鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）４ -28	江東区		貸家建付地	（　）	不整形	西25m都道、中間画地		２住居 (70,400)
b	０３（公）４ -24	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,240)
c	０３（公）４ -25	墨田区		貸家建付地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		商業高度地区最高28m (100,240)
d	１０（公）４ -12	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南1.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e	１０（公）４ -34	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 725,832	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	744,348	100 [ 117.9]	631,338	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	631,000
b	(　 ) 644,468	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	656,068	100 [ 111.1]	590,520		591,000
c	(　 ) 567,598	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	577,815	100 [ 114.1]	506,411		506,000
d	(　 ) 537,821	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	520,406	100 [ 98.1]	530,485		530,000
e	(　 ) 612,604	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	619,955	100 [ 117.1]	529,424		529,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +11.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 539,000 円／㎡]

江東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,825,853	1,783,063	7,042,790	5,564,160	1,478,630	（　0.9526） 1,408,543	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	33,536,738 円　　　　（　 381,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	62.61	ＲＣ5	287.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	88 ㎡	9.4 m x 8.7 m	前面道路：区道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階以上：居宅（２～４階は専有面積約５３㎡、５階は専有面積約４６㎡）を各階１戸と想定

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.77	87.4	56.62	3,000	169,860	6.0	1,019,160
							0.0	0
2～ 2	住宅	57.42	92.8	53.26	2,890	153,921	1.0	153,921
							1.0	153,921
3～ 3	住宅	57.42	92.8	53.26	2,916	155,306	1.0	155,306
							1.0	155,306
4～ 4	住宅	57.42	92.8	53.26	2,939	156,531	1.0	156,531
							1.0	156,531
5～ 5	住宅	50.30	91.7	46.14	2,965	136,805	1.0	136,805
							1.0	136,805

計		287.33	91.4	262.54		772,423		1,621,723
								602,563

⑨年額支払賃料	772,423 円　×　12ヶ月　＝　 9,269,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,269,076 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 648,835 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,620,241 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,621,723 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 602,563 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 190,530 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,825,853 円　　　　（　 100,294 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７（公賃）４　　　　-31	3,345 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	3,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,974 円/㎡　月額支払賃料（　 2,890 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７（公賃）４　　　　-32	2,782 ( 2,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,927
c	１７（公賃）４　　　　-33	2,575 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,794

江東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	86,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	370,763 円	9,269,076　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 734,400 円	86,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,400 円	86,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,400 円	86,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,783,063 円　（　　　　　　 20,262 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,400,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 287.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,564,160 円（　　　　　 63,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,825,853 円
②総費用	1,783,063 円
③純収益　①－②	7,042,790 円
④建物等に帰属する純収益	5,564,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,478,630 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,408,543 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,006 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,536,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 381,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 5-1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

475,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区南砂３丁目１７６２番３０｢南砂３－１２－４｣				②地積　(㎡)	88 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1	店舗兼共同住宅Ｓ4	店舗、中層共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東7.8m区道	水道、ガス、下水	南砂町 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 25 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．８ｍ区道

交通

施設

南砂町駅北方

420m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が多い古くからの商店街である。繁華性は薄く、新規の出店等はあまり見られ
ないため、当分の間は大きな変化は無いものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 490,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 458,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区内、都営新宿線、東京メトロ東西線の各駅勢圏の近隣商業地域である。需要者は賃貸マンション等
の収益物件の経営を成し得る個人又は法人、物品販売業者、飲食店舗事業者等が中心で、規模が大きい土地は業者買い
の対象である。商店街の繁華性は劣るが生活利便性は優れており需要は底堅い。コロナ禍において取引件数は減少傾向
にあるが、地価は概ね堅調で若干の上昇傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を十分に反映した価格である。本件では地域要因が類似し、規範性が比較的高いと判断する事例から
試算されており、信頼性が高いと判断する。収益価格は比準価格よりやや低位に試算されたが投資対象としての収益性
を検討する有力な指標であり、需要者の意思決定を左右する価格である。従って、比準価格と収益価格を比較考量し、
規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 840,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[178.9]

[100.0]
100

475,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    468,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、高齢化率は東京都
平均を下回り、最近は上昇に歯止めが掛って
いる。商業地の取引件数は減少している。

特に地域要因に変化は見られないが、用途の
多様性、利便性等から需要は底堅い。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０（公）４ -12	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南1.8m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
b	０２（公）４ -8	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	１５（公）４ -7	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m区道、北15m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	１０（公）４ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.8m区道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 537,821	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	545,350	100 [ 111.1]	490,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	491,000
b	(　 ) 722,963	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	728,747	100 [ 142.1]	512,841		513,000
c	(　 ) 315,767	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	309,636	100 [ 63.9]	484,563		485,000
d	(　 ) 479,616	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	484,892	100 [ 96.9]	500,405		500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 490,000 円／㎡]

江東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,004,303	1,702,908	7,301,395	5,525,520	1,775,875	（　0.9526） 1,691,699	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	40,278,548 円　　　　（　 458,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	62.61	ＲＣ5	287.33
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	88 ㎡	9.4 m x 8.7 m	前面道路：区道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロアー貸し、２階以上は標準的住居タイプを２ＬＤＫ（専有面積は平均約５３㎡）、総戸数３戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.77	87.4	56.62	3,200	181,184	6.0	1,087,104
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	57.42	92.8	53.26	3,000	159,780	1.0	159,780
							1.0	159,780
5～ 5	共同住宅	50.30	91.7	46.14	3,100	143,034	1.0	143,034
							1.0	143,034
～

～

計		287.33	91.4	262.54		803,558		1,709,478
								622,374

⑨年額支払賃料	803,558 円　×　12ヶ月　＝　 9,642,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,642,696 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 800,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,842,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,709,478 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 622,374 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 146,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,004,303 円　　　　（　 102,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７（公賃）４　　　　-29	2,792 ( 2,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,265	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,067 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７（公賃）４　　　　-32	2,782 ( 2,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,944
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	343,200 円	85,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	385,708 円	9,642,696　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 729,300 円	85,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,800 円	85,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,702,908 円　（　　　　　　 19,351 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,800,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 287.33 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,525,520 円（　　　　　 62,790 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,004,303 円
②総費用	1,702,908 円
③純収益　①－②	7,301,395 円
④建物等に帰属する純収益	5,525,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,775,875 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,691,699 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,278,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 458,000 円／㎡）