鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６（公）４ -25	台東区		建付地	（　）	長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	１６（公）４ -5	台東区		建付地	（　）	長方形	北33m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	０７（公）４ -12	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西33m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	０８（公）４ -27	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	０５（公）４ -38	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m都道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,666,057	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,713,716	100 [ 159.0]	2,335,670	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,340,000
b	(　 ) 1,953,640	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,973,176	100 [ 116.2]	1,698,086		1,700,000
c	(　 ) 2,189,396	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	2,365,960	100 [ 113.9]	2,077,226		2,080,000
d	(　 ) 1,562,500	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,647,874	100 [ 84.2]	1,957,095		1,960,000
e	(　 ) 1,404,447	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,421,300	100 [ 65.8]	2,160,030		2,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,050,000 円／㎡]

台東 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,332,338	9,010,803	34,321,535	22,680,000	11,641,535	（　0.9427） 10,974,475	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	274,361,875 円　　　　（　 1,680,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	143.34	ＲＣ9	1,192.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	163 ㎡	13.7 m x 12.1 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～９階：事務所、各階フロア貸し

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.53	78.1	101.94	5,500	560,670	12.0	6,728,040
							0.0	0
2～ 2	事務所	132.78	75.3	99.96	4,200	419,832	6.0	2,518,992
							0.0	0
3～ 9	事務所	132.78	75.3	99.96	4,000	399,840	6.0	2,399,040
							0.0	0
～

～

計		1,192.77	75.6	901.62		3,779,382		26,040,312
								0

⑨年額支払賃料	3,779,382 円　×　12ヶ月　＝　 45,352,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 901.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,352,584 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,267,629 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,084,955 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,040,312 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 247,383 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,332,338 円　　　　（　 265,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６（公賃）４　　　　-4	4,989 ( 4,947)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	4,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１６（公賃）４　　　　-5	3,414 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,993
c	１６（公賃）４　　　　-22	4,555 ( 4,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,169

台東 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,800,000 円	360,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,814,103 円	45,352,584　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,616,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,060,000 円	360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	360,000 円	360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	360,000 円	360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,010,803 円　（　　　　　　 55,281 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9427

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	360,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,192.77 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,680,000 円（　　　　　 139,141 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,332,338 円
②総費用	9,010,803 円
③純収益　①－②	34,321,535 円
④建物等に帰属する純収益	22,680,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,641,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,974,475 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,328 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,361,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,680,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
台東 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-24

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

TEL.

鑑定評価額

318,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野７丁目２８番１｢上野７－６－１０｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1.2:1	店舗、事務所兼倉庫ＳＲＣ8F1B	中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南東40m国道	水道、ガス、下水	上野 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

上野駅北東方

320m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、上野駅に近い昭和通り沿いの準高度商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地
価水準は、景気の持ち直しの動きが続けば、やや上昇傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上野駅を中心として、台東区南部及び中央部の、幹線道路沿いの準高度及び普通商業地域。需要者は、
高度利用を目的とする法人、不動産業者、投資家等が中心である。最寄駅に比較的近く、幹線道路沿いで利便性が高い
ことに加え、投資の広がり等も反映し、近年需要は安定していたが、新型コロナウイルス感染症による景気低迷が続き
、未だ先行き不透明感もみられる。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、事例は地域格差の大きいものが多かったが、より規範性の高い事例を中心に比準価格を求
めており、市場性を反映している。一方、収益価格は、準高度商業地域に存する標準地の収益性・投資採算性を反映し
ていると判断されるが、収益還元法には想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,260,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[169.0]

[100.0]
100

1,950,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,920,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気の低迷
はあるが、利便性の高い台東区商業地は、飲
食等が中心の地域以外は需要の持ち直しの動
きがみられる。

事務所用地の需要は、景気の厳しい状況で堅
調とはいえなかったが、上野駅に近い地域で
立地条件が良好であることから、一定の需要
も認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）４ -38	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m都道、中間画地		商業 (100,600)
b	０８（公）４ -26	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東22m区道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	０７（公）４ -27	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１６（公）４ -5	台東区		建付地	（　）	長方形	北33m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,404,447	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,429,727	100 [ 61.1]	2,339,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,340,000
b	(　 ) 2,594,299	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.9]	2,894,418	100 [ 160.7]	1,801,131		1,800,000
c	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,352,321	100 [ 173.8]	1,928,838		1,930,000
d	(　 ) 1,953,640	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,973,176	100 [ 92.9]	2,123,978		2,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +64.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +69.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

台東 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,220,664	9,099,100	34,121,564	23,058,000	11,063,564	（　0.9427） 10,429,622	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	260,740,550 円　　　　（　 1,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	143.34	ＲＣ9	1,192.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	163 ㎡	13.7 m x 12.1 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所フロア貸しを想定。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	130.53	78.1	101.94	5,600	570,864	12.0	6,850,368
							0.0	0
2～ 9	事務所	132.78	75.3	99.96	4,000	399,840	6.0	2,399,040
							0.0	0
～

～

～

計		1,192.77	75.6	901.62		3,769,584		26,042,688
								0

⑨年額支払賃料	3,769,584 円　×　12ヶ月　＝　 45,235,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 901.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,235,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,261,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,973,258 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,042,688 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 247,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,220,664 円　　　　（　 265,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）４　　　　-13	2,978 ( 2,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	3,768	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０７（公賃）４　　　　-14	3,043 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	4,303
c	０７（公賃）４　　　　-29	2,608 ( 2,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 75.0]	100 [104.0]	3,934

台東 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,830,000 円	366,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,809,400 円	45,235,008　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,616,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,111,000 円	366,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,099,100 円　（　　　　　　 55,823 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9427

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	366,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 1,192.77 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,058,000 円（　　　　　 141,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,220,664 円
②総費用	9,099,100 円
③純収益　①－②	34,121,564 円
④建物等に帰属する純収益	23,058,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,063,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,429,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,740,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,000 円／㎡）