鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９公０４ -15	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南40m都道、北東6m、東6m、三方路		商業特別用途地区駐車付置義務 (100,720)
b	５２公０４ -14	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北18m区道、東1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,900)
c	０１公０４ -9	新宿区		建付地	（　）	長方形	北30m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	０９公０４ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
e	０７公０４ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,263,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	11,184,795	100 [ 149.9]	7,461,504	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	7,460,000
b	(　 ) 10,946,767	100 [ 100.0]	[ 92.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,114,813	100 [ 120.4]	8,401,007		8,400,000
c	(　 ) 5,801,810	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	5,973,496	100 [ 77.2]	7,737,689		7,740,000
d	(　 ) 7,903,563	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,911,467	100 [ 103.8]	7,621,837		7,620,000
e	(　 ) 6,851,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,851,614	100 [ 86.7]	7,902,669		7,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +24.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +42.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,700,000 円／㎡]

新宿 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	114,316,977	32,695,790	81,621,187	25,333,200	56,287,987	（　0.9484） 53,383,527	（ 3.5 - 0.5 ） 3.0％
	⑧収益価格	1,779,450,900 円　　　　（　 6,770,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.44	Ｓ8	1,296.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	480 ％	263 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～８階フロア貸し店舗、事務所

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.12	65.4	106.04	13,500	1,431,540	12.0	17,178,480
							0.0	0
2～ 2	店舗	162.12	95.7	155.20	9,000	1,396,800	10.0	13,968,000
							0.0	0
3～ 4	店舗・事務所	162.12	89.8	145.52	7,000	1,018,640	8.0	8,149,120
							0.0	0
5～ 8	店舗・事務所	162.12	89.8	145.52	7,000	1,018,640	8.0	8,149,120
							0.0	0
～

計		1,296.96	87.5	1,134.36		8,940,180		80,041,200
								0

⑨年額支払賃料	8,940,180 円　×　12ヶ月　＝　 107,282,160 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,134.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,251,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,533,248 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,976,662 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	113,556,586 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,041,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 760,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	114,316,977 円　　　　（　 434,665 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０４　　　　-19	7,952 ( 7,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	6,918	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,047 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０４　　　　-8	6,211 ( 6,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	7,668
c	１２公賃０４　　　　-21	8,381 ( 8,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	7,291

新宿 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,362,000 円	454,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,985,390 円	119,533,248　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,581,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,859,000 円	454,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 32,695,790 円　（　　　　　　 124,319 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9484

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	454,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,296.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0558	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 35 ％　＋　0.0512 × 35 ％　＋ 0.0841 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,333,200 円（　　　　　 96,324 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	114,316,977 円
②総費用	32,695,790 円
③純収益　①－②	81,621,187 円
④建物等に帰属する純収益	25,333,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	56,287,987 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	53,383,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,779,450,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,770,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
新宿 5-38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-38

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　杉浦　公庸

TEL.

鑑定評価額

1,890,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	5,900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区西新宿１丁目１２番１７｢西新宿１－１２－３｣				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ5F1B	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域	東8m区道	水道、ガス、下水	新宿 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

新宿駅　西方

350m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中層の小規模な店舗ビル等も存在するが、今後、これらの敷地の集約化・高度利用が進み、高層店舗事務所地域
として成熟していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は都心五区を中心とするターミナル駅に近く、中高層のビルが建ち並ぶ繁華性が高い商業地域である。需要
者の中心は自用のビル目的の法人の外、機関投資家、不動産投資法人、商業ビル開発業者等である。新宿駅西口に近く
繁華性が高い商業地の需要は根強い。取引される価格帯（総額）は、取引される画地規模が様々であるが、土地建物で
数十億円以上である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、同一需給圏内である渋谷区・新宿区の高度商業地から選択しており類似性が高い。需要者は投資を目的と
する不動産会社やファンド等が中心で、資金調達環境が投資家等にとり良好な状態であること等から、周辺の取引価格
を重視して意思決定を行うケースも多く見られる。従って収益性を表す収益価格と取引市場の実勢を示す比準価格をほ
ぼ同程度重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,700,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[102.0]

100
[238.1]

[100.0]
100

7,160,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス禍等の影響により、不動
産市場は地域、用途等により価格形成要因へ
の影響度合いは異なるものの若干影響を受け
ている。

新宿駅西口に近い繁華性が高い一般商業地域
で、非常事態宣言の解除等により、当地域へ
の客足は戻りつつあるが、まだ影響が残って
いる。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　 +31.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７公０４ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業 (100,800)
b	６８公０４ -8	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西30m都道、北西4m、角地		商業高度地区最高60m (100,600)
c	６９公０４ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.8m区道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	１６公０４ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5.6m区道、南2m、二方路		近商高度3種最高30m (76,279)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,851,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,851,614	100 [ 84.3]	8,127,656	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	8,130,000
b	(　 ) 5,513,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	5,575,192	100 [ 73.9]	7,544,238		7,540,000
c	(　 ) 5,428,168	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,284,481	100 [ 70.6]	7,485,101		7,490,000
d	(　 ) 9,319,187	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	9,154,731	100 [ 125.5]	7,294,606		7,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +32.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,500,000 円／㎡]

新宿 5-38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	118,034,285	35,075,011	82,959,274	25,787,200	57,172,074	（　0.9447） 54,010,458	（ 3.5 - 0.5 ） 3.0％
	⑧収益価格	1,800,348,600 円　　　　（　 6,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	175.44	ＲＣ8	1,296.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	480 ％	263 ㎡	14.5 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗、３階以上をフロア貸事務所を想定した

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同規模・同類型の建物においては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.12	65.4	106.04	13,000	1,378,520	12.0	16,542,240
							2.0	2,757,040
2～ 2	店舗	162.12	95.7	155.20	9,000	1,396,800	10.0	13,968,000
							2.0	2,793,600
3～ 8	店舗事務所	162.12	89.8	145.52	7,000	1,018,640	8.0	8,149,120
							2.0	2,037,280
～

～

計		1,296.96	87.5	1,134.36		8,887,160		79,404,960
								17,774,320

⑨年額支払賃料	8,887,160 円　×　12ヶ月　＝　 106,645,920 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,134.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,251,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	118,897,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,944,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	112,952,158 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,404,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 754,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,774,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 4,327,780 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	118,034,285 円　　　　（　 448,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０４　　　　-19	7,952 ( 7,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	7,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,346 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０４　　　　-8	6,211 ( 6,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	6,971
c	１３公賃０４　　　　-6	6,425 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	6,875

新宿 5-38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,270,000 円	454,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,456,611 円	118,897,008　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,581,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,859,000 円	454,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	454,000 円	454,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 35,075,011 円　（　　　　　　 133,365 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9447

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	454,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,296.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0512 × 35 ％　＋ 0.0841 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,787,200 円（　　　　　 98,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	118,034,285 円
②総費用	35,075,011 円
③純収益　①－②	82,959,274 円
④建物等に帰属する純収益	25,787,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,172,074 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,010,458 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,363 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,800,348,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,850,000 円／㎡）