鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

文京 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０４ -22	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.1m区道、北東4m、角地		１中専高度地区3種高度地区 (80,204)
b	４３４９公０４ -40	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6m区道、中間画地		１住居高度3種最高31m 高度地区 (70,240)
c	８８８９公０４ -25	文京区		更地	（　）	不整形	北東4.1m区道、南東4m、二方路		１中専高度2種最高14m (70,164)
d	８９２９公０４ -7	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、北2.9m、角地		１住居高度3種最高17m (80,160)
e	９２９０公０４ -13	文京区		更地	（　）	ほぼ台形	北西8m区道、中間画地		準工高度3種最高31m (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,243,905	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	1,144,663	100 [ 109.0]	1,050,150	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 1,180,158	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,190,674	100 [ 125.8]	946,482		984,000
c	(　 ) 794,717	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	817,194	100 [ 86.6]	943,642		981,000
d	(　 ) 909,352	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.5]	1,038,819	100 [ 112.6]	922,575		959,000
e	(　 ) 1,158,395	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,194,668	100 [ 126.3]	945,897		984,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -11.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +28.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

文京 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,451,437	5,550,519	19,900,918	12,051,000	7,849,918	（　0.9649） 7,574,386	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	194,215,026 円　　　　（　 594,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	196.20	ＲＣ4	701.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高22m 第１種文教地区	70 ％	300 ％	300 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積５０㎡程度の合計１０戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

同種の建物のレンタブル比を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	196.20	55.0	107.91	3,617	390,310	1.0	390,310
							1.0	390,310
2～ 2	住宅	186.50	86.1	160.58	3,691	592,701	1.0	592,701
							1.0	592,701
3～ 3	住宅	177.50	85.4	151.59	3,802	576,345	1.0	576,345
							1.0	576,345
4～ 4	住宅	141.50	81.6	115.46	3,949	455,952	1.0	455,952
							1.0	455,952
～

計		701.70	76.3	535.54		2,015,308		2,015,308
								2,015,308

⑨年額支払賃料	2,015,308 円　×　12ヶ月　＝　 24,183,696 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 535.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,285,296 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費の水準を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,468,992 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,018,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,450,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,015,308 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,015,308 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 981,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,451,437 円　　　　（　 77,833 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５６８６公０４賃　　　　-5	3,954 ( 3,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,954	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,850 円/㎡　月額支払賃料（　 3,691 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５１５０公０４賃　　　　-6	3,531 ( 3,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,722
c	５４１２公０４賃　　　　-4	3,793 ( 3,711)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,793

文京 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	824,000 円	206,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,037,519 円	25,468,992　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 526,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,751,000 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,550,519 円　（　　　　　　 16,974 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9649

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 701.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 45 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,051,000 円（　　　　　 36,853 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,451,437 円
②総費用	5,550,519 円
③純収益　①－②	19,900,918 円
④建物等に帰属する純収益	12,051,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,849,918 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,574,386 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,163 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,215,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 594,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
文京 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -10

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

316,000,000 円

１㎡当たりの価格

965,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	760,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区小石川５丁目１７番１２｢小石川５－１７－１２｣				②地積　(㎡)	327 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）高度3種最高22m 第１種文教地区 (70,300)
	1:1	共同住宅、住宅兼事務所ＲＣ4F1B	一般住宅、中層共同住宅等が混在する住宅地域	南東8m区道	水道、ガス、下水	茗荷谷 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 327 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

茗荷谷駅前地区再開発により
最寄り駅周辺の繁華性が高ま
っている。

街

路

基準方位北　　　８
ｍ区道

交通

施設

茗荷谷駅北東方

310m

法令

規制

２中専
(70,300)
準防
高度3種最高22m
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

茗荷谷駅周辺は生活利便性、交通接近性に優れた住宅地域で、戸建住宅、マンション等が混在している。今後も
住環境の良好な住宅地として推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 590,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区内に存し、周辺に共同住宅が見られる住宅地域である。主たる需要者は文京区内外の不動産業者、
個人富裕層等である。最寄り駅周辺は生活利便性が高く、教育機関も充実していることからコロナ禍の影響は限定的で
需要は堅調である。中規模画地はマンション用地としての利用のほか小規模画地に細分化される傾向も見られる。敷地
規模により取引単価は異なる面があるものの、地積３００㎡程度の更地を前提とすれば３億円前後と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められたが、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にあり収益価格は低位となった。したがって
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    945,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　文京 -7                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    950,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区は教育機関の充実、居住環境、治安等
から人気が高く、コロナ禍の影響は軽微で、
住宅地需要は堅調に推移している。

最寄り駅周辺には教育機関が充実し、最寄り
駅への接近性、生活利便性に優れていること
から人気が高く、住宅地需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

+1.6 ％

３　試算価格算定内訳

文京 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８３５２公０４ -3	文京区		底地	（　）	長方形	南東5.4m区道、中間画地		１住居高度3種最高17m (70,216)
b	６２７８公０４ -18	文京区		底地	（　）	ほぼ整形	北6.5m区道、東5.5m、準角地		１住居高度地区3種高度地区 (80,260)
c	６２７８公０４ -20	文京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.8m区道、北西2m、角地		準工高度地区3種高度地区 (80,300)
d	８８８９公０４ -14	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	北東6.5m区道、北西3m、角地		準工高度3種最高22m 特別工業地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 254,948) 849,827	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	833,484	100 [ 88.6]	940,727	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	978,000
b	(　 267,750) 892,500	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	857,683	100 [ 98.2]	873,404		908,000
c	(　 ) 916,191	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	876,469	100 [ 93.7]	935,399		973,000
d	(　 ) 840,562	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	955,695	100 [ 93.6]	1,021,042		1,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

文京 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,375,303	5,338,437	20,036,866	12,174,600	7,862,266	（　0.9563） 7,518,685	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	192,786,795 円　　　　（　 590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	196.20	ＲＣ4	701.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高22m 第１種文教地区	70 ％	300 ％	300 ％	327 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４０～６０㎡程度のＤＩＮＫＳ、ファミリー向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

賃貸共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	196.20	55.0	108.00	3,660	395,280	1.0	395,280
							1.0	395,280
2～ 2	住宅	186.50	86.1	160.50	3,730	598,665	1.0	598,665
							1.0	598,665
3～ 3	住宅	177.50	85.4	151.50	3,780	572,670	1.0	572,670
							1.0	572,670
4～ 4	住宅	141.50	81.6	115.50	3,830	442,365	1.0	442,365
							1.0	442,365
～

計		701.70	76.3	535.50		2,008,980		2,008,980
								2,008,980

⑨年額支払賃料	2,008,980 円　×　12ヶ月　＝　 24,107,760 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 535.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,285,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,392,960 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,015,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,377,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,008,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,008,980 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 978,775 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,375,303 円　　　　（　 77,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０４賃　　　　-4	3,838 ( 3,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	4,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,890 円/㎡　月額支払賃料（　 3,730 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０４賃　　　　-6	3,654 ( 3,503)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	3,883
c	８９２９公０４賃　　　　-46	3,832 ( 3,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,758

文京 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	618,000 円	206,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,031,437 円	25,392,960　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 526,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,751,000 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,338,437 円　（　　　　　　 16,325 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 701.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,174,600 円（　　　　　 37,231 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,375,303 円
②総費用	5,338,437 円
③純収益　①－②	20,036,866 円
④建物等に帰属する純収益	12,174,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,862,266 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,518,685 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,786,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 590,000 円／㎡）