別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新宿 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新宿 5-9 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.

鑑定評価額 185,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 9,370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新宿区西新宿２丁目６番 ｢西新宿２－６－１｣ ②地積 　(㎡) 14,445   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,1000) 防火 （その他） 特定街区 駐車場整備地区 (100,1090) 1:1.5 店舗兼事務所 ＳＲＣ52F4B 高層店舗兼事務所ビ ルが建ち並ぶ中心的 商業地域 南40m都道、四方路 水道、ガス、下水 新宿 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 超高層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  95.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４０ｍ都道 交通 施設 新宿駅　西方 640m 法令 規制 商業 (100,1000) 防火  特定街区 駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、超高層ビルが建ち並ぶ高度商業地域として成熟している。都心の新規大型ビルによる事務所床の供 給過剰感は若干あるものの、今後も概ね現状を維持していき、地域要因が大きく変動する要因は特にない。 (3)最有効使用の判定 超高層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,700,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,200,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は都心五区を中心とする高層のビルが建ち並ぶ高度商業地域である。需要者の中心は資金力のある大手不動 産事業者、機関投資家、上場企業、Ｊ－ＲＥＩＴ等である。賃貸市場では新型コロナウイルス禍でも、好立地でグレー ドの高い築浅ビルの賃貸需要は安定的であるが、賃料水準は若干不安定要素を有する。取引される価格帯（総額）は、 取引される画地規模が様々であるため、土地建物で数１０億円～数百億円以上とかなりの幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内である新宿区、港区、千代田区の高度商業地から選択しており、類似性が高い。需要者は投 資を目的とする不動産会社やファンド、ＲＥＩＴ等が中心で通常は収益採算性が意思決定に際し最も重視されると思わ れるが、最近の資金調達環境の状況等から、周辺の市場取引価格を重要視して意思決定を行うケースがより多く見られ る。従って取引市場の実勢を示す比準価格を収益価格よりやや重視して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　 13,000,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　新宿 5-13                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　 12,700,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス禍等の影響により、不動 産市場は地域、用途等により価格形成要因へ の影響度合いは異なるものの若干影響を受け ている。 高度商業地域として成熟した地域で、大規模 事務所床の賃貸市場は安定している。都心の 業務高度商業地域内ビルに対する投資家の需 要は根強い。 画地規模が大きく、高度利用が可能な商業地 で、超高層店舗付事務所ビル等用地としての 需要がある。イベント用施設が完成している 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ +0.8 ％