鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

台東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０（公）４ -26	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8.7m区道、北西3.8m、二方路		１住居高度地区3種特別用途地区 (70,300)
b	１８（公）４ -7	台東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東3.4m区道、中間画地		１中専高度地区3種地区計画等 (70,160)
c	０７（公）４ -7	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,180)
d	０７（公）４ -22	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
e	１６（公）４ -1	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m区道、北西5m、角地		１住居高度地区3種第二種文教地区 (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 872,375	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.5]	838,472	100 [ 108.3]	774,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	805,000
b	(　 ) 797,596	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	799,965	100 [ 94.1]	850,122		884,000
c	(　 ) 589,086	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	573,226	100 [ 77.3]	741,560		771,000
d	(　 ) 716,259	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	692,384	100 [ 85.0]	814,569		847,000
e	(　 ) 1,091,587	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,064,297	100 [ 99.5]	1,069,645		1,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 845,000 円／㎡]

台東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,089,835	1,358,980	7,730,855	3,653,640	4,077,215	（　0.9533） 3,886,809	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	94,800,220 円　　　　（　 593,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種第１種文教地区	70 ％	300 ％	160 ％	160 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸の住宅（１ＤＫ、総戸数６戸、平均専有面積約３７．５㎡）を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	85.0	72.25	3,325	240,231	1.0	240,231
							1.0	240,231
2～ 2	住宅	85.00	90.0	76.50	3,495	267,368	1.0	267,368
							1.0	267,368
3～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	3,600	275,400	1.0	275,400
							1.0	275,400
～

～

計		255.00	88.3	225.25		782,999		782,999
								782,999

⑨年額支払賃料	782,999 円　×　12ヶ月　＝　 9,395,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,395,988 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 563,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,832,229 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	782,999 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 782,999 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 250,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,089,835 円　　　　（　 56,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８（公賃）４　　　　-1	3,270 ( 3,177)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,523	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,597 円/㎡　月額支払賃料（　 3,495 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１８（公賃）４　　　　-2	3,275 ( 3,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,617
c	１８（公賃）４　　　　-3	3,467 ( 3,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,652

台東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	238,800 円	59,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	281,880 円	9,395,988　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,400 円	59,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,700 円	59,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,358,980 円　（　　　　　　 8,494 円／㎡）　　（経費率　　 15.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,700,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,653,640 円（　　　　　 22,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,089,835 円
②総費用	1,358,980 円
③純収益　①－②	7,730,855 円
④建物等に帰属する純収益	3,653,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,077,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,886,809 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,293 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,800,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 593,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
台東 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 -1

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　海老沼　利幸

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

803,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	630,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区池之端４丁目２１９番３１｢池之端４－２６－１０｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種第１種文教地区 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域	南東4m区道	水道、ガス、下水	根津 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 16 ｍ、北 16 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

地区計画区域に該当する

街

路

基準方位北、４ｍ区
道

交通

施設

根津駅北東方

400m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

区内でも比較的閑静な住宅地域で、住宅の需要者から人気の高いエリアである。格別の変動要因はなく、当分の
間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 882,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 595,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区内の北西部を中心に、文京区及び荒川区の一部を含む住宅地域である。需要者は、地縁的選好性
を有する者が中心であるが、近年では他の地域からの転入者も増加している。名声のある閑静な住宅地域で人気があり
、比較的富裕な個人事業主、会社員等の需要者が多い。新型コロナウイルス感染症の不動産取引に対する影響は落ち着
きを取り戻し始め、市況は回復傾向にある。需要の中心となる土地価格は規模等により様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模一般住宅を中心に、共同住宅が混在する比較的閑静な住宅地域であるが、収益性よりも居住の快適
性を重視した自用目的の取引が多く、投資目的の取引は少ない地域である。従って、市場性を反映した比準価格を標準
とした上で、収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連、地域の地価動向、代表標準地価格との比較検討結果を
総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　台東 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 848,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[101.0]

100
[110.6]

[104.0]
100

800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    790,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は微増。新型コロナウイ
ルス感染症の影響が見られた不動産市況は持
ち直し、回復基調にある。

区内では名声のある住宅地域で居住環境も良
く人気も高い。特に地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +9.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９（公）４ -6	台東区		建付地	（　）	長方形	北1.5m私道、中間画地		１住居高度地区3種地区計画等 (70,160)
b	１８（公）４ -7	台東区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東3.4m区道、中間画地		１中専高度地区3種地区計画等 (70,160)
c	０７（公）４ -2	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.9m私道、北東4m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)
d	１９（公）４ -7	台東区		建付地	（　）	不整形	南西4m区道、中間画地		１中専高度地区3種地区計画等 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 834,746	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	842,259	100 [ 97.9]	860,326	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	895,000
b	(　 ) 797,596	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	800,755	100 [ 95.0]	842,900		877,000
c	(　 ) 694,937	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.3]	771,814	100 [ 91.0]	848,147		882,000
d	(　 ) 768,980	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	754,048	100 [ 88.4]	852,995		887,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 882,000 円／㎡]

台東 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,147,302	1,339,391	7,807,911	3,713,710	4,094,201	（　0.9533） 3,903,002	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	95,195,171 円　　　　（　 595,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種第１種文教地区	70 ％	300 ％	160 ％	160 ㎡	10.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸で専有面積約３６㎡から約３８㎡の住宅（１ＬＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	85.0	72.25	3,400	245,650	1.0	245,650
							1.0	245,650
2～ 2	住宅	85.00	90.0	76.50	3,500	267,750	1.0	267,750
							1.0	267,750
3～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	3,550	271,575	1.0	271,575
							1.0	271,575
～

～

計		255.00	88.3	225.25		784,975		784,975
								784,975

⑨年額支払賃料	784,975 円　×　12ヶ月　＝　 9,419,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,419,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 470,985 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,948,715 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	784,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 784,975 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 191,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,147,302 円　　　　（　 57,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５（公賃）４　　　　-1	3,232 ( 3,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,591	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５（公賃）４　　　　-2	3,238 ( 3,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,527
c	０５（公賃）４　　　　-3	3,021 ( 2,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,631

台東 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,200 円	58,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	282,591 円	9,419,700　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 211,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,500 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,339,391 円　（　　　　　　 8,371 円／㎡）　　（経費率　　 14.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,713,710 円（　　　　　 23,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,147,302 円
②総費用	1,339,391 円
③純収益　①－②	7,807,911 円
④建物等に帰属する純収益	3,713,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,094,201 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,903,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,394 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,195,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 595,000 円／㎡）