鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）４ -12	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西33m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	０８（公）４ -27	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
c	１６（公）４ -5	台東区		建付地	（　）	長方形	北33m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	１６（公）４ -25	台東区		建付地	（　）	長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e	１８（公）４ -24	台東区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,189,396	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	2,365,960	100 [ 127.4]	1,857,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 1,562,500	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,584,375	100 [ 98.0]	1,616,709		1,620,000
c	(　 ) 1,953,640	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,973,176	100 [ 133.9]	1,473,619		1,470,000
d	(　 ) 3,666,057	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,710,050	100 [ 197.4]	1,879,458		1,880,000
e	(　 ) 1,370,084	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,387,895	100 [ 89.3]	1,554,194		1,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +90.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,570,000 円／㎡]

台東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	67,582,150	12,539,960	55,042,190	37,674,000	17,368,190	（　0.9343） 16,227,100	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	405,677,500 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ12	1,960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	290 ㎡	15.3 m x 20.5 m	前面道路：国道　 32.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が店舗（フロア貸）、２階より上階が居宅（１ＬＤＫ等、３３戸）、平均専有面積４５．８１㎡、駐車場平面式１台

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

階段等の共用部の配置を勘案して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	24.00

1～ 1	店舗	176.00	35.0	61.60	4,800	295,680	8.0	2,365,440
							0.0	0
2～ 2	居宅	160.00	85.0	136.00	3,538	481,168	1.0	481,168
							1.0	481,168
3～ 3	居宅	160.00	85.0	136.00	3,574	486,064	1.0	486,064
							1.0	486,064
4～12	居宅	160.00	85.0	136.00	3,753	510,408	1.0	510,408
							1.0	510,408

計		1,960.00	79.5	1,557.60		5,856,584		7,926,344
								5,560,904

⑨年額支払賃料	5,856,584 円　×　12ヶ月　＝　 70,279,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,557.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,279,008 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 4,948,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,750,077 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,926,344 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,560,904 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,758,358 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	67,582,150 円　　　　（　 233,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３（公賃）４　　　　-4	3,590 ( 3,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	3,634	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,678 円/㎡　月額支払賃料（　 3,574 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０３（公賃）４　　　　-5	3,488 ( 3,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	3,673
c	０３（公賃）４　　　　-6	3,444 ( 3,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,071

台東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,520,000 円	630,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,827,960 円	70,699,008　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 577,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,355,000 円	630,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	630,000 円	630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	630,000 円	630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,539,960 円　（　　　　　　 43,241 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	630,000,000 円	設計監理料率　 312,000 円／㎡　×　 1,960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,674,000 円（　　　　　 129,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	67,582,150 円
②総費用	12,539,960 円
③純収益　①－②	55,042,190 円
④建物等に帰属する純収益	37,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,368,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,227,100 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405,677,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
台東 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-13

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　金丸　昭吾

TEL.

鑑定評価額

441,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区蔵前４丁目４２番１０外｢蔵前４－５－１０｣				②地積　(㎡)	290 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＳＲＣ13	高層事務所兼マンション等が建ち並ぶ商業地域	南東32.8m国道	水道、ガス、下水	蔵前 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．８ｍ国道

交通

施設

蔵前駅西方

130m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、江戸通り沿いの普通商業地域で、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、駅に近い
稀少性もあり、今後の景気動向にも影響されるが、やや上昇傾向で推移すると考えられる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区南部の幹線道路沿い等を中心とする普通商業地域。需要者は、大規模のものは資本力を有する法
人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人等が中心となる。近年小規模事務所ビルから
マンションへの移行も進みつつあり、また最寄駅に近く利便性、繁華性が高く、新型コロナウイルス感染症による景気
低迷が続いたが、需要は比較的安定的である。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法においては、より規範性の高い事例を中心に比準価格を求めた。一方、蔵前駅に近い商業地域であるが
、基準階の住宅の賃貸物件に対する需要も、土地価格に見合うほどには強いとはいえない状況で、また収益還元法には
想定の要素も内在している。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,170,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[ 78.5]

[100.0]
100

1,520,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,490,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気の低迷
はあるが、利便性の高い台東区商業地は、飲
食等が中心の地域以外は需要の持ち直しの動
きがみられる。

最寄駅に近く、利便性の高い地域で、江戸通
り沿いで容積率も生かせることから、事務所
からマンションへの移行も進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８（公）４ -27	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	１０（公）４ -27	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,691)
c	１６（公）４ -27	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１６（公）４ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m区道、北6m、角地		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,562,500	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,643,041	100 [ 90.0]	1,825,601	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,830,000
b	(　 ) 1,152,406	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,168,540	100 [ 72.1]	1,620,721		1,620,000
c	(　 ) 1,287,517	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,277,419	100 [ 73.9]	1,728,578		1,730,000
d	(　 ) 986,395	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	1,182,500	100 [ 83.7]	1,412,784		1,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,640,000 円／㎡]

台東 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,332,796	10,788,184	51,544,612	36,282,400	15,262,212	（　0.9374） 14,306,798	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	357,669,950 円　　　　（　 1,230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	ＲＣ12	1,960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	290 ㎡	15.3 m x 20.5 m	前面道路：国道　 32.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸し、住宅１ＬＤＫなど平均専有約４５㎡を想定。駐車場平面式１台とした。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	24.00

1～ 1	店舗	176.00	35.0	61.60	4,500	277,200	8.0	2,217,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	160.00	85.0	136.00	3,250	442,000	1.0	442,000
							1.0	442,000
3～10	住宅	160.00	85.0	136.00	3,300	448,800	1.0	448,800
							1.0	448,800
11～12	住宅	160.00	85.0	136.00	3,400	462,400	1.0	462,400
							1.0	462,400

計		1,960.00	79.5	1,557.60		5,234,400		7,174,800
								4,957,200

⑨年額支払賃料	5,234,400 円　×　12ヶ月　＝　 62,812,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,557.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	62,812,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,526,912 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,645,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,174,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,957,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,618,030 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,332,796 円　　　　（　 214,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）４　　　　-17	3,408 ( 3,311)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	3,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,396 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７（公賃）４　　　　-18	3,151 ( 3,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	3,100
c	０５（公賃）４　　　　-33	3,217 ( 3,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,283

台東 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,848,000 円	616,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,895,184 円	63,172,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 577,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,236,000 円	616,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	616,000 円	616,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,788,184 円　（　　　　　　 37,201 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	616,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 1,960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	36,282,400 円（　　　　　 125,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,332,796 円
②総費用	10,788,184 円
③純収益　①－②	51,544,612 円
④建物等に帰属する純収益	36,282,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,262,212 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,306,798 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 357,669,950 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,230,000 円／㎡）