別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 墨田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   墨田 -11 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.

鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 498,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 墨田区本所２丁目１４番４ ｢本所２－１－９｣ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 防火 （その他） 高度地区最高22m 特別工業地区 (70,300) 1:1.2 住宅兼工場 Ｓ5 住宅兼工場、共同住 宅等が混在する住宅 地域 北8m区道 水道、ガス、下水 本所吾妻橋 930m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ区道 交通 施設 本所吾妻橋駅南西方 930m 法令 規制 準工 (70,300) 防火  高度地区最高22m 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 墨田区中・南部の混在型住宅地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから今後 も現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    533,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    392,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中・南部の混在型住宅地域を主体に形成される圏域と認められ、その主な需要者は個人の住宅実需 者や地元の中小事業者等と見受けられる。従来より併用住宅地等としての利用が標準的であり、需要層に特段の変化は 見られない。市場において需要の中心となる価格帯は、土地について３，０００万円～５，０００万円程度と把握され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 併用住宅地等としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。収益価格は、 当標準地の収益性を表した価格であるが、当地域において賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取得者）はそれ ほど多くないと思料する。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較 考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　墨田 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    525,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [100.0] 100 498,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    492,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による不透明感は 払拭できないが、ウィズコロナでの生活スタ イルの変化から、墨田区の住宅需要は回復基 調である。 近隣地域の地域要因に特段の変動は見られな いが、住宅需要は堅調に推移しており、地価 も小幅ながら上昇基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％