用の取引が多い。比準価格は類似地
域の事例を採用し、市場を反映した信頼性の高い価格が得られた。収益価格は店舗兼共同住宅の建築を想定し、投資採
算性に着目した理論的な価格であるが、想定要素が多い。したがって本鑑定評価では、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 840,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[132.6]

[100.0]
100

641,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    638,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区の人口は増加傾向、高齢化率は都平均を下
回る。住・商とも、取引価格は上昇基調にあ
るものの取引件数は減少傾向となっている。

大横川背後の繁華性の低い近隣商業地域で、
小規模住宅が多い。まとまった敷地は交通利
便性の観点からマンション用地としての需要
が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）４ -32	江東区		更地	（　）	長方形	南西11m区道、北東2m、二方路		商業 (100,400)
b	１０（公）４ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.8m区道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	０８（公）４ -14	江東区		建付地	（　）	袋地等	東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	０３（公）４ -23	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.1m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 553,165	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	551,538	100 [ 75.7]	728,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	729,000
b	(　 ) 479,616	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	513,621	100 [ 72.9]	704,556		705,000
c	(　 ) 324,423	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	408,773	100 [ 70.2]	582,298		582,000
d	(　 ) 985,107	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	988,062	100 [ 112.8]	875,941		876,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 672,000 円／㎡]

江東 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,978,907	989,036	3,989,871	2,648,160	1,341,711	（　0.9541） 1,280,126	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	30,479,190 円　　　　（　 586,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	41.50	Ｓ5	161.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	52 ㎡	4.6 m x 11.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は住宅各階１戸、シングルタイプ専有面積２８．７９㎡を想定

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	21.80	72.0	15.70	3,400	53,380	6.0	320,280
							0.0	0
2～ 3	住宅	34.90	82.5	28.79	3,350	96,447	1.0	96,447
							1.0	96,447
4～ 5	住宅	34.90	82.5	28.79	3,380	97,310	1.0	97,310
							1.0	97,310
～

～

計		161.40	81.1	130.86		440,894		707,794
								387,514

⑨年額支払賃料	440,894 円　×　12ヶ月　＝　 5,290,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 130.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,290,728 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 439,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,851,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	707,794 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,490 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,514 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 120,819 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,978,907 円　　　　（　 95,748 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１（公賃）４　　　　-18	3,325 ( 3,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,448 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１（公賃）４　　　　-29	3,571 ( 3,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,536
c	１１（公賃）４　　　　-30	3,738 ( 3,586)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,666

江東 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,000 円	43,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,536 円	5,290,728　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,200 円	43,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 989,036 円　（　　　　　　 19,020 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,200,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 161.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,648,160 円（　　　　　 50,926 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,978,907 円
②総費用	989,036 円
③純収益　①－②	3,989,871 円
④建物等に帰属する純収益	2,648,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,341,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,280,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,479,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 586,000 円／㎡）