鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）４ -7	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		準工高度3種最高17m 新防火 (90,200)
b	０３（公）４ -3	墨田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.8m区道、中間画地		準工高度地区最高17m 高度地区 (100,200)
c	０４（公）４ -24	墨田区		建付地	（　）	長方形	北3.6m区道、中間画地		準工高度地区17m (90,200)
d	１８（公）４ -22	墨田区		建付地	（　）	不整形	東3.6m私道、中間画地		準工高度3種最高17m 特別用途地区 (90,200)
e	０２（公）４ -26	墨田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,902	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	322,940	100 [ 97.0]	332,928	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	346,000
b	(　 ) 375,576	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	368,283	100 [ 95.8]	384,429		400,000
c	(　 ) 317,010	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	321,131	100 [ 93.8]	342,357		356,000
d	(　 ) 297,588	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	347,014	100 [ 95.7]	362,606		377,000
e	(　 ) 374,620	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	363,814	100 [ 96.0]	378,973		394,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 366,000 円／㎡]

墨田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,791,767	453,074	2,338,693	1,539,570	799,123	（　0.9581） 765,640	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,229,524 円　　　　（　 222,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高17m 特別工業地区	90 ％	200 ％	200 ％	82 ㎡	6.6 m x 12.5 m	前面道路：私道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１戸の住宅（２ＬＤＫ、総戸数２戸、平均専有面積５５．６㎡）を想定。

⑦有効率　 99.3 ％
の理由

外廊下、外階段を勘案して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	56.00	100.0	56.00	2,110	118,160	1.0	118,160
							1.0	118,160
2～ 2	住宅	56.00	98.6	55.20	2,216	122,323	1.0	122,323
							1.0	122,323
～

～

～

計		112.00	99.3	111.20		240,483		240,483
								240,483

⑨年額支払賃料	240,483 円　×　12ヶ月　＝　 2,885,796 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,885,796 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 173,148 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,712,648 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,483 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 240,483 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 76,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,791,767 円　　　　（　 34,046 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８（公賃）４　　　　-34	2,392 ( 2,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,260	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,281 円/㎡　月額支払賃料（　 2,216 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８（公賃）４　　　　-35	2,561 ( 2,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [125.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,254
c	１８（公賃）４　　　　-36	3,336 ( 3,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [135.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,330

墨田 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,600 円	21,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	86,574 円	2,885,796　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 453,074 円　（　　　　　　 5,525 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9581

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,539,570 円（　　　　　 18,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,791,767 円
②総費用	453,074 円
③純収益　①－②	2,338,693 円
④建物等に帰属する純収益	1,539,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	799,123 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	765,640 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,229,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
墨田 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -9

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　岩田　卓也

TEL.

鑑定評価額

28,300,000 円

１㎡当たりの価格

345,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	280,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区京島２丁目２１２番２７｢京島２－１９－１６｣				②地積　(㎡)	82 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (80,200) 準防（その他）高度3種最高17m 特別工業地区 (90,200)
	1:2	住宅Ｗ2	小規模な住宅の中に共同住宅が混在する住宅地域	南西3.6m私道	水道、ガス、下水	京成曳舟 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　３
．６ｍ私道

交通

施設

京成曳舟駅南方

640m

法令

規制

準工
(90,200)
準防
高度3種最高17m
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因には格別の変動要因はなく、当分の間現状と大差なく推移するものと予測する。新型コロナウイルスの
オミクロン株による国内での感染拡大懸念等により、今後の地価の動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 363,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、墨田区の内、北十間川より北側の住宅地域及び混在住宅地域と把握した。需要者は圏内の居住者
が中心であるが、周辺地域からの転入者のほか、これらの需要者に転売する目的で取得する不動産業者も市場参入して
いる。低金利の継続やテレワークの進展等に伴い、住宅需要は回復している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住
宅で４千万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、自己の居住目的での取引が中心であり、規範性の高い取引事例を収集して比準価
格を試算した。一方、周辺に賃貸共同住宅も見られるが、賃貸収入による収益獲得を目的として土地の取得を目指す需
要者は少ない。したがって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　墨田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 484,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[101.0]

100
[146.2]

[104.0]
100

345,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    342,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言全面解除や新型コロナウイルス
感染者数の大幅な減少等により、景気は個人
消費を中心に回復基調を辿っている。

一昨年と比較すると、令和３年は新型コロナ
ウイルス感染症の地価への影響は限定的であ
る。地価は微増で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

墨田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）４ -7	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		準工高度3種最高17m 新防火 (90,200)
b	０４（公）４ -4	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.5m私道、中間画地		準工高度地区3種17m (90,200)
c	１８（公）４ -33	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.1m区道、南西3.8m、角地		準工高度3種最高17m 特別用途地区 (100,200)
d	０４（公）４ -30	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m私道、中間画地		準工高度地区3種17m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,902	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	322,940	100 [ 93.0]	347,247	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	361,000
b	(　 ) 302,553	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	332,479	100 [ 94.9]	350,347		364,000
c	(　 ) 419,454	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	393,044	100 [ 109.1]	360,260		375,000
d	(　 ) 342,227	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	337,530	100 [ 98.9]	341,284		355,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 363,000 円／㎡]

墨田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,814,943	464,234	2,350,709	1,539,570	811,139	（　0.9581） 777,152	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,503,619 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高17m 特別工業地区	90 ％	200 ％	200 ％	82 ㎡	6.6 m x 12.5 m	前面道路：私道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅（２ＬＤＫ、２戸）、平均専有面積５５．６０㎡

⑦有効率　 99.3 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	56.00	100.0	56.00	2,220	124,320	2.0	248,640
							1.0	124,320
2～ 2	居宅	56.00	98.6	55.20	2,263	124,918	2.0	249,836
							1.0	124,918
～

～

～

計		112.00	99.3	111.20		249,238		498,476
								249,238

⑨年額支払賃料	249,238 円　×　12ヶ月　＝　 2,990,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 111.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,990,856 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 239,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,751,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	498,476 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,586 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,238 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 58,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,814,943 円　　　　（　 34,329 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４（公賃）４　　　　-8	1,806 ( 1,766)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,153	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,315 円/㎡　月額支払賃料（　 2,263 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４（公賃）４　　　　-9	2,491 ( 2,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,371
c	０４（公賃）４　　　　-10	2,203 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,420

墨田 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	65,700 円	21,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	119,634 円	2,990,856　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 49,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,100 円	21,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,900 円	21,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 464,234 円　（　　　　　　 5,661 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9581

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,539,570 円（　　　　　 18,775 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,814,943 円
②総費用	464,234 円
③純収益　①－②	2,350,709 円
④建物等に帰属する純収益	1,539,570 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	811,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	777,152 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,503,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）