鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１３ -1	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西37m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	１３公０４ -1	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西15m、角地		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,700)
c	０７公０４ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業 (100,800)
d	０９公０４ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
e	１３公０４ -19	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西16m区道、東3.8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,875,964	100 [ 120.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	9,777,877	100 [ 91.2]	10,721,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,700,000
b	(　 ) 11,346,471	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	11,015,991	100 [ 90.2]	12,212,850		12,200,000
c	(　 ) 6,851,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,851,614	100 [ 68.4]	10,016,980		10,000,000
d	(　 ) 7,903,563	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,911,467	100 [ 77.7]	10,182,068		10,200,000
e	(　 ) 17,353,796	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	18,990,229	100 [ 140.6]	13,506,564		13,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,600,000 円／㎡]

台東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,739,554	37,620,378	86,119,176	29,049,300	57,069,876	（　0.9374） 53,497,302	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,445,873,027 円　　　　（　 9,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	131.71	Ｓ11	1,330.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	159 ㎡	13.5 m x 12.4 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.91	74.9	90.59	19,500	1,766,505	12.0	21,198,060
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.91	87.4	105.71	9,800	1,035,958	10.0	10,359,580
							0.0	0
3～11	店舗	120.91	87.4	105.71	7,400	782,254	10.0	7,822,540
							0.0	0
～

～

計		1,330.01	86.3	1,147.69		9,842,749		101,960,500
								0

⑨年額支払賃料	9,842,749 円　×　12ヶ月　＝　 118,112,988 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,505,230 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸ビル実態による共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	130,618,218 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,837,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	122,781,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	101,960,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 958,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,739,554 円　　　　（　 778,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７（公賃）４　　　　-3	6,102 ( 6,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	6,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,462 円/㎡　月額支払賃料（　 7,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７（公賃）４　　　　-4	10,082 ( 9,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	8,066
c	０５（公賃）４　　　　-7	8,041 ( 7,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	7,323

台東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,862,000 円	477,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	20,637,678 円	130,618,218　×　　　　 15.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,112,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,054,500 円	477,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	477,000 円	477,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	477,000 円	477,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,620,378 円　（　　　　　　 236,606 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	477,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,049,300 円（　　　　　 182,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,739,554 円
②総費用	37,620,378 円
③純収益　①－②	86,119,176 円
④建物等に帰属する純収益	29,049,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,069,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,497,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,445,873,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,090,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
台東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 5-1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　降矢　等

TEL.

鑑定評価額

1,570,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	8,240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区上野４丁目３８番５外｢上野４－５－５｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	1:1	店舗ＳＲＣ10	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	西36m都道	水道、ガス、下水	上野広小路 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 13 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

上野広小路駅北方

60m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

上野駅に近い高度商業地域として今後も地域的特性に特段の変化はなく推移していくと予測されるが、新型コロ
ナウイルス感染症による影響は依然として見受けられ、飲食店等を中心に収益性の低下は継続している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,000,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上野駅周辺の商業集積性の高い地域を主体とし、都心区内の各主要駅周辺及びこれに準ずる商業地域まで
広範に及ぶものと判定した。主な需要者は、資力ある各種事業者や機関投資家等と見受けられるが、近時において多大
な恩恵を受けてきたインバウンド効果が得られなくなった反動は依然として大きく、店舗等の需要は減退している。な
お、市場での中心となる土地の価格帯（総額）については立地、規模により幅が生じ、まちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性ある取引事例に基づき試算していることから市場実態を十分に反映しており、説得力は高い。また
収益価格については、不確実要素がやや内在するのでその分保守的に資本還元し相対的に低位で求められたが、上野を
代表する高度商業地域にあって高い収益性を有していることから、当標準地の収益性を表した価格として同等に高い説
得力が認められる。したがって、比準価格と収益価格を同等に関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響は未だ先行
き不透明であり、台東区内の繁華街の集客性
についてコロナ禍以前の状態には戻っていな
い。

上野を代表する高度商業地域として要因自体
に変化はないが、外国人観光客等の戻りはな
く、店舗、ホテル用地の需要は引続き減退し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１８（公）４ -25	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m区道、東8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	６９３１公０４ -17	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m区道、西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,606)
c	ＴＫ１－公４取１２ -303	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	１６（公）４ -25	台東区		建付地	（　）	長方形	東44m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,162,362	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	5,921,736	100 [ 63.2]	9,369,835	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	9,370,000
b	(　 ) 7,965,596	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	7,855,072	100 [ 72.2]	10,879,601		10,900,000
c	(　 ) 10,450,772	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,304,461	100 [ 87.4]	11,790,001		11,800,000
d	(　 ) 3,666,057	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,713,716	100 [ 52.3]	7,100,795		7,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,700,000 円／㎡]

台東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	123,364,631	37,818,182	85,546,449	29,049,300	56,497,149	（　0.9374） 52,960,427	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,431,362,892 円　　　　（　 9,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	131.71	Ｓ11	1,330.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	159 ㎡	13.5 m x 12.4 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗として１～１１階を各フロア貸し

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同規模、同程度の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.91	74.9	90.59	20,000	1,811,800	12.0	21,741,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	120.91	87.4	105.71	9,500	1,004,245	10.0	10,042,450
							0.0	0
3～11	店舗	120.91	87.4	105.71	7,351	777,074	10.0	7,770,740
							0.0	0
～

～

計		1,330.01	86.3	1,147.69		9,809,711		101,720,710
								0

⑨年額支払賃料	9,809,711 円　×　12ヶ月　＝　 117,716,532 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,505,230 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費（坪３，０００円）を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	130,221,762 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 7,813,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	122,408,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	101,720,710 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 956,175 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	123,364,631 円　　　　（　 775,878 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１（公賃）４　　　　-1	6,846 ( 6,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	7,128	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,412 円/㎡　月額支払賃料（　 7,351 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１（公賃）４　　　　-2	6,087 ( 5,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	6,214
c	０１（公賃）４　　　　-3	9,423 ( 7,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 99.0]	8,895

台東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,862,000 円	477,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	20,835,482 円	130,221,762　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,112,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,054,500 円	477,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	477,000 円	477,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	477,000 円	477,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 37,818,182 円　（　　　　　　 237,850 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9374

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	477,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,049,300 円（　　　　　 182,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	123,364,631 円
②総費用	37,818,182 円
③純収益　①－②	85,546,449 円
④建物等に帰属する純収益	29,049,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,497,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	52,960,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333,084 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,431,362,892 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,000,000 円／㎡）