鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

墨田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２（公）４ -17	墨田区		更地	（　）	長方形	北東8m区道、中間画地		準工高度地区最高22m ２種特別工業地区 (70,300)
b	０６（公）４ -24	墨田区		更地	（　）	長方形	北7.9m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
c	１８（公）４ -10	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
d	０４（公）４ -23	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9.5m区道、中間画地		近商高度地区22m (100,300)
e	０９（公）４ -9	墨田区		建付地	（　）	長方形	南西8.9m区道、中間画地		近商高度3種最高22m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 753,179	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	748,705	100 [ 98.0]	763,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	772,000
b	(　 ) 604,763	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	610,206	100 [ 114.7]	532,002		537,000
c	(　 ) 600,939	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	603,944	100 [ 114.7]	526,542		532,000
d	(　 ) 423,488	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 104.0]	425,671	100 [ 88.2]	482,620		487,000
e	(　 ) 463,208	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	450,737	100 [ 91.0]	495,315		500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 519,000 円／㎡]

墨田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,284,620	2,649,619	9,635,001	7,539,900	2,095,101	（　0.9541） 1,998,936	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	47,593,714 円　　　　（　 375,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.22	ＲＣ5	420.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m 特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	127 ㎡	10.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から５階を各階２戸の住宅（１ＤＫ、平均専有面積約３７．７㎡、総戸数１０戸）と想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.14	89.7	75.44	2,630	198,407	1.0	198,407
							1.0	198,407
2～ 2	住宅	84.14	89.7	75.44	2,766	208,667	1.0	208,667
							1.0	208,667
3～ 4	住宅	84.14	89.7	75.44	2,858	215,608	1.0	215,608
							1.0	215,608
5～ 5	住宅	84.14	89.7	75.44	2,915	219,908	1.0	219,908
							1.0	219,908
～

計		420.70	89.7	377.20		1,058,198		1,058,198
								1,058,198

⑨年額支払賃料	1,058,198 円　×　12ヶ月　＝　 12,698,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,698,376 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 761,903 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,936,473 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,058,198 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,947 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,058,198 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 338,200 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,284,620 円　　　　（　 96,729 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８（公賃）４　　　　-31	3,588 ( 3,588)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [124.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,820	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,847 円/㎡　月額支払賃料（　 2,766 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８（公賃）４　　　　-32	3,571 ( 3,472)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,834
c	１８（公賃）４　　　　-33	3,558 ( 3,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [106.0]	100 [125.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,887

墨田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	615,000 円	123,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	634,919 円	12,698,376　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,045,500 円	123,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	123,000 円	123,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,649,619 円　（　　　　　　 20,863 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	123,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 420.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,539,900 円（　　　　　 59,369 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,284,620 円
②総費用	2,649,619 円
③純収益　①－②	9,635,001 円
④建物等に帰属する純収益	7,539,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,095,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,998,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,593,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 375,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
墨田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

墨田 -1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　伊藤　慶彦

TEL.

鑑定評価額

62,200,000 円

１㎡当たりの価格

490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	墨田区向島３丁目１７番５外｢向島３－１４－６｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度地区最高22m 特別工業地区 (70,300)
	1:1.2	事務所、作業所兼共同住宅ＲＣ4	住宅、マンション、事業所等が混在する住宅地域	北東8m区道	水道、ガス、下水	とうきょうスカイツリー 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、８ｍ区
道

交通

施設

とうきょうスカイツリ
ー駅北方
350m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度地区最高22m
特別工業地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域に格別の変動要因はないため、現状と概ね同様の土地利用状態で推移するものと予測する。住宅需要は
相応に認められ、当面の地価はやや強含みで推移する地域と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 521,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 398,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は墨田区中央部から南部にわたる混在住宅地域。需要者は、地縁的選好性を有する個人が中心で、纏まった
土地はマンション開発業者である。需給は、居住性の整った地域であることや低金利等から堅調で、新型コロナウイル
ス感染症の影響から徐々に回復しつつあるが、先行きは不透明である。中心となる取引は比較的小規模な画地となるこ
とが多く、土地で３千万円台、新築戸建で５千万円台が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

熟成した混在住宅地域であることから、各手法において規範性を有する事例資料を収集適用し得た。一方、標準地に係
る主たる需要者はエンドユーザー又は投資用共同住宅建築目的の法人と判断するが、近隣地域及びその周辺地域の価格
形成は自用目的での取引が主導し、収益性の土地価格に与える影響度は相対的に小さい。従って、比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    484,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　墨田 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    488,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は増加傾向で推移し、景気動向は新
型コロナウイルス感染症の拡大の影響から徐
々に回復しつつあるが不透明である。

とうきょうスカイツリー駅・押上駅徒歩圏の
、一般住宅と共同住宅を中心とした利便性の
良好な住宅地域で、市場特性に特段の変化は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

+0.4 ％

３　試算価格算定内訳

墨田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３（公）４ -27	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		近商高度地区最高22m (100,300)
b	０６（公）４ -3	墨田区		建付地	（　）	長方形	西6.1m区道、北4m、角地		近商高度地区最高22m (100,300)
c	０６（公）４ -24	墨田区		更地	（　）	長方形	北7.9m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
d	１８（公）４ -10	墨田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		準工高度地区最高22m (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 571,476	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	565,873	100 [ 118.8]	476,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	481,000
b	(　 ) 565,044	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	541,926	100 [ 115.0]	471,240		476,000
c	(　 ) 604,763	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	612,625	100 [ 110.9]	552,412		558,000
d	(　 ) 600,939	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,747	100 [ 110.9]	546,210		552,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 521,000 円／㎡]

墨田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,900,085	2,462,178	10,437,907	8,214,200	2,223,707	（　0.9541） 2,121,639	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	50,515,214 円　　　　（　 398,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

墨田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.22	ＲＣ5	420.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高22m 特別工業地区	70 ％	300 ％	300 ％	127 ㎡	10.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

居宅（１ＤＫ、１０戸）、平均専有面積３７．７２㎡

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	84.14	89.7	75.44	2,902	218,927	1.0	218,927
							1.0	218,927
2～ 2	居宅	84.14	89.7	75.44	2,992	225,716	1.0	225,716
							1.0	225,716
3～ 3	居宅	84.14	89.7	75.44	3,022	227,980	1.0	227,980
							1.0	227,980
4～ 5	居宅	84.14	89.7	75.44	3,067	231,374	1.0	231,374
							1.0	231,374
～

計		420.70	89.7	377.20		1,135,371		1,135,371
								1,135,371

⑨年額支払賃料	1,135,371 円　×　12ヶ月　＝　 13,624,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 377.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,624,452 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,089,956 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,534,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,135,371 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,445 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,135,371 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 355,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,900,085 円　　　　（　 101,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）４　　　　-9	3,152 ( 3,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,095	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,110 円/㎡　月額支払賃料（　 3,022 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３（公賃）４　　　　-10	3,620 ( 3,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [110.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,145
c	０３（公賃）４　　　　-11	3,357 ( 3,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	3,209

墨田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	402,000 円	134,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	544,978 円	13,624,452　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,462,178 円　（　　　　　　 19,387 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 420.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,214,200 円（　　　　　 64,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,900,085 円
②総費用	2,462,178 円
③純収益　①－②	10,437,907 円
④建物等に帰属する純収益	8,214,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,223,707 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,121,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,515,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 398,000 円／㎡）