別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
墨田 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-11 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　田上　克彦   TEL.
鑑定評価額 81,400,000 円  １㎡当たりの価格 690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区業平２丁目７番８
｢業平２－１９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高35m
高度地区最低7m

(100,366)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い川沿いの
商業地域		 北6.1m区道、背面道 水道、ガス、下水 押上

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    12 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画区域に該当する。 街

路		 ６．１ｍ区道 交通

施設		 押上駅南西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,366)
防火 
高度地区最高35m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 東京スカイツリータウンの南側に位置する商業地域で、ツリー完成直後は、客足、利用状況等が変化したが、現
在は落ち着いた様相を呈している。今後とも現在と同様に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.4
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    649,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中部の幹線道路沿い及び都営浅草線、京成押上線、東京スカイツリー線の各駅に近い商業地域であ
る。需要者は賃貸マンションや収益用ビルを経営する法人又は個人等が想定される。規模が大きい土地はマンション開
発業者買いの対象である。スカイツリー周辺の市況は堅調で、複合不動産の利回りも低水準にある。コロナ禍において
取引件数は減少傾向にあるが、地価は概ね堅調で若干の上昇傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はスカイツリー近くの店舗兼共同住宅が多い商業地域である。比準価格は規範性が高いと判断する事例から、
収益価格は店舗兼共同住宅を想定して試算されている。収益価格は投資対象の収益性を検討する有力な指標であるが、
想定要素が多いことも事実である。従って、本件では信頼性が高いと判断する比準価格を重視し、収益価格も関連付け
、更に規準価格との均衡にも留意して調整を行い、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    680,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [101.6]
100		 688,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 墨田区の人口は増加傾向、土地取引件数は若
干の減少傾向、商業地価はコロナ禍において
もほぼ安定的である。


特に地域要因に変化は見られないが、スカイ
ツリー近くの商業地域の需要は堅調である。



特に変動はない。代替・競争関係にある不動
産と比較して競争力は中位である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３（公）
４
-23		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.1m区道、
中間画地
近商
高度地区最高22m
(100,300)
b ０３（公）
４
-25		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
商業
高度地区最高28m
(100,240)
c ０３（公）
４
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
d ０４（公）
４
-23		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9.5m区道
、中間画地
近商
高度地区22m
(100,300)
e １２（公）
４
-16		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m区道、
北西20m、
角地
商業
高度地区最高22m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
985,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
992,988 		 100
[ 142.1]
698,795 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.6]
　　　　 100
710,000 
b (　           ) 
567,598  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
576,112 		 100
[  82.1]
701,720 
713,000 
c (　           ) 
644,468  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
654,135 		 100
[  94.6]
691,475 
703,000 
d (　           ) 
423,488  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
440,951 		 100
[  59.2]
744,850 
757,000 
e (　           ) 
973,994  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
969,167 		 100
[ 143.8]
673,969 
685,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +54.3
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    710,000 円／㎡]  



墨田 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在するため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,750,108 
2,323,646 
11,426,462 
8,049,600 
3,376,862 		 （　0.9526）
3,216,799 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     76,590,452 円　　　　（　    649,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.00 ＲＣ5 425.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
高度地区最低7m		 100 ％   500 ％   366 ％   118 ㎡      8.5 m x   13.8 m  前面道路：区道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２階以上は標準的住居タイプを１ＤＫ（専有面積は平均約３８㎡）、総戸数８戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.0 ％
の理由		 建物の用途、構造、規模等から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
70.0 
59.50 
4,000 
238,000 		 10.0  2,380,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
85.00 
90.0 
76.50 
3,100 
237,150 		 2.0  474,300 
1.0  237,150 

 3～ 3		 共同住宅
85.00 
90.0 
76.50 
3,200 
244,800 		 2.0  489,600 
1.0  244,800 

 4～ 5		 共同住宅
85.00 
90.0 
76.50 
3,300 
252,450 		 2.0  504,900 
1.0  252,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
425.00 
86.0 
365.50 

1,224,850 		 4,353,700 
986,850 
⑨年額支払賃料      1,224,850 円　×　12ヶ月　＝　      14,698,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     365.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,698,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,219,951 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,478,249 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,353,700 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,923 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          986,850 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　         231,936 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,750,108 円　　　　（　       116,526 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １３（公賃）４
　　　　-3		 3,608  
(   3,493) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,436 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３（公賃）４
　　　　-4		 1,756  
(   1,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,927 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 440,946 円  　　　       14,698,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,096,500 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,323,646 円　（　　　　　　        19,692 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0655 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,049,600 円  
（　　　　　        68,217 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,750,108 円      
②総費用 2,323,646 円      
③純収益　①－② 11,426,462 円      
④建物等に帰属する純収益 8,049,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,376,862 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,216,799 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,261 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     76,590,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     649,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月9日　提出
墨田 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 5-11 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 81,400,000 円  １㎡当たりの価格 690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 520,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区業平２丁目７番８
｢業平２－１９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高35m
高度地区最低7m

