鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０４ -5	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		２中専高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,160)
b	６２７８公０４ -14	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m私道、北東3.7m、角地		１中専高度地区3種高度地区 (80,160)
c	６２７８公０４ -6	文京区		更地	（　）	不整形	北3m区道、西2.3m、南2.1m、三方路		１低専高度地区1種 (80,150)
d	５６８６公０４ -4	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.1m区道、南西10.8m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 903,203	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	885,834	100 [ 87.9]	1,007,775	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 929,887	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	854,855	100 [ 83.2]	1,027,470		1,080,000
c	(　 ) 636,930	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 77.4]	839,365	100 [ 83.4]	1,006,433		1,060,000
d	(　 ) 1,607,679	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	1,523,617	100 [ 122.3]	1,245,803		1,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

文京 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,100,837	7,609,882	26,490,955	14,656,800	11,834,155	（　0.9563） 11,317,002	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	290,179,538 円　　　　（　 639,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	267.33	ＲＣ4	925.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種高度地区最高14m	70 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	20.0 m x 22.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階３戸、２階５戸、３階４戸、４階３戸、計１５戸の４階建共同住宅。平均専有面積は５０㎡程度。容積対象床は７７０．０９㎡。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	257.21	50.0	128.71	3,600	463,356	1.0	463,356
							1.0	463,356
2～ 2	住宅	257.21	89.9	231.31	3,650	844,282	1.0	844,282
							1.0	844,282
3～ 3	住宅	225.61	88.5	199.71	3,700	738,927	1.0	738,927
							1.0	738,927
4～ 4	住宅	185.86	88.3	164.16	3,700	607,392	1.0	607,392
							1.0	607,392
～

計		925.89	78.2	723.89		2,653,957		2,653,957
								2,653,957

⑨年額支払賃料	2,653,957 円　×　12ヶ月　＝　 31,847,484 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 723.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,737,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,584,820 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,383,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,209,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,653,957 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,653,957 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 866,252 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,100,837 円　　　　（　 75,112 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０４賃　　　　-3	2,796 ( 2,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,756 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６７１８公０４賃　　　　-4	4,148 ( 4,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,841
c	７１１７公０４賃　　　　-14	3,046 ( 2,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 82.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,718

文京 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	744,000 円	248,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,459,282 円	34,592,820　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 802,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,108,000 円	248,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	248,000 円	248,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,609,882 円　（　　　　　　 16,762 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	248,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 925.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,656,800 円（　　　　　 32,284 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,100,837 円
②総費用	7,609,882 円
③純収益　①－②	26,490,955 円
④建物等に帰属する純収益	14,656,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,834,155 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,317,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,927 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 290,179,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 639,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
文京 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -17

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

TEL.

鑑定評価額

472,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千駄木３丁目６３５番２９｢千駄木３－１０－２７｣				②地積　(㎡)	454 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種高度地区最高14m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	南5m私道	水道、ガス、下水	千駄木 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 460 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ私道

交通

施設

千駄木駅北西方

300m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種
高度地区最高14m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅が多い高台の住宅地域。千駄木地区は古くから文化人や財界人等が居を構えた歴史ある住宅地域
である。一部画地の細分化も見られるが、当分の間は現状の住環境が維持されていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 635,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内の優良若しくは準優良住宅地域と判定した。典型的需要者は、自己用の住宅取得目的の個人で
、相応の資金力を有する富裕層が中心である。利便性の高さと住宅地としての名声を併せ持つ地域であり、希少性が高
い。富裕層についてはコロナ禍の影響は殆どみられず高額物件への需要は堅調である。一方で供給は限定的であったこ
とから今期の地価は強含みで推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は４～５億円台が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性、ブランドイメージ等を取引指標とする。比準価格は試算段階にお
いてこれらの要因を織り込んで求められている。収益価格は低位に試算されたが、近隣地域は自己用の住宅が多く収益
性にて土地価格が形成されていないためと思料する。以上より、より説得力を有するのは比準価格と判断してこれを重
視して収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　文京 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,140,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[105.0]

100
[110.6]

[105.0]
100

1,050,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は概ね横ばい、土地取引件数及び取引面
積は増加傾向にあり、建築着工戸数は減少し
ている。

名声の高い優良住宅地域であり、地域限定の
需要が存在する。地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.4
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０４ -3	文京区		更地	（　）	ほぼ台形	西7.5m区道、南3m、角地		１低専高度地区最高10m 高度地区 (80,150)
b	６２７８公０４ -14	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.7m私道、北東3.7m、角地		１中専高度地区3種高度地区 (80,160)
c	６２７８公０４ -5	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		２中専高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,160)
d	５１５０公０４ -33	文京区		建付地	（　）	不整形	西4.9m区道、中間画地		１住居高度3種最高17m 第１種文教地区 (70,196)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,196,888	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.7]	1,167,166	100 [ 109.8]	1,062,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 929,887	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	854,855	100 [ 79.2]	1,079,362		1,130,000
c	(　 ) 903,203	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	886,702	100 [ 86.0]	1,031,049		1,080,000
d	(　 ) 986,343	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,037,238	100 [ 97.0]	1,069,318		1,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

文京 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,744,913	7,098,184	26,646,729	14,893,200	11,753,529	（　0.9563） 11,239,900	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	288,202,564 円　　　　（　 635,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	267.33	ＲＣ4	925.89
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種高度地区最高14m	70 ％	200 ％	200 ％	454 ㎡	20.0 m x 22.8 m	前面道路：私道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５１～６１㎡前後のファミリータイプを中心に計１５戸想定。

⑦有効率　 78.2 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	257.21	50.0	128.71	3,563	458,594	1.0	458,594
							1.0	458,594
2～ 2	住宅	257.21	89.9	231.31	3,636	841,043	1.0	841,043
							1.0	841,043
3～ 3	住宅	225.61	88.5	199.71	3,672	733,335	1.0	733,335
							1.0	733,335
4～ 4	住宅	185.86	88.3	164.16	3,709	608,869	1.0	608,869
							1.0	608,869
～

計		925.89	78.2	723.89		2,641,841		2,641,841
								2,641,841

⑨年額支払賃料	2,641,841 円　×　12ヶ月　＝　 31,702,092 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 723.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,737,336 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	28,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,439,428 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,377,897 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,069,531 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,641,841 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,641,841 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 650,020 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,744,913 円　　　　（　 74,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０４賃　　　　-1	4,011 ( 3,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,717 円/㎡　月額支払賃料（　 3,636 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０４賃　　　　-3	3,449 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,597
c	５４１２公０４賃　　　　-2	3,677 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.9]	100 [100.0]	3,795

文京 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	756,000 円	252,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,893,584 円	34,447,428　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 802,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,142,000 円	252,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	252,000 円	252,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,098,184 円　（　　　　　　 15,635 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	252,000,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 925.89 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,893,200 円（　　　　　 32,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,744,913 円
②総費用	7,098,184 円
③純収益　①－②	26,646,729 円
④建物等に帰属する純収益	14,893,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,753,529 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,239,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,757 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 288,202,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 635,000 円／㎡）