鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０４ -29	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15.4m都道、中間画地		近商高度3種最高31m (100,400)
b	８８８９公０４ -26	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西11m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	８３５２公０４ -15	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東16.5m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
d	７１１７公０４ -30	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11.7m区道、南西5.3m、角地		準工高度3種最高31m 特別用途地区 (80,400)
e	９２９０公０４ -17	文京区		更地	（　）	長方形	東22m国道、中間画地		商業高度地区最高46m 第二種文教地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 979,065	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,090,026	100 [ 80.9]	1,347,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,350,000
b	(　 ) 1,334,453	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,345,129	100 [ 95.1]	1,414,436		1,410,000
c	(　 ) 1,358,444	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,536,551	100 [ 110.7]	1,388,032		1,390,000
d	(　 ) 1,193,723	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 99.0]	100 [ 107.1]	1,144,985	100 [ 71.9]	1,592,469		1,590,000
e	(　 ) 1,219,760	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,238,056	100 [ 103.0]	1,201,996		1,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -7.6	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,380,000 円／㎡]

文京 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	104,060,686	26,209,982	77,850,704	52,244,400	25,606,304	（　0.9353） 23,949,576	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	614,091,692 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	288.10	ＲＣ13	2,723.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 高度地区最高39m	100 ％	500 ％	500 ％	471 ㎡	16.5 m x 31.2 m	前面道路：都道　 16.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は専有面積約５０㎡の共同住宅を想定した。容積対象面積は２，３５４．６０㎡

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.30	24.7	43.30	4,000	173,200	6.0	1,039,200
							0.0	0
2～ 4	住宅	234.70	87.9	206.40	3,500	722,400	1.0	722,400
							1.0	722,400
5～ 8	住宅	234.70	87.9	206.40	3,550	732,720	1.0	732,720
							1.0	732,720
9～11	住宅	181.10	89.5	162.00	3,600	583,200	1.0	583,200
							1.0	583,200
12～13	住宅	181.10	89.5	162.00	3,650	591,300	1.0	591,300
							1.0	591,300

計		2,723.70	84.4	2,298.10		8,203,480		9,069,480
								8,030,280

⑨年額支払賃料	8,203,480 円　×　12ヶ月　＝　 98,441,760 円
⑩a共益費（管理費）	208 円／㎡　×　 2,298.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,736,058 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,177,818 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 5,334,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	100,102,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,069,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,030,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,871,599 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	104,060,686 円　　　　（　 220,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０４賃　　　　-2	3,340 ( 3,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	3,481	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,640 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０４賃　　　　-49	3,468 ( 3,465)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	3,648
c	８９２９公０４賃　　　　-50	3,416 ( 3,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,522

文京 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,304,000 円	884,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,543,782 円	105,437,818　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,080,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,514,000 円	884,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	884,000 円	884,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,209,982 円　（　　　　　　 55,648 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	884,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 2,723.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,244,400 円（　　　　　 110,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	104,060,686 円
②総費用	26,209,982 円
③純収益　①－②	77,850,704 円
④建物等に帰属する純収益	52,244,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,606,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,949,576 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,848 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614,091,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
文京 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-9

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　剛

TEL.

鑑定評価額

641,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千駄木３丁目４２番１５｢千駄木３－４０－２｣				②地積　(㎡)	471 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最低7m 高度地区最高39m (100,500)
	1:2	店舗兼共同住宅ＳＲＣ11	中高層の店舗付マンションが多い商業地域	西16.4m都道	水道、ガス、下水	千駄木近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 45 ｍ、南 25 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．４ｍ都道

交通

施設

千駄木近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最低7m
高度地区最高39m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も概ね現状を維持するものと予測する。コ
ロナ禍ではあるが、不動産需要は堅調で地価はやや強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、対象不動産の存する文京区及びその周辺区等で店舗付共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路及び準幹線道路沿
いの商業地域を中心とする地域である。主たる需要者は、マンションデベロッパー、不動産業者等である。都心中心部
への利便性が良好であるため土地需要は高い。立地、規模等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前
提とすると６億円から７億円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

