別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
台東 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-46 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.
鑑定評価額 80,700,000 円  １㎡当たりの価格 799,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区小島１丁目５番４
｢小島１－１８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 事務所、倉庫兼住宅

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
、共同住宅等が多い
商業地域		 北15m区道 水道、ガス、下水 新御徒町

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 新御徒町駅南方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後、事務所等の中に住宅等が混在する地域にあるが共同住宅の需要が安定していることからマンショ
ン建築が増加する傾向にある。コロナ禍、地価水準は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    844,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    709,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区中央部、南部の商業地域が中心である。特に新御徒町駅徒歩圏の幹線道路背後の商業地と代替性が
高い。土地の需要者は小規模な土地については個人、中小法人等が中心であり、規模が纏まった土地については比較的
資金力を有する法人、マンション開発業者等の需要が見られる。ホテル、店舗、事務所素地等需要は停滞、一方マンシ
ョン等需要は旺盛で地価は対前年比上昇に転じた。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事務所兼マンションと事務所ビルが多い商業地域にあるが貸店舗・事務所ビル、賃貸マンションのほか、自用の事務所
ビル、事業所併用住宅も多い地域にある。周辺では中規模以上の収益取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以
上より区内中央、南部に位置する事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格、収益性に着
目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-26                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[160.4]		 [100.0]
100		 798,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    786,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 台東区の人口は対前年同月比微増、世帯数は
増加傾向、景気は持ち直しの兆しも見られ、
不動産投資需要はやや強含みである。


幹線道路背後の商業地域、新御徒町駅徒歩圏
、事務所地としての市場性は低下する一方交
通利便性に優れることから住宅用地の市場性
が増している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １６（公）
４
-20		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8.5m区道、
西3m、角地
商業
駐車樹整備地区
(100,645)
b ０７（公）
４
-14		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m区道、
西2.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ０８（公）
４
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,461)
d ０５（公）
４
-5		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e １０（公）
４
-27		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,691)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,192,598  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.4]
1,187,939 		 100
[ 142.7]
832,473 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
832,000 
b (　           ) 
756,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
877,875 		 100
[ 100.0]
877,875 
878,000 
c (　           ) 
1,028,807  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.1]
1,017,830 		 100
[ 121.3]
839,101 
839,000 
d (　           ) 
1,109,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,093,982 		 100
[ 114.1]
958,792 
959,000 
e (　           ) 
1,152,406  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,160,401 		 100
[ 136.4]
850,734 
851,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　  -1.6 行政　　　　  +4.1 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.1 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +0.9 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    844,000 円／㎡]  



台東 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,328,989 
3,376,544 
12,952,445 
9,926,800 
3,025,645 		 （　0.9470）
2,865,286 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     71,632,150 円　　　　（　    709,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所付共同住宅 78.21 ＲＣ7 514.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   101 ㎡      6.3 m x   16.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より１階をフロア貸事務所、２階以上を住宅３ＬＤＫ（平均専有面積約６４㎡）と想定。 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
75.46 
57.6 
43.47 
3,800 
165,186 		 6.0  991,116 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
73.25 
87.9 
64.39 
3,115 
200,575 		 1.0  200,575 
1.0  200,575 

 3～ 3		 住宅
73.25 
87.9 
64.39 
3,165 
203,794 		 1.0  203,794 
1.0  203,794 

 4～ 5		 住宅
73.25 
87.9 
64.39 
3,215 
207,014 		 1.0  207,014 
1.0  207,014 

 6～ 7		 住宅
73.25 
87.9 
64.39 
3,265 
210,233 		 1.0  210,233 
1.0  210,233 

計
514.96 
83.5 
429.81 

1,404,049 		 2,229,979 
1,238,863 
⑨年額支払賃料      1,404,049 円　×　12ヶ月　＝　      16,848,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     429.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,848,588 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       842,429 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,006,159 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,229,979 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,185 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,238,863 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         301,645 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,328,989 円　　　　（　       161,673 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １２（公賃）４
　　　　-17		 3,826  
(   3,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,478 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,184 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,115 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １２（公賃）４
　　　　-18		 3,209  
(   3,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,945 
c １２（公賃）４
　　　　-19		 3,279  
(   3,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,184 
台東 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 673,944 円  　　　       16,848,588　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,376,544 円　（　　　　　　        33,431 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9470    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     514.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,926,800 円  
（　　　　　        98,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,328,989 円      
②総費用 3,376,544 円      
③純収益　①－② 12,952,445 円      
④建物等に帰属する純収益 9,926,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,025,645 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,865,286 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,632,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     709,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
台東 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-46 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　殿原　玲子   TEL.
鑑定評価額 80,600,000 円  １㎡当たりの価格 798,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区小島１丁目５番４
｢小島１－１８－５｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 事務所、倉庫兼住宅

