鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）４ -26	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	西20.6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	０５（公）４ -38	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	１６（公）４ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m区道、北6m、角地		商業 (100,700)
d	１６（公）４ -20	台東区		貸家建付地	（　）	長方形	南8.5m区道、西3m、角地		商業駐車樹整備地区 (100,645)
e	１６（公）４ -27	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,089,969	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,300,269	100 [ 108.0]	1,203,953	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 1,404,447	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,429,727	100 [ 111.1]	1,286,883		1,330,000
c	(　 ) 986,395	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	1,135,030	100 [ 115.2]	985,269		1,010,000
d	(　 ) 1,192,598	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	1,187,939	100 [ 113.3]	1,048,490		1,080,000
e	(　 ) 1,287,517	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,278,681	100 [ 111.2]	1,149,893		1,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.6	行政　　　　 +4.1	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,120,000 円／㎡]

台東 5-43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,336,912	11,123,391	41,213,521	28,187,500	13,026,021	（　0.9319） 12,138,949	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	303,473,725 円　　　　（　 922,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	ＲＣ6	1,470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	329 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より１階を貸店舗２室、２階以上を事務所（各２室、平均専有面積約１０４㎡）と想定。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	75.0	183.75	5,000	918,750	8.0	7,350,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	85.0	208.25	3,550	739,288	6.0	4,435,728
							0.0	0
3～ 6	事務所	245.00	85.0	208.25	3,550	739,288	6.0	4,435,728
							0.0	0
～

～

計		1,470.00	83.3	1,225.00		4,615,190		29,528,640
								0

⑨年額支払賃料	4,615,190 円　×　12ヶ月　＝　 55,382,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,382,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,322,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,059,343 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,528,640 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 277,569 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,336,912 円　　　　（　 159,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２（公賃）４　　　　-14	4,997 ( 4,948)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [141.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１２（公賃）４　　　　-15	5,039 ( 4,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,093
c	１２（公賃）４　　　　-16	3,347 ( 3,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,383

台東 5-43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,255,000 円	451,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,215,291 円	55,382,280　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,917,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,833,500 円	451,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	451,000 円	451,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,123,391 円　（　　　　　　 33,810 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9319

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	451,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 1,470.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,187,500 円（　　　　　 85,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,336,912 円
②総費用	11,123,391 円
③純収益　①－②	41,213,521 円
④建物等に帰属する純収益	28,187,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,026,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,138,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,473,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 922,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
台東 5-43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-43

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　五十嵐　恵美

TEL.

鑑定評価額

349,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区雷門１丁目２７番１外｢雷門１－２－１１｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,500)
	1:1	事務所ＳＲＣ8	中高層の事務所、低層の店舗等が多い商業地域	東15m区道、南側道	水道、ガス、下水	浅草 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 20 ｍ、南 10 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

浅草駅西方

280m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所、低層店舗等が建ち並ぶ商業地域である。今後も現状を維持しつつ推移していくものと思料する
。地価水準は、今後の景気動向により不透明である。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 899,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区内幹線道路背後の最寄駅から徒歩圏に位置する店舗、事務所ビルが混在する商業地域が中心。需
要者の中心は、自用目的での法人又は個人並びに収益目的での法人である。標準地規模であれば、自用もしくは収益目
的での法人が主である。土地に対する底堅い需要があるが、取引は顕在化しないため、価格水準の把握は困難である。
標準地規模での土地総額は概ね３～５億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中高層店舗、事務所ビルを中心とした商業地域である。比準価格は、台東区内の類似地域の取引事例より
求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、賃貸市場の需給動向をとらえた建物を想定して求め
、収益性を反映した価格が得られた。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地からの検討を踏
まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,580,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[155.5]

[103.0]
100

1,060,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,050,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地需要は底堅く、不動産市場は持ち直しつ
つある。新型コロナウイルス感染症による働
き方の変化が、事務所需要に影響することが
懸念される。

幹線道路背後の事務所ビルが多くみられる商
業地域。複数路線の利用も可能なため、利便
性も高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）４ -11	台東区		更地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	０７（公）４ -4	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	０７（公）４ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m区道、西2.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１０（公）４ -25	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,105,736	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,114,582	100 [ 89.1]	1,250,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,290,000
b	(　 ) 903,226	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,013,620	100 [ 92.2]	1,099,371		1,130,000
c	(　 ) 756,430	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.5]	975,168	100 [ 99.8]	977,122		1,010,000
d	(　 ) 949,455	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	964,646	100 [ 81.3]	1,186,526		1,220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -21.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

台東 5-43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,104,560	11,812,239	41,292,321	28,917,000	12,375,321	（　0.9556） 11,825,857	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	295,646,425 円　　　　（　 899,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	245.00	ＲＣ6	1,470.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	329 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所、各階２室

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種・同用途の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	75.0	183.75	5,100	937,125	8.0	7,497,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	245.00	85.0	208.25	3,550	739,288	6.0	4,435,728
							0.0	0
～

～

～

計		1,470.00	83.3	1,225.00		4,633,565		29,675,640
								0

⑨年額支払賃料	4,633,565 円　×　12ヶ月　＝　 55,602,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,225.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,602,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,780,139 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,822,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,675,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 281,919 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,104,560 円　　　　（　 161,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２（公賃）４　　　　-18	3,799 ( 3,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,098	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０２（公賃）４　　　　-19	3,319 ( 3,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,688
c	０２（公賃）４　　　　-42	3,209 ( 3,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,566

台東 5-43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,295,000 円	459,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,780,139 円	55,602,780　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,917,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,901,500 円	459,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	459,000 円	459,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,812,239 円　（　　　　　　 35,903 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	459,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,470.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,917,000 円（　　　　　 87,894 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,104,560 円
②総費用	11,812,239 円
③純収益　①－②	41,292,321 円
④建物等に帰属する純収益	28,917,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,375,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,825,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,945 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,646,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 899,000 円／㎡）