鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）４ -3	江東区		建付地	（　）	長方形	北3.8m道路、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,240)
b	１０（公）４ -5	江東区		建付地	（　）	不整形	南1.8m道路、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
c	０８（公）４ -3	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.2m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	１５（公）４ -19	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
e	１０（公）４ -13	江東区		建付地	（　）	袋地等	西3.6m道路、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 513,372	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	521,586	100 [ 125.7]	414,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 349,497	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	372,674	100 [ 99.7]	373,795		381,000
c	(　 ) 539,557	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	519,002	100 [ 128.2]	404,838		413,000
d	(　 ) 564,237	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	555,939	100 [ 128.1]	433,988		443,000
e	(　 ) 455,373	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	498,930	100 [ 128.5]	388,272		396,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 397,000 円／㎡]

江東 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,285,078	842,525	3,442,553	2,318,400	1,124,153	（　0.9526） 1,070,868	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	25,496,857 円　　　　（　 280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｓ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	70 ％	300 ％	240 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.0 m	前面道路：道路　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅各階１戸、コンパクトタイプ平均専有面積４０．００㎡～４７．５０㎡を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	80.0	40.00	2,750	110,000	1.0	110,000
							1.0	110,000
2～ 2	住宅	50.00	95.0	47.50	2,800	133,000	1.0	133,000
							1.0	133,000
3～ 3	住宅	50.00	95.0	47.50	2,850	135,375	1.0	135,375
							1.0	135,375
～

～

計		150.00	90.0	135.00		378,375		378,375
								378,375

⑨年額支払賃料	378,375 円　×　12ヶ月　＝　 4,540,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,540,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 376,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,163,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	378,375 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,375 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 117,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,285,078 円　　　　（　 47,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１（公賃）４　　　　-12	2,981 ( 2,858)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	2,702	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,882 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１（公賃）４　　　　-26	2,700 ( 2,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,727
c	１１（公賃）４　　　　-27	2,987 ( 2,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	2,886

江東 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	36,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	227,025 円	4,540,500　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 306,000 円	36,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,000 円	36,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 842,525 円　（　　　　　　 9,259 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,000,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,318,400 円（　　　　　 25,477 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,285,078 円
②総費用	842,525 円
③純収益　①－②	3,442,553 円
④建物等に帰属する純収益	2,318,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,124,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,070,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,768 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,496,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江東 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -27

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　田上　克彦

TEL.

鑑定評価額

33,700,000 円

１㎡当たりの価格

370,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区北砂４丁目１２３４番５｢北砂４－３０－１６｣				②地積　(㎡)	91 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種特別工業地区 (70,240)
	1:1.5	共同住宅Ｓ3	住宅、共同住宅、小工場が混在する住宅地域	東3m道路	水道、ガス、下水	南砂町 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 85 ｍ、西 155 ｍ、南 140 ｍ、北 210 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北３ｍ道
路

交通

施設

南砂町駅北方

1.2km

法令

規制

準工
(70,240)
準防
高度地区3種
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

低層一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する地域で、地域要因に特段の変動はない。当面は大した変化は無く
、現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 296,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区東部で、都営新宿線、東京メトロ東西線の各駅勢圏の混在住宅地である。需要者は地縁性のある個
人又は法人が中心で、規模が大きい土地は業者買いの対象である。駅距離はやや劣るが、周辺には商店街等の生活利便
施設が存在し、住宅地として相応の需要は期待できる。一般的な新築住宅は規模が１００㎡未満、土地単価は坪当たり
１３０万円程度である。コロナ禍において取引件数は減少傾向にあるが、地価は若干の上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を十分に反映した価格である。収益価格も対象標準地の収益性を反映した価格であるが、近隣地域は
、一般住宅、共同住宅、小工場等が混在する住宅地域であり、このような市場での一般的な取引は自己使用目的と考え
られるため、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強い。従って、比準価格を標準に収益価格も比較
考量し、規準価格との均衡にも留意して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 425,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[101.0]

100
[118.3]

[102.0]
100

369,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    366,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、高齢化率は東京都
平均を下回り、最近は上昇に歯止めが掛って
いる。住宅地の取引件数は減少している。

特に地域要因に変化は見られないが、江東区
内でも地価水準が低い地域で、住宅地の需要
は底堅い。

特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は低位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９（公）４ -19	江東区		建付地	（　）	不整形	北東4m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,240)
b	１５（公）４ -6	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.8m道路、南3m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,160)
c	１５（公）４ -26	江東区		建付地	（　）	長方形	東3.8m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	１５（公）４ -27	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.3m私道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,258)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,911	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	329,170	100 [ 88.9]	370,270	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	378,000
b	(　 ) 371,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	408,181	100 [ 107.7]	378,998		387,000
c	(　 ) 386,179	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	385,043	100 [ 102.8]	374,555		382,000
d	(　 ) 419,483	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	418,660	100 [ 109.3]	383,038		391,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

江東 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,336,180	707,880	3,628,300	2,440,760	1,187,540	（　0.9526） 1,131,251	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,934,548 円　　　　（　 296,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＲＣ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	70 ％	300 ％	240 ％	91 ㎡	7.6 m x 12.0 m	前面道路：道路　 3.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な住居タイプを２ＤＫ（専有面積は平均約４５㎡）、総戸数３戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の用途、構造、規模等から判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	50.00	80.0	40.00	2,750	110,000	1.0	110,000
							1.0	110,000
2～ 2	共同住宅	50.00	95.0	47.50	2,850	135,375	1.0	135,375
							1.0	135,375
3～ 3	共同住宅	50.00	95.0	47.50	2,950	140,125	1.0	140,125
							1.0	140,125
～

～

計		150.00	90.0	135.00		385,500		385,500
								385,500

⑨年額支払賃料	385,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,626,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,626,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 383,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,242,042 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 385,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 90,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,336,180 円　　　　（　 47,650 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）４　　　　-28	2,372 ( 2,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,824	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,913 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９（公賃）４　　　　-32	2,530 ( 2,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,976
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

江東 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,700 円	37,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	138,780 円	4,626,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 57,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,100 円	37,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,900 円	37,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 707,880 円　（　　　　　　 7,779 円／㎡）　　（経費率　　 16.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,900,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,440,760 円（　　　　　 26,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,336,180 円
②総費用	707,880 円
③純収益　①－②	3,628,300 円
④建物等に帰属する純収益	2,440,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,187,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,131,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,431 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,934,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 296,000 円／㎡）