別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 江東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -7 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区南砂２丁目４３番２８ ｢南砂２－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 47   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東3.6m道路 水道、ガス、下水 東陽町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３．６ ｍ区有通路 交通 施設 東陽町駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見受けられず、今後も現状を維持するもの と予測する。地価水準は今後の新型コロナの感染動向にもよるが、微増傾向に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    452,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    337,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江東区のうち、東京メトロ東西線及び都営新宿線沿線徒歩圏の住宅地域と判定した。主たる需要者は圏内 に地縁性を有する個人が中心であり、自己利用目的が主となる。また、当該需要者に転売する不動産会社等も考えられ る。都心への利便性が優れていることあり住宅用地の需要は底堅い。市場の中心価格帯は規模等により異なるものの、 標準地程度の規模の土地で概ね２，０００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域であり、自己の居住目的での取引が中心である。比準価格は規範性の高い住 宅地域の取引事例を採用したため、市場の実勢を反映しており、その信頼性は高い。一方、収益価格は、当該地域の特 性上、元本価値に見合う賃料を収受し得ないことから低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を 比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    425,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　江東 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    427,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、世帯数は微増している。今後、 新型コロナの感染動向が取引価格にどのよう な影響を与えるか注視する必要がある。 住宅地域として熟成しており、地域要因に特 段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +1.2 ％