別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
江東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区大島６丁目５９７番１７
｢大島６－２１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西3.3m私道 水道、ガス、下水 大島

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    12 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．３ｍ私道		 交通

施設		 大島駅北方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 従来より小規模戸建住宅等の存する住宅地域を形成している。地域要因について特段の変化は見られないことか
ら今後も現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    445,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区北東部にあって、主に小規模の戸建住宅地域として形成される圏域と認められ、その主な需要者は
個人実需者等と見受けられる。従来型の一般住宅地域としてその地域的特性に特段の変化は見られず、また外部からの
住宅需要者はそれほど多くない。なお、市場での土地の中心となる価格帯は、２，５００万円～３，５００万円程度と
把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅需要を中心とする地域であり、自己使用目的の取引が多い市場である。収益価格は当標準地の収益性を表した価格
であるが、当地域において賃貸収入による収益目的の市場参入者（土地取得者）は少ないものと判断される。したがっ
て、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏ま
えて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    425,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[101.0]		 100
[105.5]		 [102.0]
100		 413,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による不透明感は
払拭できないが、ウィズコロナでの生活スタ
イルの変化から、江東区の住宅需要は回復基
調である。

近隣地域の地域要因に特段の変動は見られな
いが、住宅需要は堅調に推移しており、地価
も小幅ながら上昇基調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
４
-6		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.6m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
２種特別工業地区
(70,240)
b ０８（公）
４
-12		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,240)
c １１（公）
４
-17		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.6m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,184)
d ０９（公）
４
-18		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5.4m区道
、中間画地
準工

(70,300)
e １５（公）
４
-12		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別工業地区
(70,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
418,888  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
411,153 		 100
[ 105.0]
391,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
399,000 
b (　           ) 
541,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
540,078 		 100
[ 112.1]
481,782 
491,000 
c (　           ) 
577,229  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
557,803 		 100
[ 124.8]
446,958 
456,000 
d (　           ) 
546,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
527,722 		 100
[ 122.5]
430,793 
439,000 
e (　           ) 
468,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
472,641 		 100
[ 109.9]
430,065 
439,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    445,000 円／㎡]  



江東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,433,168 
625,652 
2,807,516 
1,734,720 
1,072,796 		 （　0.9526）
1,021,945 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     24,332,024 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 44.90 Ｓ3 112.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   77 ㎡      6.8 m x   11.3 m  前面道路：私道     　   3.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅で１ＤＫタイプ・総戸数３戸・専有面積３７．６０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外通路、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
37.60 
100.0 
37.60 
2,560 
96,256 		 1.0  96,256 
1.0  96,256 

 2～ 2		 居宅
37.60 
100.0 
37.60 
2,600 
97,760 		 1.0  97,760 
1.0  97,760 

 3～ 3		 居宅
37.60 
100.0 
37.60 
2,600 
97,760 		 1.0  97,760 
1.0  97,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.80 
100.0 
112.80 

291,776 		 291,776 
291,776 
⑨年額支払賃料        291,776 円　×　12ヶ月　＝　       3,501,312 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,501,312 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       210,079 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,291,233 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           291,776 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          291,776 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         139,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,433,168 円　　　　（　        44,587 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０１（公賃）４
　　　　-22		 2,610  
(   2,502) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,612 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０１（公賃）４
　　　　-23		 2,721  
(   2,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]
2,698 
c ０１（公賃）４
　　　　-24		 2,523  
(   2,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,825 
江東 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 140,052 円  　　　        3,501,312　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,300 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         625,652 円　（　　　　　　         8,125 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     112.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,734,720 円  
（　　　　　        22,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,433,168 円      
②総費用 625,652 円      
③純収益　①－② 2,807,516 円      
④建物等に帰属する純収益 1,734,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,072,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,021,945 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,332,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
江東 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 -5 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 413,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区大島６丁目５９７番１７
｢大島６－２１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が建ち並ぶ
住宅地域		 西3.3m私道 水道、ガス、下水 大島

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    12 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．３
ｍ私道		 交通

施設		 大島駅北方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模の一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。コロナ禍にお
いても住宅地に対する需要は堅調であり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区内及び周辺区の駅徒歩圏の住宅地域である。需要者は、江東区の中所得者層が中心となるが、区外
からの需要も一定程度認められる。都心接近性の高さから、当地域の戸建住宅需要は、コロナ禍においても比較的堅調
であり、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、８０㎡程度の土地で３，０００万円前半、
新築戸建住宅では総額で４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、戸建住宅を主体とする地域であるが、駅及び都心アクセスに優れることから賃貸市場も一定程度成熟して
いる。ただし、近隣地域の特性、標準地の規模を勘案すると、自己使用目的の取引が主体となることから、比準価格の
相対的信頼性は高いものと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    425,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[101.0]		 100
[105.6]		 [102.0]
100		 413,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において、区内の人口は微増から若
干の微減傾向に転じている。



都心アクセスに優れる戸建住宅地域であるが
、地域要因に大きな変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４（公）
４
-19		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
b ０２（公）
４
-30		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東2.6m私道
、北西2.2m、
準角地
商業
高度地区3種
(100,240)
c ０８（公）
４
-2		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
２特工
(70,246)
d ０８（公）
４
-6		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南3.6m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
２種特別工業地区
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
483,990  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
471,084 		 100
[ 107.0]
440,265 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
449,000 
b (　           ) 
411,492  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
464,529 		 100
[ 110.3]
421,150 
430,000 
c (　           ) 
442,387  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
439,785 		 100
[  97.5]
451,062 
460,000 
d (　           ) 
418,888  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
411,153 		 100
[  97.8]
420,402 
429,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    440,000 円／㎡]  



江東 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,361,990 
652,404 
2,709,586 
1,899,800 
809,786 		 （　0.9526）
771,402 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,366,714 円　　　　（　    239,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 44.90 Ｓ3 112.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   77 ㎡      6.8 m x   11.3 m  前面道路：私道     　   3.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階に１戸の住宅（やや広めのシングルタイプ約３８㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
37.60 
100.0 
37.60 
2,569 
96,594 		 1.0  96,594 
1.0  96,594 

 2～ 2		 住宅
37.60 
100.0 
37.60 
2,595 
97,572 		 1.0  97,572 
1.0  97,572 

 3～ 3		 住宅
37.60 
100.0 
37.60 
2,621 
98,550 		 1.0  98,550 
1.0  98,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.80 
100.0 
112.80 

292,716 		 292,716 
292,716 
⑨年額支払賃料        292,716 円　×　12ヶ月　＝　       3,512,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,512,592 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       245,881 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,266,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           292,716 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,722 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,716 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          92,557 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,361,990 円　　　　（　        43,662 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １７（公賃）４
　　　　-25		 2,563  
(   2,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]
2,642 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,671 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,595 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １７（公賃）４
　　　　-26		 2,718  
(   2,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,718 
c １７（公賃）４
　　　　-27		 2,492  
(   2,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,492 
江東 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 140,504 円  　　　        3,512,592　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      250,700 円  　　　　     29,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,500 円  　　　　     29,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         652,404 円　（　　　　　　         8,473 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 254,000 円／㎡　×　     112.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,899,800 円  
（　　　　　        24,673 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,361,990 円      
②総費用 652,404 円      
③純収益　①－② 2,709,586 円      
④建物等に帰属する純収益 1,899,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 809,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 771,402 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,018 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,366,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     239,000 円／㎡）