鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６公０４ -1	渋谷区		建付地	（　）	台形	東15m都道、南西4.5m、二方路		２住居高度地区最高40m (70,400)
b	０２公０４ -2	新宿区		建付地	（　）	台形	北22m都道、南西3.8m、二方路		近商高度地区最高40m (100,400)
c	６２公０４ -7	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東8.3m区道、中間画地		準工高度2種最高20m (70,200)
d	０８公０４ -12	新宿区		更地	（　）	台形	北西11m都道、北6.2m、角地		１住居高度地区2種20m (80,200)
e	１７公０４ -4	新宿区		更地	（　）	台形	南西15.5m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 971,668	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	952,616	100 [ 94.8]	1,004,869	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	995,000
b	(　 ) 779,191	100 [ 70.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,112,027	100 [ 107.9]	1,030,609		1,020,000
c	(　 ) 791,401	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	779,763	100 [ 78.8]	989,547		980,000
d	(　 ) 821,089	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	794,246	100 [ 80.7]	984,196		974,000
e	(　 ) 1,345,006	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,357,111	100 [ 128.8]	1,053,658		1,040,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +5.0
b	その他	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.9	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

新宿 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,994,832	10,496,206	28,498,626	20,389,500	8,109,126	（　0.9230） 7,484,723	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	191,915,974 円　　　　（　 918,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.00	ＲＣ10	1,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 第２種文教地区	99 ％	500 ％	496 ％	209 ㎡	10.0 m x 20.9 m	前面道路：都道　 30.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階以上は約２５㎡程度の１ＤＫタイプの共同住宅

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

類似建物の有効率を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.00	65.0	66.95	4,400	294,580	6.0	1,767,480
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	103.00	83.0	85.49	3,558	304,173	1.0	304,173
							1.0	304,173
4～ 5	共同住宅	103.00	83.0	85.49	3,629	310,243	1.0	310,243
							1.0	310,243
6～10	共同住宅	103.00	83.0	85.49	3,702	316,484	1.0	316,484
							1.0	316,484
～

計		1,030.00	81.2	836.36		3,105,832		4,578,732
								2,811,252

⑨年額支払賃料	3,105,832 円　×　12ヶ月　＝　 37,269,984 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 836.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,010,896 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似建物の共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,280,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,014,044 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,266,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,578,732 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,811,252 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 684,498 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,994,832 円　　　　（　 186,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８公賃０４　　　　-34	4,281 ( 4,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [104.0]	100 [ 99.0]	4,037	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,637 円/㎡　月額支払賃料（　 3,558 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０８公賃０４　　　　-35	3,583 ( 3,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	3,345
c	０８公賃０４　　　　-36	3,887 ( 3,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [108.0]	100 [101.0]	3,528

新宿 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,725,000 円	345,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,833,706 円	40,280,880　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 315,000 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 2,932,500 円	345,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,496,206 円　（　　　　　　 50,221 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9230

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	345,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,389,500 円（　　　　　 97,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,994,832 円
②総費用	10,496,206 円
③純収益　①－②	28,498,626 円
④建物等に帰属する純収益	20,389,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,109,126 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,484,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,812 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,915,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 918,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
新宿 5-42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-42

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　飯田　修司

TEL.

鑑定評価額

201,000,000 円

１㎡当たりの価格

961,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西早稲田１丁目４１０番１６０外｢西早稲田１－２３－１５｣				②地積　(㎡)	209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高40m 第２種文教地区 (99,496)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層の店舗、共同住宅が多い路線商業地域	南30.5m都道	水道、ガス、下水	早稲田 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０．５ｍ都道

交通

施設

早稲田駅北西方

840m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高40m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

新目白通り接面の旧来からの商業地域であり、特段の変動要因はなく今後も現状を維持して推移するものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 867,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね新宿区及び周辺区内の広幅員接面の商業地域及び路線商業地域等である。需要者は店舗、事務所、マ
ンション用地等を購入することを希望する法人のほか立地優位性に着目した不動産業者、投資家等である。新目白通り
接面の立地優位性、用途の多様性等を具備する旧来からの商業地域で供給が少ないことから需要は底堅い。市場での中
心価格帯は画地規模により様々であるが坪当たり３００万～３５０万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論
的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等
を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ
、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,470,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.0]

100
[151.3]

[ 99.0]
100

962,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    933,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症による厳し
い状況が徐々に緩和される中で持ち直しの動
きがみられる。区内不動産市場は持ち直し傾
向で推移。

新目白通り接面の用途の多様性を有する商業
地域で需要は底堅く地価は上向き基調で推移
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４公０４ -6	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16.3m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
b	１７公０４ -4	新宿区		更地	（　）	台形	南西15.5m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
c	６６公０４ -7	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	北17m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
d	６３公０４ -22	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東12m区道、北4m、準角地		近商高度地区最高30m (85,350)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,062,490	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,083,740	100 [ 112.3]	965,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -1.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	955,000
b	(　 ) 1,345,006	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,357,111	100 [ 134.3]	1,010,507		1,000,000
c	(　 ) 1,397,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,397,405	100 [ 130.7]	1,069,170		1,060,000
d	(　 ) 1,266,340	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,284,431	100 [ 120.7]	1,064,152		1,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +28.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

新宿 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,935,950	9,586,009	26,349,941	18,793,800	7,556,141	（　0.9354） 7,068,014	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	181,231,128 円　　　　（　 867,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	103.00	ＲＣ10	1,030.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m 第２種文教地区	99 ％	500 ％	496 ％	209 ㎡	10.0 m x 20.9 m	前面道路：都道　 30.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階以上：住宅（１Ｋ、平均専有面積２８㎡程度）

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域の同種建物の標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	103.00	65.0	66.95	4,000	267,800	6.0	1,606,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	103.00	83.0	85.49	3,300	282,117	1.0	282,117
							1.0	282,117
3～ 9	住宅	103.00	83.0	85.49	3,400	290,666	1.0	290,666
							1.0	290,666
10～10	住宅	103.00	83.0	85.49	3,500	299,215	1.0	299,215
							1.0	299,215
～

計		1,030.00	81.2	836.36		2,883,794		4,222,794
								2,615,994

⑨年額支払賃料	2,883,794 円　×　12ヶ月　＝　 34,605,528 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 836.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,509,080 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,114,608 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,855,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,258,878 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,222,794 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,615,994 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 636,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,935,950 円　　　　（　 171,942 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８公賃０４　　　　-35	3,583 ( 3,506)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,444	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９公賃０４　　　　-3	3,282 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,282
c	０２公賃０４　　　　-24	3,357 ( 3,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,357

新宿 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,590,000 円	318,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,342,409 円	37,114,608　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 314,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,703,000 円	318,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	318,000 円	318,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	318,000 円	318,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,586,009 円　（　　　　　　 45,866 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	318,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,030.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,793,800 円（　　　　　 89,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,935,950 円
②総費用	9,586,009 円
③純収益　①－②	26,349,941 円
④建物等に帰属する純収益	18,793,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,556,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,068,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,818 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,231,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 867,000 円／㎡）