鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３公０４ -7	新宿区		更地	（　）	長方形	北東7m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,400)
b	６３公０４ -5	新宿区		更地	（　）	長方形	南7.3m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,290)
c	５６公０４ -77	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10.3m区道、北東6m、角地		１住居高度地区最高30m 第２種中高層階住 (80,400)
d	５１公０４ -35	新宿区		貸家建付地	（　）	正方形	南10m都道、東4m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
e	６３公０４ -22	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東12m区道、北4m、準角地		近商高度地区最高30m (85,350)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,204,769	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,216,817	100 [ 79.8]	1,524,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 1,417,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,417,549	100 [ 86.8]	1,633,121		1,630,000
c	(　 ) 1,059,846	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,019,471	100 [ 81.1]	1,257,054		1,260,000
d	(　 ) 1,533,968	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,472,609	100 [ 118.3]	1,244,809		1,240,000
e	(　 ) 1,266,340	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,284,431	100 [ 103.1]	1,245,811		1,250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

新宿 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,502,340	3,960,316	11,542,024	6,219,200	5,322,824	（　0.9465） 5,038,053	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	129,180,846 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	103.05	ＲＣ4	337.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	6.5 m x 19.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸し、３階以上は１ＤＫタイプ平均専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.30	93.0	93.23	4,940	460,556	8.0	3,684,448
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.22	94.0	94.20	3,990	375,858	6.0	2,255,148
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	72.66	82.0	59.57	3,800	226,366	1.0	226,366
							1.0	226,366
4～ 4	共同住宅	63.89	84.5	54.00	3,838	207,252	1.0	207,252
							1.0	207,252
～

計		337.07	89.3	301.00		1,270,032		6,373,214
								433,618

⑨年額支払賃料	1,270,032 円　×　12ヶ月　＝　 15,240,384 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 301.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 903,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,143,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 807,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,336,215 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,373,214 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 433,618 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 105,579 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,502,340 円　　　　（　 126,035 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０４　　　　-10	3,904 ( 3,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,024	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０４　　　　-8	3,741 ( 3,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,856
c	０６公賃０４　　　　-9	3,523 ( 3,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.9]	100 [100.0]	3,750

新宿 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,791,916 円	16,143,384　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 556,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,960,316 円　（　　　　　　 32,198 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 337.07 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,219,200 円（　　　　　 50,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,502,340 円
②総費用	3,960,316 円
③純収益　①－②	11,542,024 円
④建物等に帰属する純収益	6,219,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,322,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,038,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,180,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
新宿 5-44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-44

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　酒井　純子

TEL.

鑑定評価額

144,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区住吉町１６番５外｢住吉町８－２５｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最高30m (100,400)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ5F1B	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域	南西7.6m区道	水道、ガス、下水	曙橋 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．６ｍ区道

交通

施設

曙橋駅北西方

200m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ近隣商業地域として、当分の間現状を維
持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区を中心に隣接区内の近隣商業地域。需要者の中心は、自己使用目的の事業法人、個人事
業者、収益用不動産を開発運営する不動産業者等である。当該地域は、背後の住宅地を商圏の中心とする小売店舗が多
く建ち並ぶ商店街で底堅い需要が認められる。商業地の取引は個別性が強く、市場の中心価格帯は規模によって相当な
幅があり、土地は対象標準地と同規模程度で総額１億５千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性の高い取引事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。収益価格は、小売店舗が建ち
並ぶあけぼのばし通り商店街の地域性に基づき不動産の収益性を反映した理論的な価格である。市場参加者は、代替不
動産の取引価格や稀少性に加え対象不動産の収益性を考慮し意思決定することから、比準価格を重視し、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,570,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[134.7]

[100.0]
100

1,170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響による経済情勢の低迷から
持ち直しつつあるなか、良好な資金調達環境
を背景に近隣型商業地の需要は堅調である。

曙橋駅周辺の近隣商業地域として既に成熟し
ており地域要因に大きな変動はなく、地価は
上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３公０４ -7	新宿区		更地	（　）	長方形	北東7m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,400)
b	６３公０４ -5	新宿区		更地	（　）	長方形	南7.3m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,290)
c	０１公０４ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 特別用途地区 (100,400)
d	１７公０４ -4	新宿区		更地	（　）	台形	南西15.5m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,204,769	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,216,817	100 [ 93.1]	1,307,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 1,417,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,417,549	100 [ 103.3]	1,372,264		1,370,000
c	(　 ) 1,047,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,047,418	100 [ 95.9]	1,092,198		1,090,000
d	(　 ) 1,345,006	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,357,111	100 [ 112.2]	1,209,546		1,210,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

新宿 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,205,225	3,879,566	11,325,659	6,039,800	5,285,859	（　0.9465） 5,003,066	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	128,283,744 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	103.05	ＲＣ4	336.87
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高30m	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	6.5 m x 19.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階フロア貸し事務所、３階～４階１Ｋタイプの共同住宅

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.30	93.0	93.23	5,000	466,150	8.0	3,729,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	100.22	94.0	94.20	3,800	357,960	6.0	2,147,760
							0.0	0
3～ 3	住宅	72.66	82.0	59.57	3,700	220,409	1.0	220,409
							1.0	220,409
4～ 4	住宅	63.69	84.8	54.00	3,700	199,800	1.0	199,800
							1.0	199,800
～

計		336.87	89.4	301.00		1,244,319		6,297,169
								420,209

⑨年額支払賃料	1,244,319 円　×　12ヶ月　＝　 14,931,828 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 301.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 903,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,834,828 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 791,741 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,043,087 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,297,169 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,209 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 102,315 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,205,225 円　　　　（　 123,620 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０４　　　　-8	3,741 ( 3,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,978	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０４　　　　-9	3,523 ( 3,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	3,672
c	０６公賃０４　　　　-10	3,904 ( 3,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,984

新宿 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	505,000 円	101,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,757,666 円	15,834,828　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 556,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,500 円	101,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	101,000 円	101,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,879,566 円　（　　　　　　 31,541 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	101,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 336.87 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 35 ％　＋ 0.0896 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,039,800 円（　　　　　 49,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,205,225 円
②総費用	3,879,566 円
③純収益　①－②	11,325,659 円
④建物等に帰属する純収益	6,039,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,285,859 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,003,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,283,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,000 円／㎡）