鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６３公０４ -24	新宿区		貸家建付地	（　）	台形	南32m都道、北32m、東12m、三方路		商業高度利用地区特別用途地区 (50,913)
b	６９公０４ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.8m区道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	６９公０４ -7	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m国道、北東25m、南西4.5m、三方路		商業特別用途地区駐車付置義務 (90,559)
d	０３公０４ -12	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東24.6m都道、北西3.8m、二方路		商業高度地区40m 特別用途地区 (100,600)
e	６９公０４ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m国道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,880,433	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 129.5]	5,270,571	100 [ 87.0]	6,058,128	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	6,000,000
b	(　 ) 5,428,168	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,284,481	100 [ 88.0]	6,005,092		5,950,000
c	(　 ) 4,005,758	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	3,849,194	100 [ 66.1]	5,823,289		5,770,000
d	(　 ) 4,095,380	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,136,334	100 [ 64.3]	6,432,868		6,370,000
e	(　 ) 3,060,417	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 54.0]	5,633,434	100 [ 66.7]	8,445,928		8,360,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -24.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -46.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,020,000 円／㎡]

新宿 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	470,828,172	137,883,676	332,944,496	170,191,000	162,753,496	（　0.9231） 150,237,752	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	4,552,659,152 円　　　　（　 5,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	746.88	Ｓ10F1B	7,860.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	886 ㎡	21.5 m x 33.4 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１階店舗兼駐車場、２階以上はフロア貸しの事務所を想定し、駐車場は２２台とした。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	330.00

1～ 1	店舗	746.88	25.3	189.05	8,800	1,663,640	12.0	19,963,680
							0.0	0
2～10	事務所	746.88	80.5	600.98	6,200	3,726,076	6.0	22,356,456
							0.0	0
～	塔屋	62.00

～

計		7,860.80	71.2	5,597.87		35,198,324		221,171,784
								0

⑨年額支払賃料	35,198,324 円　×　12ヶ月　＝　 422,379,888 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 5,597.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,456,996 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	482,836,884 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,560,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 24,669,844 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	468,727,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	221,171,784 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,101,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	470,828,172 円　　　　（　 531,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１３公賃０４　　　　-3	6,050 ( 5,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,231 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１９公賃０４　　　　-1	7,432 ( 7,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [133.0]	100 [100.0]	6,574
c	１３公賃０４　　　　-5	4,997 ( 4,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,999

新宿 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,480,000 円	2,870,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	67,101,976 円	493,396,884　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,166,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,395,000 円	2,870,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,870,000 円	2,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,870,000 円	2,870,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 137,883,676 円　（　　　　　　 155,625 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9231

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,870,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 7,860.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0567 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	170,191,000 円（　　　　　 192,089 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	470,828,172 円
②総費用	137,883,676 円
③純収益　①－②	332,944,496 円
④建物等に帰属する純収益	170,191,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	162,753,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	150,237,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,552,659,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
新宿 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-3

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　石井　秀樹

TEL.

鑑定評価額

5,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	4,620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区新宿２丁目７８番１外｢新宿２－５－１０｣				②地積　(㎡)	886 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	中高層の店舗ビルが多い繁華な商業地域	北22m区道、背面道	水道、ガス、下水	新宿三丁目 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 15 ｍ、南 15 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ区道

交通

施設

新宿三丁目駅　東方

220m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく
、当分は現状維持と予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,070,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。需要者の
中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。新宿通り沿いは、稀少性が高いため投資需要は
堅調であり、地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯は、物件規模等の個別性を反映して様々で有り、見出し
づらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新宿三丁目駅に近い新宿通り沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域で、取引意思決定においては、取引価格による
実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされているこ
とから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,000,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 67.6]

[ 99.0]
100

5,740,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資資金は潤沢で低金利も継続しているため
、不動産市場は概ね堅調であるが、経済活動
には業種による濃淡が見られ、回復の程度は
一様ではない。

幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く投資需
要は堅調である。周辺地域を含めて地域要因
に影響を及ぼす格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通であり、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０４ -9	新宿区		建付地	（　）	長方形	北30m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
b	１５公０４ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南36m都道、東7.2m、北3.1m、三方路		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)
c	０７公０４ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業 (100,800)
d	６９公０４ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北21.8m区道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,801,810	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	5,973,496	100 [ 89.0]	6,711,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	6,640,000
b	(　 ) 4,294,549	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	4,180,758	100 [ 67.9]	6,157,228		6,100,000
c	(　 ) 6,851,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,851,614	100 [ 110.4]	6,206,172		6,140,000
d	(　 ) 5,428,168	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,284,481	100 [ 90.0]	5,871,646		5,810,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,070,000 円／㎡]

新宿 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	473,708,942	140,363,429	333,345,513	172,563,000	160,782,513	（　0.9304） 149,592,050	（ 3.7 - 0.4 ） 3.3％
	⑧収益価格	4,533,092,424 円　　　　（　 5,120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	746.88	Ｓ10F1B	7,860.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	886 ㎡	21.5 m x 33.4 m	前面道路：区道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１階は店舗・駐車場、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	330.00

1～ 1	店舗	746.88	25.3	189.05	8,700	1,644,735	12.0	19,736,820
							0.0	0
2～10	事務所	746.88	80.5	600.98	6,250	3,756,125	6.0	22,536,750
							0.0	0
塔屋～		62.00

～

計		7,860.80	71.2	5,597.87		35,449,860		222,567,570
								0

⑨年額支払賃料	35,449,860 円　×　12ヶ月　＝　 425,398,320 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 5,597.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,456,996 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	485,855,316 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 10,560,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 24,820,766 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	471,594,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	222,567,570 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,114,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	473,708,942 円　　　　（　 534,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２公賃０４　　　　-15	5,629 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,281 円/㎡　月額支払賃料（　 6,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１３公賃０４　　　　-3	6,050 ( 5,739)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,568
c	１９公賃０４　　　　-2	5,333 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	6,100

新宿 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,640,000 円	2,910,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	69,001,729 円	496,415,316　×　　　　 13.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,166,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,735,000 円	2,910,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,910,000 円	2,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,910,000 円	2,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 140,363,429 円　（　　　　　　 158,424 円／㎡）　　（経費率　　 29.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9304

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,910,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 7,860.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0567 × 30 ％　＋ 0.0859 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	172,563,000 円（　　　　　 194,766 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	473,708,942 円
②総費用	140,363,429 円
③純収益　①－②	333,345,513 円
④建物等に帰属する純収益	172,563,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,782,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	149,592,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,533,092,424 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,120,000 円／㎡）