鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）４ -24	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.9m都道、南7.3m、二方路		商業高度地区3種 (100,395)
b	１５（公）４ -30	江東区		建付地	（　）	長方形	南東18.1m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,339)
c	１１（公）４ -24	江東区		更地	（　）	ほぼ整形	北東32.6m都道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＨＴＲ（公）０４ -202	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)
e	Ｒ４１１０８ -11	大田区		更地	（　）	ほぼ整形	西35m国道、北4m、南7.3m、三方路		近商 (93,332)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,282,997	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,297,138	100 [ 98.9]	1,311,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,380,000
b	(　 ) 1,296,438	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,315,503	100 [ 98.3]	1,338,253		1,410,000
c	(　 ) 1,709,884	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,732,112	100 [ 114.5]	1,512,762		1,590,000
d	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,070,383	100 [ 197.6]	1,553,838		1,630,000
e	(　 ) 901,544	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 94.7]	960,568	100 [ 86.6]	1,109,201		1,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +90.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 -3.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,320,000 円／㎡]

江東 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,869,611,229	769,676,849	3,099,934,380	2,248,020,000	851,914,380	（　0.8980） 765,019,113	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	19,125,477,825 円　　　　（　 1,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	12,671.20	ＲＣ12F3B	113,306.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専防火地区計画等	80 ％	200 ％	500 ％	18,088 ㎡	226.4 m x 79.9 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：事務所、各階フロア貸しまたは一部部分貸し、駐車場は平面・自走式を想定。

⑦有効率　 60.6 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	機械室等	3,819.24

地下 1～ 2	駐車場	11,002.18

1～ 1	店舗	12,648.00	77.9	9,853.77	5,364	52,855,622	10.0	528,556,220
							0.0	0
2～11	事務所	7,337.52	80.1	5,877.90	4,876	28,660,640	10.0	286,606,400
							0.0	0
12～12	機械室等	1,459.62

計		113,306.42	60.6	68,632.77		339,462,022		3,394,620,220
								0

⑨年額支払賃料	339,462,022 円　×　12ヶ月　＝　 4,073,544,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 68,632.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 360 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 151,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,073,544,264 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 151,200,000 円　　×　　 40.0 ％　＝　　 386,363,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,838,380,723 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,394,620,220 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,230,506 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,869,611,229 円　　　　（　 213,933 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）４　　　　-33	3,972 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,917 円/㎡　月額支払賃料（　 4,876 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５（公賃）４　　　　-34	3,419 ( 3,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	4,786
c	１５（公賃）４　　　　-35	4,668 ( 4,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	5,277

江東 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,600,000 円	36,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	147,866,049 円	4,224,744,264　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,110,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 307,700,000 円	36,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200,000 円	36,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200,000 円	36,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 769,676,849 円　（　　　　　　 42,552 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8980

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 113,306.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,248,020,000 円（　　　　　 124,282 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,869,611,229 円
②総費用	769,676,849 円
③純収益　①－②	3,099,934,380 円
④建物等に帰属する純収益	2,248,020,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	851,914,380 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	765,019,113 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,294 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,125,477,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江東 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-12

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　栗山　大介

TEL.

鑑定評価額

22,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区有明３丁目１番１６０外｢有明３－５－７｣				②地積　(㎡)	18,088 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) 防火（その他）地区計画等 (80,500)
	3:1	店舗、倉庫兼事務所等ＳＲＣ21F1B	高層業務商業複合施設が集積する臨海副都心地域	南東20m道路、三方路	水道、ガス、下水	国際展示場 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 140 ｍ、南 120 ｍ、北 220 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 80.0 ｍ、規模　　 16,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ道路

交通

施設

国際展示場駅南西方

450m

法令

規制

工専
(80,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

新型コロナ収束後においても在宅勤務が定着すれば、今後については、大規模ビルの事務所賃貸市場が弱含む可
能性があるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内全域、周辺区の臨海部及び臨海部に隣接する地域において、中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業
地域であると判定した。主な需要者は不動産開発業者、投資家及び自己使用目的の事業法人等である。緩和的な金融環
境を背景に不動産投資市場に資金が引き続き流入し、新型コロナについては未だ予断を許さないものの、開発により相
応の収益が見込まれる物件については依然として引き合いが強い。需要の中心となる価格帯は規模により区々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は臨海部の商業地だが、比準価格は同一需給圏内の類似地域等において、代替競争関係にある不動産の取引
事例を収集して求めたため規範性が高い。一方、収益価格は、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域では需
要者も着目するものの、やや想定項目が多く規範性が若干劣る。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量
のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの収束の行方については予断を許
さないものの、経済社会活動が正常化に向か
う中、当区内の土地需要は安定的である。

新型コロナにより、店舗需要に一部弱さは見
られるものの、事務所については、需給バラ
ンスから募集賃料の下落は顕在化していない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）４ -38	江東区		建付地	（　）	長方形	北東32m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	０８（公）４ -8	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南40m国道、中間画地		商業 (100,700)
c	０４（公）４ -16	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m都道、東11m、角地		商業高度地区35m (100,500)
d	ＭＳＫ（公）０４ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、中間画地		準工地区計画 (60,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,986,842	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	2,076,967	100 [ 171.9]	1,208,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,594,338	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,607,093	100 [ 128.3]	1,252,606		1,320,000
c	(　 ) 852,295	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	816,580	100 [ 63.1]	1,294,105		1,360,000
d	(　 ) 3,087,890	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,109,505	100 [ 196.5]	1,582,445		1,660,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +80.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,320,000 円／㎡]

江東 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,729,641,630	747,625,463	2,982,016,167	2,173,500,000	808,516,167	（　0.8980） 726,047,518	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	18,151,187,950 円　　　　（　 1,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	12,671.20	ＲＣ12F3B	113,306.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専防火地区計画等	80 ％	200 ％	500 ％	18,088 ㎡	226.4 m x 79.9 m	前面道路：道路　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：事務所。各階フロア貸しまたは一部部分貸しを想定。駐車場は平面・自走式を想定。

⑦有効率　 60.6 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	機械室等	3,819.24

地下 1～ 2	駐車場	11,002.18

1～ 1	店舗	12,648.00	77.9	9,853.77	5,000	49,268,850	10.0	492,688,500
							0.0	0
2～11	事務所	7,337.52	80.1	5,877.90	4,700	27,626,130	10.0	276,261,300
							0.0	0
12～12	機械室等	1,459.62

計		113,306.42	60.6	68,632.77		325,530,150		3,255,301,500
								0

⑨年額支払賃料	325,530,150 円　×　12ヶ月　＝　 3,906,361,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 68,632.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 360 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 151,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,906,361,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 151,200,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 357,868,944 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,699,692,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,255,301,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,948,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,729,641,630 円　　　　（　 206,194 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８（公賃）４　　　　-37	3,972 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.7]	100 [100.0]	4,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,739 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８（公賃）４　　　　-38	4,578 ( 4,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,844
c	０８（公賃）４　　　　-39	3,419 ( 3,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.7]	100 [100.0]	4,339

江東 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000,000 円	35,000,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	142,014,663 円	4,057,561,800　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 133,110,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 297,500,000 円	35,000,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,000,000 円	35,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000,000 円	35,000,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 747,625,463 円　（　　　　　　 41,333 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8980

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 113,306.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,173,500,000 円（　　　　　 120,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,729,641,630 円
②総費用	747,625,463 円
③純収益　①－②	2,982,016,167 円
④建物等に帰属する純収益	2,173,500,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	808,516,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	726,047,518 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,140 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,151,187,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000,000 円／㎡）