鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）４ -26	墨田区		更地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
b	０６（公）４ -19	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m国道、南東3.4m、二方路		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
c	０９（公）４ -28	墨田区		更地	（　）	不整形	南西21.7m都道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
d	１２（公）４ -26	墨田区		建付地	（　）	台形	南東22m国道、中間画地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
e	１８（公）４ -20	墨田区		更地	（　）	ほぼ台形	北西10.7m都道、南西2.4m、角地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 534,000	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	554,161	100 [ 111.1]	498,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	499,000
b	(　 ) 582,257	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.8]	625,088	100 [ 135.1]	462,685		463,000
c	(　 ) 420,940	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	450,184	100 [ 108.9]	413,392		413,000
d	(　 ) 409,703	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	416,258	100 [ 104.3]	399,097		399,000
e	(　 ) 476,561	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 83.9]	573,691	100 [ 108.2]	530,213		530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -6.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 444,000 円／㎡]

墨田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,810,763	4,912,527	18,898,236	15,754,100	3,144,136	（　0.9541） 2,999,820	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	71,424,286 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	155.00	ＲＣ6	930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高28m	100 ％	400 ％	400 ％	234 ㎡	14.2 m x 20.0 m	前面道路：区道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が事務所（フロア貸）、２階より上階が居宅（１ＬＤＫ、１５戸）、平均専有面積４７．７６㎡

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	155.00	78.0	120.90	2,800	338,520	6.0	2,031,120
							0.0	0
2～ 2	居宅	155.00	83.0	128.65	2,690	346,069	1.0	346,069
							1.0	346,069
3～ 3	居宅	155.00	83.0	128.65	2,717	349,542	1.0	349,542
							1.0	349,542
4～ 6	居宅	155.00	83.0	128.65	2,771	356,489	1.0	356,489
							1.0	356,489
～

計		930.00	82.2	764.15		2,103,598		3,796,198
								1,765,078

⑨年額支払賃料	2,103,598 円　×　12ヶ月　＝　 25,243,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 764.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,243,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,019,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,223,722 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,796,198 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,765,078 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 552,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,810,763 円　　　　（　 101,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）４　　　　-21	2,894 ( 2,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	2,841	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,796 円/㎡　月額支払賃料（　 2,717 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３（公賃）４　　　　-22	2,905 ( 2,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,661
c	０３（公賃）４　　　　-23	3,075 ( 3,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [105.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,657

墨田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,028,000 円	257,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,009,727 円	25,243,176　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,184,500 円	257,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	257,000 円	257,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,912,527 円　（　　　　　　 20,994 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	257,000,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 930.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,754,100 円（　　　　　 67,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,810,763 円
②総費用	4,912,527 円
③純収益　①－②	18,898,236 円
④建物等に帰属する純収益	15,754,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,144,136 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,999,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,424,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
墨田 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 5-13

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

TEL.

鑑定評価額

95,200,000 円

１㎡当たりの価格

407,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区八広１丁目８９番３１｢八広１－３１－１１｣				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高28m (100,400)
	台形 1:1.5	事務所兼住宅ＲＣ4	事務所ビル、店舗の中に住宅が見られる商業地域	南東10.8m区道	水道、ガス、下水	京成曳舟 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．８ｍ区道

交通

施設

京成曳舟駅北東方

670m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高28m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移するものと予測する。新型コロナウイルスの
オミクロン株による国内での感染拡大懸念等により、今後の地価の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 324,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、墨田区中央部から北部に所在する事務所、店舗、住宅等が混在する商業地域と把握した。主な需
要者は、地縁性のある法人や個人事業者、不動産業者等である。商業地としての繁華性は低いものの、相応の規模を有
する土地はマンション用地としての需要も認められる。店舗は客足が戻りつつあり、マンション住戸の需要は回復して
いる。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模の土地で、９千万円～１億円台前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所兼共同住宅あるいは店舗兼共同住宅しての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとし
て規範性の高い価格である。収益価格は、事務所兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多
くは収益性や将来の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格
を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 680,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[169.1]

[100.0]
100

408,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言全面解除や新型コロナウイルス
感染者数の大幅な減少等により、景気は個人
消費を中心に回復基調を辿っている。

一昨年と比較すると、令和３年は新型コロナ
ウイルス感染症の地価への影響は限定的であ
る。地価は微増で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４（公）４ -25	墨田区		建付地	（　）	ほぼ台形	東14.5m区道、中間画地		準工高度地区28m (100,370)
b	１７（公）４ -2	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12.7m区道、中間画地		近商高度地区最高28m 高度地区 (100,290)
c	１２（公）４ -27	墨田区		更地	（　）	不整形	南西11m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (99,293)
d	０３（公）４ -26	墨田区		更地	（　）	不整形	北西11m都道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 456,082	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	487,255	100 [ 113.1]	430,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 528,214	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	534,553	100 [ 127.3]	419,916		420,000
c	(　 ) 562,226	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	630,943	100 [ 142.8]	441,837		442,000
d	(　 ) 534,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	551,982	100 [ 130.1]	424,275		424,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

墨田 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,483,171	5,009,079	18,474,092	15,141,100	3,332,992	（　0.9541） 3,180,008	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	75,714,476 円　　　　（　 324,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	155.00	ＲＣ6	930.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高28m	100 ％	400 ％	400 ％	234 ㎡	14.2 m x 20.0 m	前面道路：区道　 10.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し・２階から６階は共同住宅、各階３戸（２ＤＫ、４２．８８㎡ファミリー向け）と想定した。

⑦有効率　 82.2 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	155.00	78.0	120.90	2,920	353,028	6.0	2,118,168
							0.0	0
2～ 2	居宅	155.00	83.0	128.65	2,639	339,507	2.0	679,014
							1.0	339,507
3～ 6	居宅	155.00	83.0	128.65	2,720	349,928	2.0	699,856
							1.0	349,928
～

～

計		930.00	82.2	764.15		2,092,247		5,596,606
								1,739,219

⑨年額支払賃料	2,092,247 円　×　12ヶ月　＝　 25,106,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 764.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,106,964 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,083,878 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,023,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,596,606 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,321 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,739,219 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 408,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,483,171 円　　　　（　 100,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）４　　　　-14	3,385 ( 3,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,873	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,639 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）４　　　　-15	2,406 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,496
c	０４（公賃）４　　　　-16	2,842 ( 2,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,732

墨田 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,235,000 円	247,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,004,279 円	25,106,964　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,009,079 円　（　　　　　　 21,406 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 930.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,141,100 円（　　　　　 64,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,483,171 円
②総費用	5,009,079 円
③純収益　①－②	18,474,092 円
④建物等に帰属する純収益	15,141,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,332,992 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,180,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,714,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,000 円／㎡）