鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）４ -32	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	０５（公）４ -26	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		商業 (100,500)
c	０５（公）４ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ整形	南8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	０５（公）４ -8	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	０７（公）４ -19	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.3m区道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 742,265	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	747,461	100 [ 90.3]	827,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	828,000
b	(　 ) 751,344	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	759,609	100 [ 86.6]	877,147		877,000
c	(　 ) 749,719	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	737,345	100 [ 87.5]	842,680		843,000
d	(　 ) 687,389	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	694,950	100 [ 80.3]	865,442		865,000
e	(　 ) 749,211	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	771,382	100 [ 91.6]	842,120		842,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 850,000 円／㎡]

台東 5-45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,473,763	3,693,081	12,780,682	10,524,800	2,255,882	（　0.9556） 2,155,721	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	53,893,025 円　　　　（　 665,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	63.30	ＲＣ9	512.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	81 ㎡	7.8 m x 10.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階以上：共同住宅（１ＬＤＫタイプ、各階１戸）

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.55	55.7	33.74	3,350	113,029	6.0	678,174
							0.0	0
2～ 3	住宅	56.55	85.6	48.42	3,376	163,466	1.0	163,466
							1.0	163,466
4～ 5	住宅	56.55	85.6	48.42	3,390	164,144	1.0	164,144
							1.0	164,144
6～ 7	住宅	56.55	85.6	48.42	3,410	165,112	1.0	165,112
							1.0	165,112
8～ 9	住宅	56.55	85.6	48.42	3,430	166,081	1.0	166,081
							1.0	166,081

計		512.95	82.1	421.10		1,430,635		1,995,780
								1,317,606

⑨年額支払賃料	1,430,635 円　×　12ヶ月　＝　 17,167,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 421.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,167,620 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,030,057 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,137,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,995,780 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,317,606 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 317,440 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,473,763 円　　　　（　 203,380 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９（公賃）４　　　　-9	3,455 ( 3,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,451 円/㎡　月額支払賃料（　 3,376 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１９（公賃）４　　　　-10	3,734 ( 3,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,453
c	１９（公賃）４　　　　-11	3,826 ( 3,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	3,409

台東 5-45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	880,000 円	176,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	858,381 円	17,167,620　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,496,000 円	176,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	176,000 円	176,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,693,081 円　（　　　　　　 45,594 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	176,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 512.95 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,524,800 円（　　　　　 129,936 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,473,763 円
②総費用	3,693,081 円
③純収益　①－②	12,780,682 円
④建物等に帰属する純収益	10,524,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,255,882 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,155,721 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,893,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 665,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
台東 5-45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-45

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　五十嵐　恵美

TEL.

鑑定評価額

62,800,000 円

１㎡当たりの価格

775,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区入谷１丁目２３９番１５｢入谷１－２３－１｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中層の店舗兼共同住宅等を中心とした商業地域	南15m区道	水道、ガス、下水	入谷 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

入谷駅東方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

金美館通り沿いの商業地域であるが、マンション等の住宅の建築が多く認められる。今後は、店舗と住宅が混在
する地域へと推移するものと思料する。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 843,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 678,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区北部の最寄駅から徒歩圏に位置する商業地域が中心。需要者の中心は、自用目的での法人又は個
人並びに収益目的での法人である。標準地規模であれば、自用もしくは収益目的での法人が主である。規模により価格
に幅があり価格水準の把握は困難であるが、標準地規模での土地総額は概ね１億円前後程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層階を店舗とした共同住宅を中心とした商業地域である。比準価格は、台東区北部の街路条件で類似す
る類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、居住用の需要が高いため
店舗のほか住宅を想定しているため、やや低めに試算された。標準地規模での取引需要は、自用のほか収益目的での取
引も認められるため、比準価格に収益価格を関連付け、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-34 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 578,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[ 76.0]

[100.0]
100

773,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は、増加傾向が続いている。新型コロナ
ウイルス感染症の影響が懸念されるが、不動
産市場は、持ち直しつつある。

最寄駅から徒歩圏に位置する店舗併用共同住
宅が多くみられる地域。同一路線上では、マ
ンション建築中の土地が多くみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）４ -32	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、中間画地		商業 (100,500)
b	０５（公）４ -32	台東区		更地	（　）	長方形	北東15m区道、中間画地		近商特別用途地区 (100,400)
c	１９（公）４ -17	台東区		建付地	（　）	台形	北8m区道、中間画地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	０７（公）４ -19	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.3m区道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 742,265	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	754,141	100 [ 90.3]	835,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	835,000
b	(　 ) 558,964	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	566,789	100 [ 69.7]	813,184		813,000
c	(　 ) 677,779	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	684,557	100 [ 77.0]	889,035		889,000
d	(　 ) 749,211	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	775,969	100 [ 93.1]	833,479		833,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 843,000 円／㎡]

台東 5-45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,092,533	3,225,317	11,867,216	9,568,000	2,299,216	（　0.9556） 2,197,131	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	54,928,275 円　　　　（　 678,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	63.30	ＲＣ9	512.95
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	81 ㎡	7.8 m x 10.4 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～９階住宅、各階１戸、１ＬＤＫ、平均専有面積４８．４２㎡、

⑦有効率　 82.1 ％
の理由

同種・同用途の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.55	55.7	33.74	3,400	114,716	6.0	688,296
							0.0	0
2～ 3	住宅	56.55	85.6	48.42	3,100	150,102	1.0	150,102
							1.0	150,102
4～ 5	住宅	56.55	85.6	48.42	3,130	151,555	1.0	151,555
							1.0	151,555
6～ 7	住宅	56.55	85.6	48.42	3,150	152,523	1.0	152,523
							1.0	152,523
8～ 9	住宅	56.55	85.6	48.42	3,180	153,976	1.0	153,976
							1.0	153,976

計		512.95	82.1	421.10		1,331,028		1,904,608
								1,216,312

⑨年額支払賃料	1,331,028 円　×　12ヶ月　＝　 15,972,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 421.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,972,336 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,277,787 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,694,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,904,608 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,216,312 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 380,462 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,092,533 円　　　　（　 186,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２（公賃）４　　　　-5	3,207 ( 3,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,144	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２（公賃）４　　　　-6	2,806 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,836
c	０２（公賃）４　　　　-7	2,907 ( 2,904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	3,709

台東 5-45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	640,000 円	160,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	798,617 円	15,972,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,360,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,225,317 円　（　　　　　　 39,819 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 512.95 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,568,000 円（　　　　　 118,123 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,092,533 円
②総費用	3,225,317 円
③純収益　①－②	11,867,216 円
④建物等に帰属する純収益	9,568,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,299,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,197,131 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,928,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 678,000 円／㎡）