鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）４ -24	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	西22.8m都道、東6m、二方路		準工特別工業地区 (70,400)
b	０３（公）４ -28	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、中間画地		２住居 (70,400)
c	１０（公）４ -34	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	１５（公）４ -7	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m区道、北15m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	１５（公）４ -25	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、西4m、二方路		準工 (70,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 711,848	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	706,265	100 [ 99.0]	713,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	713,000
b	(　 ) 725,832	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	744,348	100 [ 125.2]	594,527		595,000
c	(　 ) 612,604	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,505	100 [ 103.9]	594,326		594,000
d	(　 ) 315,767	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	309,636	100 [ 59.3]	522,152		522,000
e	(　 ) 472,304	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	468,600	100 [ 80.9]	579,234		579,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 573,000 円／㎡]

江東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,777,901	1,337,473	5,440,428	3,880,290	1,560,138	（　0.9541） 1,488,528	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	35,441,143 円　　　　（　 443,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	62.40	Ｓ5	254.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	80 ㎡	7.3 m x 11.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅・１ＬＤＫタイプ・総戸数４戸・専有面積４３．８４㎡

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.40	76.0	41.34	3,000	124,020	6.0	744,120
							0.0	0
2～ 2	居宅	50.10	87.5	43.84	2,561	112,274	1.0	112,274
							1.0	112,274
3～ 3	居宅	50.10	87.5	43.84	2,591	113,589	1.0	113,589
							1.0	113,589
4～ 5	居宅	50.10	87.5	43.84	2,631	115,343	1.0	115,343
							1.0	115,343
～

計		254.80	85.0	216.70		580,569		1,200,669
								456,549

⑨年額支払賃料	580,569 円　×　12ヶ月　＝　 6,966,828 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,966,828 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,548,818 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,200,669 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 456,549 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 217,797 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,777,901 円　　　　（　 84,724 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）４　　　　-31	2,366 ( 2,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,713	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,671 円/㎡　月額支払賃料（　 2,561 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１（公賃）４　　　　-32	2,492 ( 2,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,769
c	０１（公賃）４　　　　-33	2,414 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [108.0]	2,531

江東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	316,500 円	63,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	278,673 円	6,966,828　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 538,000 円	63,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,300 円	63,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,337,473 円　（　　　　　　 16,718 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,300,000 円	設計監理料率　 239,000 円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,880,290 円（　　　　　 48,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,777,901 円
②総費用	1,337,473 円
③純収益　①－②	5,440,428 円
④建物等に帰属する純収益	3,880,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,560,138 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,488,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,607 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,441,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江東 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-13

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

TEL.

鑑定評価額

42,700,000 円

１㎡当たりの価格

534,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区北砂５丁目２７０番２｢北砂５－１４－１３｣				②地積　(㎡)	80 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	東25m都道	水道、ガス、下水	大島 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

大島駅南方

1.0km

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移するものと予測する。新型コロナウイルスの
オミクロン株による国内での感染拡大懸念等により、今後の地価の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 566,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 437,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江東区中・東部の幹線道路、準幹線道路及びそれに準じる道路沿いの地域と把握した。主な需要者は、
地縁性のある事業法人、個人事業者及び不動産会社等である。相応の規模を有する土地については、マンション用地と
しての需要も認められる。店舗は客足が戻りつつあり、マンション住戸の需要は回復している。土地の市場での中心価
格帯は、立地や規模等にもよるが、４千万円～５千万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高い価格であ
る。収益価格は、店舗兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多くは収益性や将来の資産価
値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地か
らの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 840,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[159.5]

[100.0]
100

533,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言全面解除や新型コロナウイルス
感染者数の大幅な減少等により、景気は個人
消費を中心に回復基調を辿っている。

一昨年と比較すると、令和３年は新型コロナ
ウイルス感染症の地価への影響は限定的であ
る。地価は微増で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０（公）４ -34	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
b	０３（公）４ -28	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、中間画地		２住居 (70,400)
c	０６（公）４ -27	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	東21.9m都道、北6m、西3m、三方路		商業 (100,400)
d	０２（公）４ -19	江東区		更地	（　）	不整形	東15m区道、南4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 612,604	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	618,117	100 [ 108.9]	567,601	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	568,000
b	(　 ) 725,832	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	743,607	100 [ 130.8]	568,507		569,000
c	(　 ) 824,053	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	804,013	100 [ 147.2]	546,204		546,000
d	(　 ) 932,623	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	919,810	100 [ 153.9]	597,667		598,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +55.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 566,000 円／㎡]

江東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,891,456	1,336,787	5,554,669	4,012,120	1,542,549	（　0.9526） 1,469,432	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,986,476 円　　　　（　 437,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	62.40	Ｓ5	254.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	80 ㎡	7.3 m x 11.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・フロア貸し、２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ専有面積約４３．８４㎡・総戸数４戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	54.40	76.0	41.34	3,000	124,020	6.0	744,120
							0.0	0
2～ 3	居宅	50.10	87.5	43.84	2,749	120,516	1.0	120,516
							1.0	120,516
4～ 5	居宅	50.10	87.5	43.84	2,810	123,190	1.0	123,190
							1.0	123,190
～

～

計		254.80	85.0	216.70		611,432		1,231,532
								487,412

⑨年額支払賃料	611,432 円　×　12ヶ月　＝　 7,337,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,337,184 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 608,986 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,728,198 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,231,532 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,293 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 487,412 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 151,965 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,891,456 円　　　　（　 86,143 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）４　　　　-27	1,857 ( 1,817)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,651	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,829 円/㎡　月額支払賃料（　 2,749 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）４　　　　-28	2,242 ( 2,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,981
c	０４（公賃）４　　　　-29	2,191 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,855

江東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,500 円	62,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	293,487 円	7,337,184　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 529,500 円	62,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,300 円	62,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,336,787 円　（　　　　　　 16,710 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,300,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 254.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,012,120 円（　　　　　 50,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,891,456 円
②総費用	1,336,787 円
③純収益　①－②	5,554,669 円
④建物等に帰属する純収益	4,012,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,542,549 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,469,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,986,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437,000 円／㎡）