鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０４ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	６９公０４ -13	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)
c	１３公０４ -21	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、中間画地		商業特別用途地区特定街区 (79,540)
d	ＴＫ１－公４取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14.5m区道、南東8m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e	ＡＢＲ（公）０４ -405	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西3.8m、南東3.5m、三方路		商業高度地区60m (83,496)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,875,551	100 [ 106.0]	33,844,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	36,200,000
b	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	19,267,839	100 [ 53.0]	36,354,413		38,900,000
c	(　 ) 8,352,440	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	9,943,381	100 [ 31.9]	31,170,473		33,400,000
d	(　 25,261,415) 26,122,653	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	28,995,822	100 [ 85.8]	33,794,664		36,200,000
e	(　 ) 13,143,953	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	12,549,947	100 [ 36.0]	34,860,964		37,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -63.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -44.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,200,000 円／㎡]

新宿 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,095,003,783	292,115,453	802,888,330	147,918,000	654,970,330	（　0.9226） 604,275,626	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	23,241,370,231 円　　　　（　 31,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	683.28	Ｓ8F2B	6,470.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	741 ㎡	22.0 m x 35.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階は駐輪場等、地下１階～８階は店舗、敷地内駐車場は荷捌き、障害者用、その他は隔地駐車場を想定

⑦有効率　 67.1 ％
の理由

標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	674.74	65.7	443.13	40,000	17,725,200	12.0	212,702,400
							2.0	35,450,400
1～ 1	店舗	672.94	39.4	265.06	43,000	11,397,580	12.0	136,770,960
							2.0	22,795,160
2～ 4	店舗	672.94	72.7	489.55	20,500	10,035,775	12.0	120,429,300
							2.0	20,071,550
5～ 8	店舗	672.94	80.5	541.89	12,500	6,773,625	12.0	81,283,500
							2.0	13,547,250
地下 2～ 2	駐輪場等	412.02

計		6,470.28	67.1	4,344.40		86,324,605		1,035,895,260
								172,649,210

⑨年額支払賃料	86,324,605 円　×　12ヶ月　＝　 1,035,895,260 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 4,344.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 62,559,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 14,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,098,454,620 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 14,040,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 55,624,731 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,056,869,889 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,035,895,260 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,841,005 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 172,649,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 28,292,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,095,003,783 円　　　　（　 1,477,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９公賃０４　　　　-21	9,937 ( 9,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	12,343	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,984 円/㎡　月額支払賃料（　 12,500 円/㎡）　基準階 5 F B
b	１９公賃０４　　　　-3	8,365 ( 7,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	10,926
c	１５公賃０４　　　　-11	10,861 ( 10,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	15,301

新宿 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,010,000 円	2,670,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	92,337,053 円	1,112,494,620　×　　　　 8.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 149,693,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 22,695,000 円	2,670,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,670,000 円	2,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,670,000 円	2,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	14,040,000 円	隔地駐車場

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 292,115,453 円　（　　　　　　 394,218 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9226

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,670,000,000 円	設計監理料率　 400,000 円／㎡　×　 6,470.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0361 ×　 35 ％　＋　0.0522 × 35 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	147,918,000 円（　　　　　 199,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,095,003,783 円
②総費用	292,115,453 円
③純収益　①－②	802,888,330 円
④建物等に帰属する純収益	147,918,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,970,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	604,275,626 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 815,487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,241,370,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
新宿 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-24

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　佳代

TEL.

鑑定評価額

25,600,000,000 円

１㎡当たりの価格

34,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	26,360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿３丁目３０番１３外｢新宿３－３０－１１｣				②地積　(㎡)	741 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商業地域	北東22m区道、三方路	水道、ガス、下水	新宿三丁目近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新宿通り沿いの極めて繁華性
が高い高度商業地域

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

新宿三丁目駅　西方近
接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国内有数の高度商業地域で、高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性の極めて高い地域である。今後は新型コロナウイ
ルスの影響による店舗の需要減退も回復に向かうと考えられ、現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高層店舗ビル等が建ち並ぶ商業繁華性の高い、都心の高度商業地域である。需要者の中心は収益物件の開
発を目的とする機関投資家、大手不動産会社、鉄道会社等があげられる。稀少性の高い都心の高度商業地域で高い需要
が認められる地域で、店舗賃料の下落が若干認められるが、投資用需要は旺盛で価格は概ね横ばいで推移している。取
引の中心は土地は坪単価で１億円超、稼働中の複合不動産は総額で数十億から数百億規模となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は都心５区の高度商業地等、規範性の高い取引事例を比準して求めた、市場性を反映した価格である。収益価
格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた収益性を反映した価格である。需要者は稀少
性により、収益性より市場性を重視して価格を決定する傾向にあるため、比準価格をやや重視し収益価格を比較考量し
て、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,700,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[102.0]