(100,366)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗兼共同
住宅が多い川沿いの
商業地域		 北6.1m区道、背面道 水道、ガス、下水 押上

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    12 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画区域に該当する 街

路		 ６．１ｍ区道 交通

施設		 押上駅南西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,366)
防火 
高度地区最高35m
高度地区最低7m
⑤地域要因の将
　来予測		 東京スカイツリータウン南側の商業地域として、今後も現在の環境を維持するものと予測する。地価水準は、新
型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和される中で、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.4
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    749,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、墨田区内の幹線道路沿い及びその背後の商業地域、住商混在地域と判定した。需要者の属性は、
地元の事業会社、不動産業者、マンション開発業者等と思料される。ビル用地、マンション用地等としての需要が見込
まれる一方、供給が少ないことから地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土
地の価格帯は、敷地規模１２０㎡程度で７３００万円から９０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 東京スカイツリータウン南側で店舗兼共同住宅が多い当該地域においては、自ら使用する建物の用地として及び収益獲
得を目的とする賃貸用建物用地等としての双方の取引需要が認められるが、収益性に基づく取引が大勢を占める状況に
はない。したがって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利
回り等想定要素を含む収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    680,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 [101.6]
100		 689,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が緩和される中で、景気は持ち直しの動きが
あるが、金融資本市場の変動等の影響を注視
する必要がある。

押上駅周辺の比較的安定した需要が見込まれ
る商業地域として、その地域的特性に大きな
変化はなく、地域要因の大きな変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
４
-3		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.1m区道、
北4m、角地
近商
高度地区最高22m
(100,300)
b ０３（公）
４
-27		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
近商
高度地区最高22m
(100,300)
c ０６（公）
４
-1		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
準工
高度地区最高22m
(80,300)
d ０２（公）
４
-31		 墨田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
中間画地
準工

(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
565,044  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
554,072 		 100
[  81.6]
679,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.6

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.6]
　　　　 100
690,000 
b (　           ) 
571,476  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,905 		 100
[  84.7]
683,477 
694,000 
c (　           ) 
549,594  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
550,138 		 100
[  75.0]
733,517 
745,000 
d (　           ) 
718,333  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
726,953 		 100
[  84.5]
860,299 
874,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +1.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    749,000 円／㎡]  



墨田 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,212,970 
2,749,695 
10,463,275 
7,601,200 
2,862,075 		 （　0.9541）
2,730,706 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     65,016,810 円　　　　（　    551,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 85.00 ＲＣ5 425.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
高度地区最低7m		 100 ％   500 ％   366 ％   118 ㎡      8.5 m x   13.8 m  前面道路：区道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階から５階を各階２戸の住宅（１ＤＫ、総戸数８戸、平均専有面積約３６㎡）と想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
85.00 
75.0 
63.75 
4,300 
274,125 		 8.0  2,193,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
2,928 
211,548 		 1.0  211,548 
1.0  211,548 

 3～ 4		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
3,017 
217,978 		 1.0  217,978 
1.0  217,978 

 5～ 5		 住宅
85.00 
85.0 
72.25 
3,080 
222,530 		 1.0  222,530 
1.0  222,530 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
425.00 
83.0 
352.75 

1,144,159 		 3,063,034 
870,034 
⑨年額支払賃料      1,144,159 円　×　12ヶ月　＝　      13,729,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,729,908 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       823,794 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,906,114 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,063,034 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,793 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          870,034 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         278,063 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,212,970 円　　　　（　       111,974 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １８（公賃）４
　　　　-37		 4,104  
(   3,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,040 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,013 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,928 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １８（公賃）４
　　　　-38		 3,619  
(   3,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,997 
c １８（公賃）４
　　　　-39		 3,728  
(   3,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,002 
墨田 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 686,495 円  　　　       13,729,908　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,749,695 円　（　　　　　　        23,303 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     425.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,601,200 円  
（　　　　　        64,417 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,212,970 円      
②総費用 2,749,695 円      
③純収益　①－② 10,463,275 円      
④建物等に帰属する純収益 7,601,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,862,075 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,730,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,016,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     551,000 円／㎡）