鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８８８９公０４ -5	文京区		建付地	（　）	長方形	南5.2m区道、西3m、角地		近商高度3種最高24m (100,300)
b	４３４９公０４ -10	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西5m区道、中間画地		１住居高度3種最高22m (70,200)
c	９２９０公０４ -1	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	東4m区道、中間画地		近商高度地区最高46m (100,240)
d	８９２９公０４ -12	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.8m区道、中間画地		近商高度3種最高17m (90,300)
e	４３４９公０４ -9	文京区		更地	（　）	不整形	北西5.5m区道、中間画地		１住居高度3種最高17m 第２種文教地区 (70,220)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 823,730	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	785,688	100 [ 72.2]	1,088,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,140,000
b	(　 ) 992,175	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	997,087	100 [ 83.3]	1,196,983		1,260,000
c	(　 ) 1,186,890	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	1,222,893	100 [ 108.2]	1,130,215		1,190,000
d	(　 ) 1,080,380	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,081,450	100 [ 91.5]	1,181,913		1,240,000
e	(　 ) 998,843	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	1,120,814	100 [ 100.2]	1,118,577		1,170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

文京 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,519,758	2,808,752	9,711,006	4,834,380	4,876,626	（　0.9563） 4,663,517	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	119,577,359 円　　　　（　 725,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	ＲＣ3	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高22m 第１種文教地区	70 ％	300 ％	180 ％	165 ㎡	16.9 m x 9.9 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４３㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.00	85.0	83.30	3,800	316,540	2.0	633,080
							1.0	316,540
2～ 2	住宅	98.00	90.0	88.20	3,850	339,570	2.0	679,140
							1.0	339,570
3～ 3	住宅	98.00	90.0	88.20	3,800	335,160	2.0	670,320
							1.0	335,160
～

～

計		294.00	88.3	259.70		991,270		1,982,540
								991,270

⑨年額支払賃料	991,270 円　×　12ヶ月　＝　 11,895,240 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 259.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 623,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺共同住宅の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,518,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 500,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,017,779 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,982,540 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 991,270 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 482,947 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,519,758 円　　　　（　 75,877 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０４賃　　　　-3	3,909 ( 3,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,989	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,020 円/㎡　月額支払賃料（　 3,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０４賃　　　　-5	4,093 ( 3,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,053
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,000 円	81,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,251,852 円	12,518,520　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 289,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 695,300 円	81,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,800 円	81,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,800 円	81,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,808,752 円　（　　　　　　 17,023 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,800,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,834,380 円（　　　　　 29,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,519,758 円
②総費用	2,808,752 円
③純収益　①－②	9,711,006 円
④建物等に帰属する純収益	4,834,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,876,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,663,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 119,577,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 725,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
文京 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -21

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　角田　綾子

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	860,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区湯島４丁目２３番４外｢湯島４－９－４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,180)
	2:1	住宅兼共同住宅Ｓ3	中小規模のマンション等が建ち並ぶ住宅地域	南4.5m区道	水道、ガス、下水	本郷三丁目 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東京大学及び同附属病院並び
に旧岩崎邸庭園に囲まれた恵
まれた立地条件

街

路

基準方位北４．５ｍ
区道

交通

施設

本郷三丁目駅北東方

550m

法令

規制

１中専
(70,180)
準防
高度3種最高22m
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

社宅や共同住宅を主体とする熟成した住宅地域であり、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準はコ
ロナ禍でも堅調であるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 646,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区を中心とした居住環境良好な住宅地域と把握される。想定需要者層は、周辺に立地する企業等の
法人層及び転売目的の不動産事業者等である。市場需給動向は、需要が根強い一方、供給が限定されているため、コロ
ナ禍に関わらず取引は堅調である。需要の中心価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額
２億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は行政条件の制約に
加え、保有選好性が根強い地域であり価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等より、収益価格は低位に試算され
る結果となった。近隣地域においては、社宅等の自社利用を前提とした取引が主流と判断され、市場実勢を反映した比
準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 945,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[104.0]

100
[ 88.6]

[105.0]
100

1,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数はほぼ横ばい、取引件数は回復
傾向。新設住宅着工戸数は直近１年間で減少
だが、取引価格はコロナ禍前の水準を回復し
上昇傾向にある。

旧本郷龍岡町のブランド力を有する住宅地で
あり、地域要因及び同一需給圏内における相
対的位置に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　  -1.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０４ -5	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m区道、中間画地		１中専高度3種最高22m (70,188)
b	５１５０公０４ -38	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.2m私道、中間画地		１住居高度3種最高22m (70,168)
c	６２７８公０４ -5	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		２中専高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,160)
d	５１５０公０４ -40	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m区道、中間画地		１中専高度3種最高17m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,271,813	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,235,126	100 [ 98.9]	1,248,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 894,357	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	903,212	100 [ 94.8]	952,755		1,000,000
c	(　 ) 903,203	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	886,702	100 [ 91.2]	972,261		1,020,000
d	(　 ) 1,104,515	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,104,515	100 [ 88.4]	1,249,451		1,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,160,000 円／㎡]

文京 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,236,094	2,754,286	9,481,808	5,136,300	4,345,508	（　0.9563） 4,155,609	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	106,554,077 円　　　　（　 646,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	ＲＣ3	294.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度3種最高22m 第１種文教地区	70 ％	300 ％	180 ％	165 ㎡	16.9 m x 9.9 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４３㎡程度×各階２戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率、レイアウト等より

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	98.00	85.0	83.30	3,730	310,709	1.0	310,709
							1.0	310,709
2～ 2	共同住宅	98.00	90.0	88.20	3,845	339,129	1.0	339,129
							1.0	339,129
3～ 3	共同住宅	98.00	90.0	88.20	4,037	356,063	1.0	356,063
							1.0	356,063
～

～

計		294.00	88.3	259.70		1,005,901		1,005,901
								1,005,901

⑨年額支払賃料	1,005,901 円　×　12ヶ月　＝　 12,070,812 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 259.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 623,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,694,092 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 710,869 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,983,223 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,005,901 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,496 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,005,901 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 243,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,236,094 円　　　　（　 74,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６２７８公０４賃　　　　-17	3,754 ( 3,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.8]	100 [100.0]	4,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,930 円/㎡　月額支払賃料（　 3,845 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６２７８公０４賃　　　　-18	3,536 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,722
c	６７１８公０４賃　　　　-5	3,820 ( 3,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,102

文京 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,000 円	87,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,104,386 円	12,694,092　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 289,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 746,300 円	87,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,754,286 円　（　　　　　　 16,693 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 294.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,136,300 円（　　　　　 31,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,236,094 円
②総費用	2,754,286 円
③純収益　①－②	9,481,808 円
④建物等に帰属する純収益	5,136,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,345,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,155,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,186 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,554,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646,000 円／㎡）