100
[ 53.0]

[107.0]
100

34,400,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 34,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の持ち直しの動きが見られる中、金融緩
和継続、低金利、株価上昇等を背景に都内不
動産市場は住居系を中心に底堅い動きが継続
している。

新宿通り沿いの商業繁華性が極めて高い地域
で、店舗は需要減退が若干認められるが、周
辺では複数の建替えが行われており投資不動
産需要は底堅い。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は上位で
ある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０４ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	６８公０４ -15	渋谷区		建付地	（　）	不整形	北東36m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,500)
c	ＴＫ１－公４取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14.5m区道、南東8m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
d	６９公０４ -13	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)
e	ＴＫ１－公４取１６ -302	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西14.6m区道、南東12.7m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,875,551	100 [ 105.0]	34,167,191	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	36,600,000
b	(　 ) 28,021,476	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	30,037,836	100 [ 85.8]	35,009,133		37,500,000
c	(　 25,261,415) 26,122,653	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	28,995,822	100 [ 86.6]	33,482,473		35,800,000
d	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	19,267,839	100 [ 60.0]	32,113,065		34,400,000
e	(　 ) 21,401,716	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	18,896,433	100 [ 58.6]	32,246,473		34,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,200,000 円／㎡]

新宿 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,118,417,469	306,103,035	812,314,434	142,655,000	669,659,434	（　0.9373） 627,671,787	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	24,141,222,577 円　　　　（　 32,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	683.28	Ｓ8F2B	6,470.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	741 ㎡	22.0 m x 35.0 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上８階は店舗（各階部分貸し）、駐車場は敷地内は荷捌き・障害者用のみ、隔地駐車場を想定。

⑦有効率　 67.1 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	674.74	65.7	443.13	43,500	19,276,155	12.0	231,313,860
							2.0	38,552,310
1～ 1	店舗	672.94	39.4	265.06	43,500	11,530,110	12.0	138,361,320
							2.0	23,060,220
2～ 4	店舗	672.94	72.7	489.55	20,700	10,133,685	12.0	121,604,220
							2.0	20,267,370
5～ 8	店舗	672.94	80.5	541.89	12,500	6,773,625	12.0	81,283,500
							2.0	13,547,250
地下 2～ 2	駐輪場等	412.02

計		6,470.28	67.1	4,344.40		88,301,820		1,059,621,840
								176,603,640

⑨年額支払賃料	88,301,820 円　×　12ヶ月　＝　 1,059,621,840 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 4,344.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 62,559,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における同種の用途・構造の建物を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 26 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 14,040,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,122,181,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 14,040,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 56,811,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,079,410,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,059,621,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,066,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 176,603,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 28,940,922 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,118,417,469 円　　　　（　 1,509,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１９公賃０４　　　　-19	13,014 ( 12,702)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [115.0]	13,159	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,984 円/㎡　月額支払賃料（　 12,500 円/㎡）　基準階 5 F B
b	０３公賃０４　　　　-22	11,823 ( 11,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	13,247
c	１９公賃０４　　　　-21	9,937 ( 9,687)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	11,982

新宿 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,310,000 円	2,770,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,077,235 円	1,136,221,200　×　　　　 9.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,590,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,545,000 円	2,770,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,770,000 円	2,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,770,000 円	2,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	14,040,000 円	隔地駐車場代

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 306,103,035 円　（　　　　　　 413,095 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

35 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,770,000,000 円	設計監理料率　 415,000 円／㎡　×　 6,470.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0515	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0332 ×　 35 ％　＋　0.0440 × 35 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	142,655,000 円（　　　　　 192,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,118,417,469 円
②総費用	306,103,035 円
③純収益　①－②	812,314,434 円
④建物等に帰属する純収益	142,655,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	669,659,434 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	627,671,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 847,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,141,222,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600,000 円／㎡）