鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

江東 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１（公）４ -22	江東区		更地	（　）	長方形	南10.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
b	０２（公）４ -20	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,300)
c	１５（公）４ -32	江東区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,300)
d	０２（公）４ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15.1m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e	１３（公）４ -4	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、東8m、角地		準工高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 520,047	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	503,207	100 [ 97.0]	518,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	519,000
b	(　 ) 672,880	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	664,964	100 [ 108.6]	612,306		612,000
c	(　 ) 611,396	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	657,979	100 [ 106.7]	616,663		617,000
d	(　 ) 615,679	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	618,727	100 [ 97.9]	631,999		632,000
e	(　 ) 621,896	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	571,716	100 [ 94.1]	607,562		608,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 617,000 円／㎡]

江東 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,110,392	2,815,755	12,294,637	9,133,700	3,160,937	（　0.9541） 3,015,850	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	71,805,952 円　　　　（　 433,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.50	ＲＣ7	490.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	166 ㎡	9.2 m x 18.2 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

シングルタイプ１６戸、間取り１Ｋ、平均専有面積２５．３８㎡

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

同種・同用途の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共用部	36.50

2～ 2	住宅	86.50	88.0	76.12	3,230	245,868	1.0	245,868
							1.0	245,868
3～ 5	住宅	86.50	88.0	76.12	3,280	249,674	1.0	249,674
							1.0	249,674
6～ 7	住宅	54.00	94.0	50.76	3,300	167,508	1.0	167,508
							1.0	167,508
～

計		490.50	82.8	406.00		1,329,906		1,329,906
								1,329,906

⑨年額支払賃料	1,329,906 円　×　12ヶ月　＝　 15,958,872 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,958,872 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,276,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,682,162 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,329,906 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,235 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,329,906 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 415,995 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,110,392 円　　　　（　 91,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２（公賃）４　　　　-20	3,593 ( 3,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	4,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,376 円/㎡　月額支払賃料（　 3,280 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０２（公賃）４　　　　-21	3,177 ( 3,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,115
c	０２（公賃）４　　　　-22	4,278 ( 4,156)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	4,072

江東 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	149,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	638,355 円	15,958,872　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,815,755 円　（　　　　　　 16,962 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 490.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,133,700 円（　　　　　 55,022 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,110,392 円
②総費用	2,815,755 円
③純収益　①－②	12,294,637 円
④建物等に帰属する純収益	9,133,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,160,937 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,015,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,805,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 433,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
江東 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

江東 -4

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　桂太

TEL.

鑑定評価額

94,800,000 円

１㎡当たりの価格

571,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	江東区東陽１丁目３０番２｢東陽１－３３－６｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:2	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション、一般住宅が混在する住宅地域	北11m区道	水道、ガス、下水	東陽町 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　１
１ｍ区道

交通

施設

東陽町駅南西方

500m

法令

規制

１住居
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅、一般住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現状を維
持して推移すると予測する。地価は新型コロナによる不透明感はあるが、当面は回復傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 607,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 465,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は江東区全域の住宅地域である。特に東京メトロ東西線沿線の住宅地域と代替性が高い。需要者の中心は地
縁を有する個人、法人、投資目的の不動産会社等である。市場は新型コロナにより様子見の状況にあったが、都心への
接近性に優れた利便性良好な住宅地域でありファミリーから単身者層まで住宅需要は幅広く、売買市場、賃貸市場とも
市況は回復傾向。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模の土地で総額７千万円から１．２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅、一般住宅等が混在する地域にあり、自用目的の取引、投資目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範
性の高い事例から市場実勢を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は収益性に着目した需要者の行動を反映して
おり、当該標準地にも十分参考となる価格であるが、想定要素が多く流動的な面も残る。よって比準価格を重視し、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江東 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 514,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[105.0]

100
[ 87.5]

[100.0]
100

568,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    562,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

江東区の人口は増加傾向、住宅着工戸数は総
じて横ばい。土地取引件数は直近１年で減少
、取引価格は新型コロナよる影響も見られた
が概ね堅調。

東西線沿線の熟成した利便性良好な住宅地域
であり、共同住宅用地への需要は堅調。取引
価格、賃料とも概ね安定的。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

江東 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）４ -20	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m区道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (70,300)
b	１１（公）４ -22	江東区		更地	（　）	長方形	南10.9m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
c	１４（公）４ -28	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	１０（公）４ -11	江東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.8m区道、西2.5m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 672,880	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	662,985	100 [ 107.8]	615,014	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	615,000
b	(　 ) 520,047	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	501,226	100 [ 98.0]	511,455		511,000
c	(　 ) 536,986	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	540,176	100 [ 92.6]	583,343		583,000
d	(　 ) 479,616	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	522,559	100 [ 92.4]	565,540		566,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 607,000 円／㎡]

江東 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,873,819	2,954,601	11,919,218	8,520,700	3,398,518	（　0.9541） 3,242,526	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	77,203,000 円　　　　（　 465,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

江東 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.50	ＲＣ7	490.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	166 ㎡	9.2 m x 18.2 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

７階建シングルタイプの共同住宅を想定。２～５階に各階３戸、６～７階に各階２戸、平均専有面積約２５．３８㎡程度。

⑦有効率　 82.8 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共用部	36.50

2～ 2	住宅	86.50	88.0	76.12	3,177	241,833	2.0	483,666
							1.0	241,833
3～ 5	住宅	86.50	88.0	76.12	3,242	246,781	2.0	493,562
							1.0	246,781
6～ 6	住宅	54.00	94.0	50.76	3,307	167,863	2.0	335,726
							1.0	167,863
7～ 7	住宅	54.00	94.0	50.76	3,373	171,213	2.0	342,426
							1.0	171,213

計		490.50	82.8	406.00		1,321,252		2,642,504
								1,321,252

⑨年額支払賃料	1,321,252 円　×　12ヶ月　＝　 15,855,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 406.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,855,024 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,315,967 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,539,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,642,504 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,232 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,321,252 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 310,530 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,873,819 円　　　　（　 89,601 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）４　　　　-24	3,543 ( 3,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	3,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,317 円/㎡　月額支払賃料（　 3,242 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１５（公賃）４　　　　-25	3,597 ( 3,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	3,140
c	１５（公賃）４　　　　-26	3,177 ( 3,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	3,315

江東 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	695,000 円	139,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	634,201 円	15,855,024　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,954,601 円　（　　　　　　 17,799 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 490.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,520,700 円（　　　　　 51,330 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,873,819 円
②総費用	2,954,601 円
③純収益　①－②	11,919,218 円
④建物等に帰属する純収益	8,520,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,398,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,242,526 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,533 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,203,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,000 円／㎡）