鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）４ -30	台東区		更地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	１８（公）４ -9	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	０８（公）４ -28	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,461)
d	０５（公）４ -8	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	１８（公）４ -31	台東区		建付地	（　）	不整形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,436)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 981,767	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.2]	975,946	100 [ 116.2]	839,885	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	840,000
b	(　 ) 1,128,534	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,137,562	100 [ 104.0]	1,093,810		1,090,000
c	(　 ) 1,028,807	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,003,836	100 [ 135.2]	742,482		742,000
d	(　 ) 687,389	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	694,263	100 [ 93.1]	745,718		746,000
e	(　 ) 830,601	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	857,946	100 [ 117.3]	731,412		731,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.2	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 770,000 円／㎡]

台東 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,663,857	5,275,117	19,388,740	14,531,400	4,857,340	（　0.9556） 4,641,674	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	116,041,850 円　　　　（　 586,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	106.28	ＲＣ8	779.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しの事務所、２階から５階を各階３戸（１Ｋ、約３０㎡）、６階から８階を各階２戸（１ＤＫ、約４５㎡）の住宅を想定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	107.53	51.0	54.79	3,600	197,244	6.0	1,183,464
							0.0	0
2～ 2	住宅	96.03	94.2	90.50	2,948	266,794	1.0	266,794
							1.0	266,794
3～ 5	住宅	96.03	94.2	90.50	3,035	274,668	1.0	274,668
							1.0	274,668
6～ 8	住宅	96.03	94.8	91.04	2,973	270,662	1.0	270,662
							1.0	270,662
～

計		779.74	88.5	689.91		2,100,028		3,086,248
								1,902,784

⑨年額支払賃料	2,100,028 円　×　12ヶ月　＝　 25,200,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 689.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,200,336 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,533,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,026,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,086,248 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,902,784 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 608,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,663,857 円　　　　（　 124,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８（公賃）４　　　　-13	4,279 ( 4,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [134.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,034 円/㎡　月額支払賃料（　 2,948 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８（公賃）４　　　　-14	4,212 ( 4,093)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,945
c	１８（公賃）４　　　　-15	4,186 ( 4,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,253

台東 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,215,000 円	243,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,278,017 円	25,560,336　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,065,500 円	243,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	243,000 円	243,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,275,117 円　（　　　　　　 26,642 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	243,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 779.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,531,400 円（　　　　　 73,391 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,663,857 円
②総費用	5,275,117 円
③純収益　①－②	19,388,740 円
④建物等に帰属する純収益	14,531,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,857,340 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,641,674 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,041,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 586,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
台東 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-18

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　桂太

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

715,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区柳橋２丁目１１番２５｢柳橋２－２１－１３｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,360)
	1:1.5	事務所ＲＣ7	中高層事務所、マンション等が混在する商業地域	南東6m区道	水道、ガス、下水	浅草橋 510m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

浅草橋駅北東方

510m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動はない。当面は現
状を維持して推移すると予測する。地価は新型コロナによる不透明感はあるが、当面は回復傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 628,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は台東区内を主に隣接区に及ぶ商業地域である。特にＪＲ総武線、都営浅草線沿線の幹線道路背後の商業地
域と代替性が高い。需要者の中心は、地縁を有する個人、中小法人、マンション開発業者、不動産投資ファンド等であ
る。市場は新型コロナにより様子見の状況にあったが、需要に対し供給は少なく、購入意欲は回復傾向、地価に大きな
影響は生じていない。市場の中心価格帯は標準地程度の規模の土地で１億円～２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用の事務所ビル、共同住宅のほか、自用の事務所ビル、事業所併用住宅も多い地域にあり、自用目的の取引、投資
目的の取引の双方が想定される。比準価格は規範性の高い事例から実証的な価格が得られた。収益価格は需要者の行動
を反映しているが、想定要素を含み、また周辺地域の繁華性がそれ程高くないためやや低位となった。よって比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    705,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内商業地において、直近１年で土地取引件
数、取引面積はともに減少、取引利回りは概
ね横ばい、取引価格は繁華街を除き上昇に転
じている。

区南東部の既成商業地域である。事務所につ
き大型物件は賃料下落、空室率上昇も見られ
るが全般的に大きな変化はない。住宅需要は
堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）４ -30	台東区		更地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		商業 (100,400)
b	０８（公）４ -28	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,461)
c	１０（公）４ -27	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,691)
d	１０（公）４ -29	台東区		建付地	（　）	長方形	東6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,462)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 981,767	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	968,292	100 [ 121.2]	798,921	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	799,000
b	(　 ) 1,028,807	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,014,672	100 [ 132.1]	768,109		768,000
c	(　 ) 1,152,406	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,143,368	100 [ 150.7]	758,705		759,000
d	(　 ) 649,994	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	619,042	100 [ 92.1]	672,141		672,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

台東 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,978,178	5,760,220	20,217,958	15,009,800	5,208,158	（　0.9556） 4,976,916	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	124,422,900 円　　　　（　 628,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	106.28	ＲＣ8	779.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	360 ％	198 ㎡	10.9 m x 18.2 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し事務所、２～５階：住宅、１ＤＫ、約３０㎡、各階３戸、６～８階：住宅、１ＬＤＫ、約４５㎡、各階２戸

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	107.53	51.0	54.79	3,507	192,149	6.0	1,152,894
							0.0	0
2～ 2	住宅	96.03	94.2	90.50	3,188	288,514	1.0	288,514
							1.0	288,514
3～ 5	住宅	96.03	94.2	90.50	3,252	294,306	1.0	294,306
							1.0	294,306
6～ 8	住宅	96.03	94.8	91.04	3,350	304,984	1.0	304,984
							1.0	304,984
～

計		779.74	88.5	689.91		2,278,533		3,239,278
								2,086,384

⑨年額支払賃料	2,278,533 円　×　12ヶ月　＝　 27,342,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 689.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,342,396 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 2,304,279 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,458,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,239,278 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,086,384 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 490,357 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,978,178 円　　　　（　 131,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１５（公賃）４　　　　-1	3,464 ( 3,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [ 97.0]	3,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,259 円/㎡　月額支払賃料（　 3,188 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１５（公賃）４　　　　-2	3,388 ( 3,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	3,331
c	１５（公賃）４　　　　-5	2,560 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	3,046

台東 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,506,000 円	251,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,388,120 円	27,762,396　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,133,500 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,760,220 円　（　　　　　　 29,092 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 779.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,009,800 円（　　　　　 75,807 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,978,178 円
②総費用	5,760,220 円
③純収益　①－②	20,217,958 円
④建物等に帰属する純収益	15,009,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,208,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,976,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,136 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,422,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 628,000 円／㎡）