鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）４ -14	江東区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,309)
b	１４（公）４ -13	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		準工特別用途地区 (70,400)
c	１１（公）４ -17	江東区		建付地	（　）	長方形	南東4.6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,184)
d	０８（公）４ -11	江東区		建付地	（　）	袋地等	南10m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e	１４（公）４ -21	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東2.9m私道、中間画地		商業高度地区3種 (86,203)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 542,765	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	546,564	100 [ 145.2]	376,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	391,000
b	(　 ) 651,920	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	657,787	100 [ 144.7]	454,587		473,000
c	(　 ) 577,229	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	557,803	100 [ 134.8]	413,800		430,000
d	(　 ) 516,218	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	620,691	100 [ 148.7]	417,412		434,000
e	(　 ) 642,725	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	629,129	100 [ 168.8]	372,707		388,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +65.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 394,000 円／㎡]

江東 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,377,403	2,444,883	9,932,520	7,406,000	2,526,520	（　0.9526） 2,406,763	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	57,303,881 円　　　　（　 288,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	80 ％	300 ％	300 ％	199 ㎡	11.5 m x 17.2 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅・２ＬＤＫタイプ・総戸数６戸・平均専有面積４８．００㎡、５１．００㎡

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	80.0	96.00	2,680	257,280	2.0	514,560
							1.0	257,280
2～ 2	居宅	120.00	85.0	102.00	2,704	275,808	2.0	551,616
							1.0	275,808
3～ 4	居宅	120.00	85.0	102.00	2,740	279,480	2.0	558,960
							1.0	279,480
～

～

計		480.00	83.8	402.00		1,092,048		2,184,096
								1,092,048

⑨年額支払賃料	1,092,048 円　×　12ヶ月　＝　 13,104,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 402.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,104,576 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,087,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,016,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,184,096 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,092,048 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 340,479 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,377,403 円　　　　（　 62,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）４　　　　-24	3,055 ( 2,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	2,815	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,785 円/㎡　月額支払賃料（　 2,704 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）４　　　　-25	3,077 ( 3,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,685
c	０４（公賃）４　　　　-26	2,941 ( 2,880)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,855

江東 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	575,000 円	115,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	524,183 円	13,104,576　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 977,500 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,444,883 円　（　　　　　　 12,286 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,406,000 円（　　　　　 37,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,377,403 円
②総費用	2,444,883 円
③純収益　①－②	9,932,520 円
④建物等に帰属する純収益	7,406,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,526,520 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,406,763 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,303,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
江東 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -19

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　小林　尚子

TEL.

鑑定評価額

74,800,000 円

１㎡当たりの価格

376,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸９丁目１２０番１１｢亀戸９－２５－１｣				②地積　(㎡)	199 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種特別工業地区 (80,300)
	1:1.5	住宅ＲＣ4	住宅や事業所等の中に小工場も混在する住宅地域	北西5.5m区道、南西側道	水道、ガス、下水	亀戸 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 17 ｍ、西 25 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．５ｍ
区道

交通

施設

亀戸駅東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動はみられず、当面は現状を維持するものと予測する。新型コロナウイルス感染症はいまだ
収束には至っていないものの住宅需要は堅調であり、地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 415,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 306,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、江東区及び周辺区における各駅から徒歩圏の混在住宅地域である。需要者の属性は、自用及び収益目的
の個人や地元事業者等が中心となる。区内主要駅である亀戸駅を最寄りとし、交通アクセスが良く、比較的住環境も良
好な地域であることから、周辺ではマンション用地としての土地取引も見られ、不動産需要は概ね安定的に推移してい
る。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で総額７千万円から８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域に存する取引事例を収集し、適切に査定した。収益価格は、収益性に着目した価格であり、周辺
には賃貸マンションも存する当該標準地においては十分参考になる。ただし、収益価格は想定要素が多く、やや説得力
に欠ける。よって、実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 450,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[102.0]

100
[123.9]

[104.0]
100

376,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大の影響は引き
続いているが、景気動向は一部持ち直しがみ
られ、不動産需要は堅調である。

混在住宅地域として熟成しており、地域要因
に特段の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８（公）４ -11	江東区		建付地	（　）	袋地等	南10m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	０８（公）４ -19	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		準工高度地区3種２特工 (70,240)
c	１１（公）４ -17	江東区		建付地	（　）	長方形	南東4.6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,184)
d	１４（公）４ -19	江東区		更地	（　）	ほぼ正方形	南5.6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 516,218	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	551,725	100 [ 139.1]	396,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	413,000
b	(　 ) 567,991	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	563,536	100 [ 141.8]	397,416		413,000
c	(　 ) 577,229	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	557,803	100 [ 133.4]	418,143		435,000
d	(　 ) 483,990	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	460,021	100 [ 119.6]	384,633		400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 415,000 円／㎡]

江東 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,598,338	2,625,120	9,973,218	7,294,700	2,678,518	（　0.9541） 2,555,574	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	60,847,000 円　　　　（　 306,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種特別工業地区	80 ％	300 ％	300 ％	199 ㎡	11.5 m x 17.2 m	前面道路：区道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均専有面積約５０㎡、２ＬＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	80.0	96.00	2,600	249,600	1.0	249,600
							1.0	249,600
2～ 2	住宅	120.00	85.0	102.00	2,650	270,300	1.0	270,300
							1.0	270,300
3～ 4	住宅	120.00	85.0	102.00	2,700	275,400	1.0	275,400
							1.0	275,400
～

～

計		480.00	83.8	402.00		1,070,700		1,070,700
								1,070,700

⑨年額支払賃料	1,070,700 円　×　12ヶ月　＝　 12,848,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 402.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,848,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 770,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,077,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,070,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,065 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,070,700 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 510,777 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,598,338 円　　　　（　 63,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９（公賃）４　　　　-24	2,827 ( 2,767)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,764 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９（公賃）４　　　　-26	3,377 ( 3,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,249
c	０９（公賃）４　　　　-31	3,322 ( 3,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,784

江東 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	642,420 円	12,848,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,011,500 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,625,120 円　（　　　　　　 13,192 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,294,700 円（　　　　　 36,657 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,598,338 円
②総費用	2,625,120 円
③純収益　①－②	9,973,218 円
④建物等に帰属する純収益	7,294,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,678,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,555,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,847,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,000 円／㎡）