千駄木駅至近の比較的高度利用可能な商業地域で、投資採算性も重視される地域であるため、賃貸投資前提の収益価格
は相応の規範性が認められる。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際の取引事例を中心として試算してお
り、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上の検討及び市場特性を再検討した結果、比準価格と収益価
格を相互に関連付け、さらに前年公示価格等からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京（都） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,340,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の法人の資金調達環境に大きな変化は見
られず、投資物件への需要は根強い。ただし
、引き続きコロナ禍での景気状況に留意する
必要がある。

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として
成熟しており、地域要因に特段の変動はない
。地価はやや強含み傾向で推移している。

代替競争不動産との関係において、立地、環
境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要
因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

+1.5 ％

３　試算価格算定内訳

文京 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８９２９公０４ -23	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12.2m都道、中間画地		近商高度3種最高31m (100,400)
b	８３５２公０４ -5	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、北東6m、角地		近商高度地区最高46m (100,400)
c	６２７８公０４ -10	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	東20m区道、北西4m、角地		近商高度地区最高31m 高度地区 (100,400)
d	８８８９公０４ -24	文京区		更地	（　）	不整形	西40m都道、南5m、角地		商業高度地区最高46m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,572,825	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,563,388	100 [ 90.4]	1,729,412	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,730,000
b	(　 ) 1,153,282	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,139,846	100 [ 81.3]	1,402,025		1,400,000
c	(　 ) 1,557,454	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,504,056	100 [ 94.4]	1,593,280		1,590,000
d	(　 ) 1,719,545	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,689,200	100 [ 116.3]	1,452,451		1,450,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.1	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

文京 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,064,098	27,116,758	75,947,340	50,885,100	25,062,240	（　0.9353） 23,440,713	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	601,043,923 円　　　　（　 1,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	288.10	ＲＣ13	2,723.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 高度地区最高39m	100 ％	500 ％	500 ％	471 ㎡	16.5 m x 31.2 m	前面道路：都道　 16.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上平均専有面積約５０㎡のファミリータイプ、総戸数４３戸の共同住宅を想定。容積対象床２３５４．６０㎡。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

同種の建物の標準的な共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.30	24.7	43.30	4,025	174,283	6.0	1,045,698
							0.0	0
2～ 4	住宅	234.70	87.9	206.40	3,500	722,400	1.0	722,400
							1.0	722,400
5～ 8	住宅	234.70	87.9	206.40	3,570	736,848	1.0	736,848
							1.0	736,848
9～11	住宅	181.10	89.5	162.00	3,640	589,680	1.0	589,680
							1.0	589,680
12～13	住宅	181.10	89.5	162.00	3,675	595,350	1.0	595,350
							1.0	595,350

計		2,723.70	84.4	2,298.10		8,248,615		9,120,030
								8,074,332

⑨年額支払賃料	8,248,615 円　×　12ヶ月　＝　 98,983,380 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 2,298.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,515,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,260,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,498,820 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 1,260,000 円　　×　　 4.5 ％　＝　　 4,759,147 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	100,999,673 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,120,030 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,096 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,074,332 円　×　　 95.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,976,326 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	105,000 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,003 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,064,098 円　　　　（　 218,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１１７公０４賃　　　　-13	3,930 ( 3,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	3,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,578 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７１１７公０４賃　　　　-14	3,046 ( 2,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	3,440
c	７１１７公０４賃　　　　-15	2,796 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	3,643

文京 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,305,000 円	861,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,691,058 円	105,758,820　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,080,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,318,500 円	861,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	861,000 円	861,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,116,758 円　（　　　　　　 57,573 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9353

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	861,000,000 円	設計監理料率　 307,000 円／㎡　×　 2,723.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,885,100 円（　　　　　 108,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,064,098 円
②総費用	27,116,758 円
③純収益　①－②	75,947,340 円
④建物等に帰属する純収益	50,885,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,062,240 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,440,713 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,768 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 601,043,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,280,000 円／㎡）