鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２（公）４ -26	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		準工高度3種最高22m 特別用途地区 (90,240)
b	０４（公）４ -8	墨田区		更地	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東5.5m、角地		準工高度地区3種22m (100,300)
c	０４（公）４ -10	墨田区		更地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		準工高度地区3種17m (90,200)
d	０９（公）４ -9	墨田区		建付地	（　）	長方形	南西8.9m区道、中間画地		近商高度3種最高22m (100,300)
e	１７（公）４ -20	墨田区		建付地	（　）	台形	東21.9m国道、中間画地		商業高度地区最低7m 高度地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 374,620	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	378,741	100 [ 86.7]	436,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	437,000
b	(　 ) 430,490	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	423,378	100 [ 106.8]	396,421		396,000
c	(　 ) 418,223	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	422,405	100 [ 90.2]	468,298		468,000
d	(　 ) 463,208	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	468,303	100 [ 110.9]	422,275		422,000
e	(　 ) 458,871	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	478,740	100 [ 111.5]	429,363		429,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 421,000 円／㎡]

墨田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,288,851	2,566,238	9,722,613	8,114,400	1,608,213	（　0.9526） 1,531,984	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,475,810 円　　　　（　 268,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.63	ＲＣ5	464.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種高度地区最高22m	90 ％	300 ％	300 ％	136 ㎡	9.6 m x 14.3 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（専有面積約６４㎡）、２階以上：居宅、ファミリータイプ（専有面積約４３㎡、各階２戸）を想定

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

同規模同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.88	69.3	64.39	2,983	192,075	6.0	1,152,450
							0.0	0
2～ 2	住宅	92.88	91.7	85.18	2,552	217,379	1.0	217,379
							1.0	217,379
3～ 3	住宅	92.88	91.7	85.18	2,578	219,594	1.0	219,594
							1.0	219,594
4～ 4	住宅	92.88	91.7	85.18	2,603	221,724	1.0	221,724
							1.0	221,724
5～ 5	住宅	92.88	91.7	85.18	2,626	223,683	1.0	223,683
							1.0	223,683

計		464.40	87.2	405.11		1,074,455		2,034,830
								882,380

⑨年額支払賃料	1,074,455 円　×　12ヶ月　＝　 12,893,460 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,893,460 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 902,542 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,990,918 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,034,830 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,924 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 882,380 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 279,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,288,851 円　　　　（　 90,359 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７（公賃）４　　　　-1	2,529 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	2,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,626 円/㎡　月額支払賃料（　 2,552 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７（公賃）４　　　　-4	2,477 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	2,607
c	１７（公賃）４　　　　-6	2,411 ( 2,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,436

墨田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	126,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	515,738 円	12,893,460　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,566,238 円　（　　　　　　 18,869 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 464.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,114,400 円（　　　　　 59,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,288,851 円
②総費用	2,566,238 円
③純収益　①－②	9,722,613 円
④建物等に帰属する純収益	8,114,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,608,213 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,531,984 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,475,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
墨田 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 5-8

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

TEL.

鑑定評価額

52,100,000 円

１㎡当たりの価格

383,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区墨田２丁目１１７８番１外｢墨田２－１２－７｣				②地積　(㎡)	136 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種高度地区最高22m (90,300)
	1:1.5	事務所兼住宅Ｓ3	小売店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域	北6.3m区道	水道、ガス、下水	鐘ケ淵 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．３ｍ区道

交通

施設

鐘ヶ淵駅西方

160m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
高度地区最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移するものと予測する。新型コロナウイルスの
オミクロン株による国内での感染拡大懸念等により、今後の地価の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 405,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、墨田区中央部から北部に所在する近隣商業地域、普通商業地域及び商住混在地域の圏域と把握し
た。主な需要者は、地縁性のある法人や個人事業者、不動産業者等である。商業地としての繁華性は低いものの、建売
住宅用地としての需要も認められる。店舗は客足が戻りつつあり、住宅需要は回復している。需要の中心となる価格帯
は、標準的な画地規模の土地で、５千万円～５千５百万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

事務所兼住宅あるいは店舗兼共同住宅としての利用が中心である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして
規範性の高い価格である。収益価格は、店舗兼共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。需要者の多くは
収益性や将来の資産価値等を重視する傾向にあることから、複合的な要素を反映した比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 680,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[181.4]

[100.0]
100

380,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    378,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言全面解除や新型コロナウイルス
感染者数の大幅な減少等により、景気は個人
消費を中心に回復基調を辿っている。

一昨年と比較すると、令和３年は新型コロナ
ウイルス感染症の地価への影響は限定的であ
る。地価は微増で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４（公）４ -23	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.5m区道、中間画地		近商高度地区22m (100,300)
b	０９（公）４ -11	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.9m区道、北4m、角地		近商高度3種最高22m (100,300)
c	１２（公）４ -25	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西40m都道、中間画地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
d	１８（公）４ -20	墨田区		更地	（　）	ほぼ台形	北西10.7m都道、南西2.4m、角地		商業高度地区最高28m 高度地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 423,488	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	440,951	100 [ 109.1]	404,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 362,562	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	355,522	100 [ 102.0]	348,551		349,000
c	(　 ) 301,280	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	305,799	100 [ 78.5]	389,553		390,000
d	(　 ) 476,561	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 83.9]	571,987	100 [ 139.2]	410,910		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

墨田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,303,288	2,574,369	9,728,919	8,114,400	1,614,519	（　0.9526） 1,537,991	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,618,833 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.63	ＲＣ5	464.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種高度地区最高22m	90 ％	300 ％	300 ％	136 ㎡	9.6 m x 14.3 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ、総戸数８戸・専有面積４２．５９㎡

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	92.88	69.3	64.39	3,000	193,170	3.0	579,510
							0.0	0
2～ 2	居宅	92.88	91.7	85.18	2,595	221,042	1.0	221,042
							1.0	221,042
3～ 5	居宅	92.88	91.7	85.18	2,650	225,727	1.0	225,727
							1.0	225,727
～

～

計		464.40	87.2	405.11		1,091,393		1,477,733
								898,223

⑨年額支払賃料	1,091,393 円　×　12ヶ月　＝　 13,096,716 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,096,716 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,087,027 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,009,689 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,477,733 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,551 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 898,223 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 280,048 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,303,288 円　　　　（　 90,465 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）４　　　　-11	2,882 ( 2,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,750	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,671 円/㎡　月額支払賃料（　 2,595 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）４　　　　-12	2,723 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [108.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,577
c	０４（公賃）４　　　　-13	2,681 ( 2,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,686

墨田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	126,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	523,869 円	13,096,716　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,574,369 円　（　　　　　　 18,929 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 464.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,114,400 円（　　　　　 59,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,303,288 円
②総費用	2,574,369 円
③純収益　①－②	9,728,919 円
④建物等に帰属する純収益	8,114,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,614,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,537,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,309 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,618,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）