鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）４ -23	江東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	１５（公）４ -6	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.8m道路、南3m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,160)
c	０２（公）４ -8	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	０３（公）４ -8	墨田区		建付地	（　）	不整形	北東10.9m区道、南東3.2m、角地		準工高度3種最高17m ２種特別工業地区 (100,245)
e	１５（公）４ -31	墨田区		更地	（　）	不整形	西7m区道、南14.4m、二方路		１住居高度地区最高22m (70,280)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 505,598	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	534,417	100 [ 102.3]	522,402	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	538,000
b	(　 ) 371,000	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	418,284	100 [ 77.9]	536,950		553,000
c	(　 ) 722,963	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	739,591	100 [ 128.1]	577,354		595,000
d	(　 ) 716,743	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	715,338	100 [ 116.1]	616,140		635,000
e	(　 ) 495,425	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	534,793	100 [ 103.4]	517,208		533,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

江東 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが最有効使用のため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,765,967,445	1,836,136,807	13	685,000	5,304.00	303,000	6,100.00
⑧開発法による価格	929,830,638 円　　　　（　 493,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,885 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.65 ㎡	6,100.00 ㎡	5,620.00 ㎡	480.00 ㎡	5,304.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 75 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.7 ％）	（ 323.6 ％）	（ 298.1 ％）	（ 25.5 ％）	（ 86.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火高度利用地区	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	38.4 ｍ 42.1 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

685,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 685,000 円／㎡　　×　　 5,304.00 ㎡　　＝　　　　 3,633,240,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,633,240,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 303,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 312,090 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,090 円／㎡　　×　　　 6,100.00 ㎡　　＝　　　　 1,903,749,000 円
	⑤a開発負担金	57,500,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	公共施設整備金が３０戸以上のマンションの場合、３０戸から１戸当たり１２５万円
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,633,240,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 363,324,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,324,573,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	28 ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	181,662,000 円	( 5 ％)	×　　0.8760	（ 13 ヶ月）	＝　　 159,135,912 円
	販売総額(2期)	181,662,000 円	( 5 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 148,181,693 円
	販売総額(3期)	3,269,916,000 円	( 90 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,458,649,840 円
収入合計		－	－	－	－	2,765,967,445 円
支出	建築工事費(1期)	190,374,900 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 175,487,583 円
	建築工事費(2期)	190,374,900 円	( 10 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 158,487,104 円
	建築工事費(3期)	1,522,999,200 円	( 80 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,145,143,098 円
	開発負担金	57,500,000 円	( 100 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 43,234,250 円
	販売管理費(1期)	181,662,000 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 164,077,118 円
	販売管理費(2期)	181,662,000 円	( 50 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 149,707,654 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,836,136,807 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,765,967,445 円　　－　　　　　　 1,836,136,807 円　　＝　　　　　 929,830,638 円 493,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江東 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -17

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　小田桐　雅也

TEL.

鑑定評価額

973,000,000 円

１㎡当たりの価格

516,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区亀戸９丁目２００番３２｢亀戸９－１６－５｣				②地積　(㎡)	1,885 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度利用地区 (70,300)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ14	中高層マンション、小工場等の混在する住宅地域	西40m都道、北側道	水道、ガス、下水	東大島 720m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 47.0 ｍ、規模　　 1,880 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

東大島駅　北方

720m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンションが多く建ち並ぶ地域であり、地域要因に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測
される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 483,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、江東区及び周辺区内のマンション建設が可能な立地等を備えた地域と把握される。主たる需要者
はマンション開発業者である。条件に見合ったマンション用地の供給は少なく、競合も認められることから、需要は堅
調に推移している。需要の中心となる価格帯は、立地や規模、デベロッパーの開発計画等により幅広く形成され、把握
が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例はマンション敷地としての利用を前提としたものを多く収集し、適正に補修正を行っており、比準価格の規範
性は高いと判断される。また、開発法による価格は、開発計画等に想定要素が含まれるが、マンション開発業者の投資
採算性に着目したもので規範性を有する。したがって、現実の不動産市場を反映し実証的な比準価格を標準に、開発法
による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[105.5]
100

100
[100.0]

100
[153.9]

[103.0]
100

515,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    499,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は依然続き
、先行き不透明感が残るが、区の人口は安定
的に推移し、不動産需要も堅調で、地価は上
昇傾向である。

高層マンションが多く建ち並ぶ地域であり、
地域要因に変化はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）４ -8	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	４１０１ -3	江戸川区		建付地	（　）	不整形	南西20m都道、北西6.3m、北6.3m、三方路		準工 (80,340)
c	１５（公）４ -6	江東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西3.8m道路、南3m、角地		１住居高度地区3種地区計画等 (80,160)
d	４１０３ -8	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.7m区道、南6m、北6m、三方路		準工高度地区2種 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 722,963	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	738,145	100 [ 137.1]	538,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	555,000
b	(　 ) 671,915	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	685,517	100 [ 108.2]	633,565		653,000
c	(　 ) 371,000	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	413,839	100 [ 82.2]	503,454		519,000
d	(　 ) 325,971	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	313,243	100 [ 71.5]	438,102		451,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 550,000 円／㎡]

江東 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域の土地利用状況及び対象標準地の個別的要因を勘案した結果、最有効使用を分譲向けの高層共同住宅地と判定した。よって、賃貸マンションの建設を想定する収益還元法は規範性に乏しいため適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲向けの高層共同住宅地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,757,706,068	1,847,145,918	13	695,000	5,304.00	310,000	6,100.00
⑧開発法による価格	910,560,150 円　　　　（　 483,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,885 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,885.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.65 ㎡	6,100.00 ㎡	5,620.00 ㎡	480.00 ㎡	5,304.00 ㎡	ＲＣ・14F ( 75 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 30.7 ％）	（ 323.6 ％）	（ 298.1 ％）	（ 25.5 ％）	（ 86.95 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火高度利用地区	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	38.4 ｍ 42.1 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

695,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 695,000 円／㎡　　×　　 5,304.00 ㎡　　＝　　　　 3,686,280,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,686,280,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 310,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 319,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 319,300 円／㎡　　×　　　 6,100.00 ㎡　　＝　　　　 1,947,730,000 円
	⑤a開発負担金	57,500,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	世帯用住戸３０戸以上の場合、公共施設整備協力金が３０戸から１戸当たり１２５万円
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,686,280,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 368,628,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,373,858,000 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	30 ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	184,314,000 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 164,776,716 円
	販売総額(2期)	184,314,000 円	( 5 ％)	×　　0.8074	（ 21 ヶ月）	＝　　 148,815,124 円
	販売総額(3期)	3,317,652,000 円	( 90 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,444,114,228 円
収入合計		－	－	－	－	2,757,706,068 円
支出	建築工事費(1期)	194,773,000 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 179,541,751 円
	建築工事費(2期)	194,773,000 円	( 10 ％)	×　　0.8241	（ 19 ヶ月）	＝　　 160,512,429 円
	建築工事費(3期)	1,558,184,000 円	( 80 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,147,914,153 円
	開発負担金	57,500,000 円	( 100 ％)	×　　0.7367	（ 30 ヶ月）	＝　　 42,360,250 円
	販売管理費(1期)	184,314,000 円	( 50 ％)	×　　0.9032	（ 10 ヶ月）	＝　　 166,472,405 円
	販売管理費(2期)	184,314,000 円	( 50 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 150,344,930 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,847,145,918 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,757,706,068 円　　－　　　　　　 1,847,145,918 円　　＝　　　　　 910,560,150 円 483,000 円／㎡