別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 文京 5-14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   文京 5-14 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.

鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 925,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 730,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 文京区千石４丁目４３番６ ｢千石４－３６－１５｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 高度地区最高24m (90,300) 1:2 事務所兼住宅 ＲＣ4 店舗併用住宅、一般 住宅等が混在する商 業地域 南東6.5m区道 水道、ガス、下水 千石 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    14 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　        82 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ区道 交通 施設 千石駅北西方 250m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 高度地区最高24m ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅、共同住宅、一般住宅等が混在する千石駅近くの近隣商業地域。店舗は近隣型の小売・飲食店が多 く、事業所も見られる。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は現況維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    955,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    669,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、文京区及び隣接する豊島区に存する近隣商業地域。需要者の中心は、地縁を有する個人及び法人、さら に不動産業者等と判断される。最寄駅に近く生活利便性に恵まれた地域であり、コロナ禍にあっても底堅い需要が認め られる。供給は限られ取引規模はまちまちであるので、取引の中心価格帯は見出し難いが、８０～９０㎡程度の土地で 総額７，０００万～８，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する 。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域における取引は、画 地規模、取引総額の面から賃貸収益を見込んだ投資取引は少なく自用目的が多いので、実証的な比準価格を重視して、 収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　文京 5-10                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    956,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [105.2] [100.0] 100 927,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    907,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により、文京区の商業地では 飲食店舗等の賃貸需要が弱含みとなっている が、投資用不動産の需要は堅調に推移してい る。 千石駅近くの店舗併用住宅、共同住宅、一般 住宅等が混在する近隣商業地域である。店舗 は小売店、飲食店が多い。地域要因に変化は ない。 市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ 標準的。個別的要因に特段の変動は見られな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％