鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１７（公）４ -24	墨田区		建付地	（　）	長方形	東25m都道、西2.6m、二方路		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
b	０６（公）４ -10	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東21.8m都道、南8m、角地		商業高度地区最高35m (100,500)
c	０６（公）４ -11	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m区道、西7.9m、角地		近商高度地区最高28m 特別用途地区 (100,400)
d	１７（公）４ -22	墨田区		建付地	（　）	長方形	東15m区道、中間画地		商業 (100,500)
e	０６（公）４ -27	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	東21.9m都道、北6m、西3m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 712,025	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	736,026	100 [ 113.3]	649,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	650,000
b	(　 ) 664,073	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	638,143	100 [ 112.3]	568,248		568,000
c	(　 ) 824,056	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	792,663	100 [ 86.7]	914,260		914,000
d	(　 ) 716,932	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	726,252	100 [ 97.9]	741,830		742,000
e	(　 ) 824,053	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	795,746	100 [ 107.5]	740,229		740,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 675,000 円／㎡]

墨田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,601,380	4,304,195	16,297,185	13,118,200	3,178,985	（　0.9453） 3,005,095	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	71,549,881 円　　　　（　 542,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	117.42	ＲＣ10	691.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高35m	100 ％	500 ％	500 ％	132 ㎡	10.5 m x 12.6 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ・総戸数９戸・住戸専有面積５８．１７㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.98	75.4	81.38	3,070	249,837	6.0	1,499,022
							0.0	0
2～ 2	居宅	64.82	89.7	58.17	2,819	163,981	1.0	163,981
							1.0	163,981
3～ 3	居宅	64.82	89.7	58.17	2,859	166,308	1.0	166,308
							1.0	166,308
4～ 7	居宅	64.82	89.7	58.17	2,889	168,053	1.0	168,053
							1.0	168,053
8～10	居宅	64.82	89.7	58.17	2,909	169,217	1.0	169,217
							1.0	169,217

計		691.36	87.5	604.91		1,759,989		3,009,174
								1,510,152

⑨年額支払賃料	1,759,989 円　×　12ヶ月　＝　 21,119,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 604.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,119,868 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,267,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,852,676 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,009,174 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,510,152 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 720,418 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,601,380 円　　　　（　 156,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）４　　　　-19	2,759 ( 2,643)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	2,530	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,982 円/㎡　月額支払賃料（　 2,859 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１（公賃）４　　　　-20	3,268 ( 3,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	3,269
c	０１（公賃）４　　　　-21	3,338 ( 3,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	3,147

墨田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,070,000 円	214,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	844,795 円	21,119,868　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,819,000 円	214,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	214,000 円	214,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,304,195 円　（　　　　　　 32,608 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	214,000,000 円	設計監理料率　 297,000 円／㎡　×　 691.36 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,118,200 円（　　　　　 99,380 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,601,380 円
②総費用	4,304,195 円
③純収益　①－②	16,297,185 円
④建物等に帰属する純収益	13,118,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,178,985 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,005,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,549,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
墨田 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 5-9

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　伊藤　慶彦

TEL.

鑑定評価額

84,100,000 円

１㎡当たりの価格

637,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区立川３丁目１０番１１｢立川３－１０－８｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高35m (100,500)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ5	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	東22m都道	水道、ガス、下水	菊川 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層店舗共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

菊川駅北方

350m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高35m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要、
店舗需要ともに相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 690,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 477,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は墨田区南部（概ね北十間川より南の範囲）及び江東区北部の商業地域。需要者は、地縁的選好性を有する
個人、法人が中心で、纏まった土地はマンション開発業者である。需給は、マンション適地等を中心に概ね安定してお
り、新型コロナの影響から徐々に回復しつつあるが、先行きは不透明である。繁華性は高くないが、幹線道路沿いのマ
ンション適地に対する需要に大きな変化はなく、中心となる価格帯は数千万円から１億円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成した商業地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係る主
たる需要者はエンドユーザー又は投資目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格形成は自用目的での
取引が主導し、収益価格の土地価格に与える影響度は相対的に小さく、また想定要素も多く実証性に乏しい。従って、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 680,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[109.0]

[100.0]
100

633,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    627,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は新
型コロナウイルス感染症の拡大の影響から徐
々に回復しつつあるが不透明である。

三ツ目通り沿いの１階を店舗等、２階から上
階を住宅とした商業地域で、市場特性に特段
の変化は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６（公）４ -10	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東21.8m都道、南8m、角地		商業高度地区最高35m (100,500)
b	０６（公）４ -15	墨田区		更地	（　）	長方形	北27m国道、中間画地		商業 (100,600)
c	０６（公）４ -27	江東区		貸家建付地	（　）	長方形	東21.9m都道、北6m、西3m、三方路		商業 (100,400)
d	１７（公）４ -24	墨田区		建付地	（　）	長方形	東25m都道、西2.6m、二方路		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 664,073	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	651,823	100 [ 122.7]	531,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	531,000
b	(　 ) 938,686	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	946,195	100 [ 121.5]	778,761		779,000
c	(　 ) 824,053	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	812,029	100 [ 104.4]	777,806		778,000
d	(　 ) 712,025	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	737,480	100 [ 121.7]	605,982		606,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 690,000 円／㎡]

墨田 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,858,923	4,062,975	15,795,948	12,995,600	2,800,348	（　0.9453） 2,647,169	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	63,027,833 円　　　　（　 477,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	117.42	ＲＣ10	691.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高35m	100 ％	500 ％	500 ％	132 ㎡	10.5 m x 12.6 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が事務所（フロア貸）、２階より上階が居宅（２ＬＤＫ、９戸）、平均専有面積４９．６５㎡

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.98	75.4	81.38	2,874	233,886	6.0	1,403,316
							0.0	0
2～ 2	居宅	64.82	89.7	58.17	2,809	163,400	1.0	163,400
							1.0	163,400
3～ 3	居宅	64.82	89.7	58.17	2,837	165,028	1.0	165,028
							1.0	165,028
4～ 7	居宅	64.82	89.7	58.17	2,908	169,158	1.0	169,158
							1.0	169,158
8～10	居宅	64.82	89.7	58.17	3,007	174,917	1.0	174,917
							1.0	174,917

計		691.36	87.5	604.91		1,763,697		2,933,127
								1,529,811

⑨年額支払賃料	1,763,697 円　×　12ヶ月　＝　 21,164,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 604.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,164,364 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,693,149 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,471,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,933,127 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,529,811 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 360,723 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,858,923 円　　　　（　 150,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）４　　　　-18	3,293 ( 3,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	3,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,837 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３（公賃）４　　　　-33	2,998 ( 2,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	3,038
c	０３（公賃）４　　　　-20	3,366 ( 3,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	2,881

墨田 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	848,000 円	212,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	846,575 円	21,164,364　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,802,000 円	212,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	212,000 円	212,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,062,975 円　（　　　　　　 30,780 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	212,000,000 円	設計監理料率　 298,000 円／㎡　×　 691.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,995,600 円（　　　　　 98,452 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,858,923 円
②総費用	4,062,975 円
③純収益　①－②	15,795,948 円
④建物等に帰属する純収益	12,995,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,800,348 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,647,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,027,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 477,000 円／㎡）