鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５（公）４ -16	台東区		建付地	（　）	不整形	西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	０７（公）４ -23	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	０７（公）４ -27	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	０７（公）４ -20	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	１６（公）４ -5	台東区		建付地	（　）	長方形	北33m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,243,887	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,317,211	100 [ 57.6]	2,286,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,310,000
b	(　 ) 1,919,043	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,814,707	100 [ 81.3]	2,232,112		2,250,000
c	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,352,321	100 [ 145.8]	2,299,260		2,320,000
d	(　 ) 1,929,153	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	2,119,971	100 [ 96.3]	2,201,424		2,220,000
e	(　 ) 1,953,640	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,973,176	100 [ 88.5]	2,229,577		2,250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,260,000 円／㎡]

台東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,228,885	12,565,788	49,663,097	27,594,000	22,069,097	（　0.9556） 21,089,229	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	527,230,725 円　　　　（　 1,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＲＣ7	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	522 ％	270 ㎡	11.6 m x 23.1 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 57.6 ｍ

⑥想定建物の概要

各階７０㎡から８０㎡の店舗を想定した。

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	70.0	140.00	6,700	938,000	12.0	11,256,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	200.00	80.0	160.00	5,300	848,000	10.0	8,480,000
							0.0	0
3～ 5	店舗	200.00	80.0	160.00	4,700	752,000	6.0	4,512,000
							0.0	0
6～ 6	店舗	180.00	80.0	144.00	4,700	676,800	6.0	4,060,800
							0.0	0
7～ 7	店舗	180.00	80.0	144.00	4,700	676,800	6.0	4,060,800
							0.0	0

計		1,360.00	78.5	1,068.00		5,395,600		41,393,600
								0

⑨年額支払賃料	5,395,600 円　×　12ヶ月　＝　 64,747,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,747,200 円　　×　　 4.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,913,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,833,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,393,600 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 395,309 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,228,885 円　　　　（　 230,477 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５（公賃）４　　　　-7	8,041 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [140.0]	100 [110.0]	4,747	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,724 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５（公賃）４　　　　-8	7,889 ( 7,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [130.0]	100 [120.0]	4,597
c	０５（公賃）４　　　　-46	5,509 ( 5,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,591

台東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,190,000 円	438,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,589,888 円	64,747,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,186,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,723,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,565,788 円　（　　　　　　 46,540 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,594,000 円（　　　　　 102,200 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,228,885 円
②総費用	12,565,788 円
③純収益　①－②	49,663,097 円
④建物等に帰属する純収益	27,594,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,069,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,089,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,108 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527,230,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
台東 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-6

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　谷藤　恵美子

TEL.

鑑定評価額

575,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野２丁目４４番５外｢上野２－１１－２｣				②地積　(㎡)	270 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,522)
	1:2	店舗ＳＲＣ7	中高層の店舗ビルの多い繁華な商業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	湯島 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 80 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

湯島駅北東方

190m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも利用状況に大きな変化はないものと予測する
。歓楽街の店舗空室もあり新型コロナ終息時期が見通せない中、先行き不透明な状況が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,840,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は区内、隣接する文京区、城東地区等、広域的には都内の飲食店舗等が多い商業地域である。特に湯島、上
野、上野広小路駅等周辺の飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ商業地と代替性が高い。土地の需要者は、店舗建築等
を目的とする個人、中小法人、不動産業者等の外ホテル開発業者等の需要も想定される。エリアの特性から市場参加者
は限定的、需要は弱含みで地価は下落傾向にある。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ商業地域にあり店舗、事務所等の賃貸用不動産のほか、自用の店舗事務
所も混在する地域である。繁華街に位置することから収益性、投資採算性も重視される地域にある。以上より不動産市
場の実態を反映した実証性の高い比準価格、収益性に着目した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,260,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[156.6]

[101.0]
100

2,130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

台東区の人口は対前年同月比微増、世帯数は
増加傾向、オフィス需要は弱含みである一方
、マンション系用素地の需要は強含みである
。

仲町通り沿いに飲食店舗、ソシアルビル等が
建ち並ぶ歓楽街にあり、新型コロナの影響で
、当該地域の繁華性、市場性は低下した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　 -2.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　 +18.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７（公）４ -20	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	０７（公）４ -23	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,240)
c	１６（公）４ -25	台東区		建付地	（　）	長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１１（公）４ -38	江東区		建付地	（　）	長方形	北東32m都道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,929,153	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,961,949	100 [ 94.2]	2,082,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,100,000
b	(　 ) 1,919,043	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,816,570	100 [ 81.8]	2,220,746		2,240,000
c	(　 ) 3,666,057	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,713,716	100 [ 129.7]	2,863,312		2,890,000
d	(　 ) 1,986,842	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,014,658	100 [ 89.1]	2,261,120		2,280,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,260,000 円／㎡]

台東 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,312,953	11,801,124	45,511,829	24,314,400	21,197,429	（　0.9385） 19,893,787	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	497,344,675 円　　　　（　 1,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	200.00	ＲＣ7	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	522 ％	270 ㎡	11.6 m x 23.1 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離： 57.6 ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より店舗（フロア分割貸）と想定。

⑦有効率　 78.5 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	200.00	70.0	140.00	5,900	826,000	12.0	9,912,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	200.00	80.0	160.00	5,000	800,000	10.0	8,000,000
							0.0	0
3～ 5	店舗	200.00	80.0	160.00	4,600	736,000	6.0	4,416,000
							0.0	0
6～ 6	店舗	180.00	80.0	144.00	4,600	662,400	6.0	3,974,400
							0.0	0
7～ 7	店舗	180.00	80.0	144.00	4,600	662,400	6.0	3,974,400
							0.0	0

計		1,360.00	78.5	1,068.00		5,158,800		39,108,800
								0

⑨年額支払賃料	5,158,800 円　×　12ヶ月　＝　 61,905,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,068.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,905,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,952,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,953,152 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,108,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 359,801 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,312,953 円　　　　（　 212,270 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２（公賃）４　　　　-4	5,300 ( 5,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,623 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１２（公賃）４　　　　-5	3,882 ( 3,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,844
c	１２（公賃）４　　　　-6	4,467 ( 4,101)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [118.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,786

台東 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,980,000 円	396,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,476,224 円	61,905,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,186,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,801,124 円　（　　　　　　 43,708 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9385

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,314,400 円（　　　　　 90,053 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,312,953 円
②総費用	11,801,124 円
③純収益　①－②	45,511,829 円
④建物等に帰属する純収益	24,314,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,197,429 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,893,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,681 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 497,344,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840,000 円／㎡）