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
、共同住宅等が多い
商業地域		 北15m区道 水道、ガス、下水 新御徒町

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 新御徒町駅南方

310m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後の商業地であるが、事務所需要は減退傾向にある。今後はマンション用途への建替えが進んでいく
ものと思料される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    837,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    654,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区及び隣接区の幹線道路及びその背後地の商業地域である。需要者はマンション開発業者や不動産投
資家等が中心と考えられる。都心部のマンション需要は堅調であり、マンション適地は希少性を有することから、マン
ション用地の物件取得競争は継続している。地価水準は立地条件や画地規模等により一様に把握し難いが、市場におけ
る土地取引の中心価格帯は標準地程度で総額８千万～１億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似事例を採用して適正な比準が行われており、市場実勢を反映した信頼性の高い価格が得られたものと思
料する。収益価格は事務所兼共同住宅を想定して査定しており、収益性に着目した理論的な価格であるが、想定要素を
含む。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、理論的な収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討
を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-26                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[162.9]		 [100.0]
100		 786,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    786,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済活動の再開とともに、景気は回復傾
向にある。先行きは不透明であるが、優良物
件に対する不動産投資需要は底堅い。


蔵前橋通り背後の商業地であり、利便性に優
れる。地域要因に特段の変化は認められない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７（公）
４
-19		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.3m区
道、中間画地
商業

(100,400)
b ０５（公）
４
-14		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １０（公）
４
-29		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,462)
d １０（公）
４
-24		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
749,211  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
768,324 		 100
[  92.2]
833,323 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
833,000 
b (　           ) 
749,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
736,617 		 100
[  83.6]
881,121 
881,000 
c (　           ) 
649,994  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
651,294 		 100
[  76.6]
850,253 
850,000 
d (　           ) 
906,250  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
915,313 		 100
[ 116.4]
786,351 
786,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    837,000 円／㎡]  



台東 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,312,585 
3,556,909 
12,755,676 
9,926,800 
2,828,876 		 （　0.9343）
2,643,019 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     66,075,475 円　　　　（　    654,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 78.21 ＲＣ7 514.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   101 ㎡      6.3 m x   16.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し事務所、２階以上は専有面積６４㎡程度の住宅を想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 この種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
75.46 
57.6 
43.47 
3,500 
152,145 		 6.0  912,870 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
73.25 
87.9 
64.39 
3,250 
209,268 		 1.0  209,268 
1.0  209,268 

 4～ 6		 住宅
73.25 
87.9 
64.39 
3,300 
212,487 		 1.0  212,487 
1.0  212,487 

 7～ 7		 住宅
73.25 
87.9 
64.39 
3,350 
215,707 		 1.0  215,707 
1.0  215,707 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
514.96 
83.5 
429.81 

1,423,849 		 2,184,574 
1,271,704 
⑨年額支払賃料      1,423,849 円　×　12ヶ月　＝　      17,086,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     429.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,086,188 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,196,033 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,890,155 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,184,574 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,271,704 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         402,113 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,312,585 円　　　　（　       161,511 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １４（公賃）４
　　　　-7		 3,547  
(   3,547) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,547 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,396 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b １４（公賃）４
　　　　-15		 3,412  
(   3,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
3,250 
c １４（公賃）４
　　　　-8		 3,690  
(   3,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,690 
台東 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 830,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 854,309 円  　　　       17,086,188　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      129,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,556,909 円　（　　　　　　        35,217 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     514.96 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,926,800 円  
（　　　　　        98,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,312,585 円      
②総費用 3,556,909 円      
③純収益　①－② 12,755,676 円      
④建物等に帰属する純収益 9,926,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,828,876 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,643,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,169 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     66,075,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     654,000 円／㎡）