鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０４ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 特別用途地区 (100,400)
b	５６公０４ -117	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西25m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,600)
c	６３公０４ -25	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 特別用途地区 (100,400)
d	６６公０４ -7	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	北17m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
e	６３公０４ -22	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東12m区道、北4m、準角地		近商高度地区最高30m (85,350)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,047,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,047,418	100 [ 100.0]	1,047,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 1,651,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	1,736,264	100 [ 102.2]	1,698,888		1,700,000
c	(　 ) 1,428,654	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,435,797	100 [ 115.4]	1,244,192		1,240,000
d	(　 ) 1,397,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,397,405	100 [ 111.2]	1,256,659		1,260,000
e	(　 ) 1,266,340	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,284,431	100 [ 102.2]	1,256,782		1,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

新宿 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,896,096	10,516,370	31,379,726	20,716,800	10,662,926	（　0.9312） 9,929,317	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	254,597,872 円　　　　（　 1,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	167.00	ＲＣ8	1,006.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高30m 中高層階住専地区	100 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	11.8 m x 19.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は１ＤＫタイプ１戸約４０㎡を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.00	53.6	74.00	4,560	337,440	8.0	2,699,520
							0.0	0
2～ 2	住宅	124.00	91.9	114.00	3,762	428,868	1.0	428,868
							1.0	428,868
3～ 5	住宅	124.00	91.9	114.00	3,800	433,200	1.0	433,200
							1.0	433,200
6～ 7	居宅	124.00	91.9	114.00	3,838	437,532	1.0	437,532
							1.0	437,532
8～ 8	居宅	124.00	91.9	114.00	3,914	446,196	1.0	446,196
							1.0	446,196

計		1,006.00	86.7	872.00		3,387,168		5,749,248
								3,049,728

⑨年額支払賃料	3,387,168 円　×　12ヶ月　＝　 40,646,016 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 872.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,616,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,262,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,163,101 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,098,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,749,248 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,049,728 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 742,563 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,896,096 円　　　　（　 187,036 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０４　　　　-14	3,711 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,905	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０４　　　　-15	3,615 ( 3,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,764
c	０６公賃０４　　　　-16	4,076 ( 3,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,996

新宿 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,660,000 円	332,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,931,870 円	43,262,016　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 438,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,822,000 円	332,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	332,000 円	332,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,516,370 円　（　　　　　　 46,948 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9312

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	332,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,006.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,716,800 円（　　　　　 92,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,896,096 円
②総費用	10,516,370 円
③純収益　①－②	31,379,726 円
④建物等に帰属する純収益	20,716,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,662,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,929,317 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,327 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,597,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
新宿 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 5-2

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　石井　秀樹

TEL.

鑑定評価額

269,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区余丁町２４番４｢余丁町６－２３｣				②地積　(㎡)	224 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高30m 中高層階住専地区 (100,400)
	1:1.5	事務所、車庫兼共同住宅ＲＣ7F1B	中高層の店舗兼共同住宅等が建つ路線商業地域	北東25m都道	水道、ガス、下水	東新宿 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

北東２５ｍ都道

交通

施設

東新宿駅　東方

600m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高30m
中高層階住専地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、店舗、事務所、共同住宅等の混在する幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に影響を及ぼす格
別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区を中心とする都心区に存する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路又は準幹線道路沿い
の商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。幹線道路沿いは稀
少性が高く投資需要は堅調であり、地価は安定的に推移している。取引における価格帯は規模等に応じて様々であり、
個別物件により異なるのが現状である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

東新宿駅徒歩圏の幹線道路沿いに店舗、事務所、共同住宅等が混在する地域であり、取引意思決定においては、取引価
格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされ
ていることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,470,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.0]

100
[121.8]

[100.0]
100

1,210,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

投資資金は潤沢で低金利も継続しているため
、不動産市場は概ね堅調であるが、経済活動
には業種による濃淡が見られ、回復の程度は
一様ではない。

幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く投資需
要は堅調である。周辺地域を含めて地域要因
に影響を及ぼす格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通であり、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０４ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	正方形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区最高30m 特別用途地区 (100,400)
b	１７公０４ -4	新宿区		更地	（　）	台形	南西15.5m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
c	５４公０４ -6	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16.3m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
d	６６公０４ -7	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	北17m区道、中間画地		近商高度地区最高30m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,047,418	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,047,418	100 [ 100.0]	1,047,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,050,000
b	(　 ) 1,345,006	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,357,111	100 [ 103.8]	1,307,429		1,310,000
c	(　 ) 1,062,490	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,082,677	100 [ 97.1]	1,115,012		1,120,000
d	(　 ) 1,397,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,397,405	100 [ 97.0]	1,440,624		1,440,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

新宿 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,927,409	10,458,107	31,469,302	20,467,200	11,002,102	（　0.9312） 10,245,157	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	262,696,333 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	167.00	ＲＣ8	1,006.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高30m 中高層階住専地区	100 ％	400 ％	400 ％	224 ㎡	11.8 m x 19.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階以上３８㎡程度の１ＤＫタイプ（１フロア３戸）の共同住宅を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

階段等の配置を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.00	53.6	74.00	4,600	340,400	8.0	2,723,200
							0.0	0
2～ 2	住宅	124.00	91.9	114.00	3,750	427,500	1.0	427,500
							1.0	427,500
3～ 5	住宅	124.00	91.9	114.00	3,800	433,200	1.0	433,200
							1.0	433,200
6～ 7	住宅	124.00	91.9	114.00	3,850	438,900	1.0	438,900
							1.0	438,900
8～ 8	住宅	124.00	91.9	114.00	3,900	444,600	1.0	444,600
							1.0	444,600

計		1,006.00	86.7	872.00		3,389,900		5,772,700
								3,049,500

⑨年額支払賃料	3,389,900 円　×　12ヶ月　＝　 40,678,800 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 872.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,616,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,294,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,164,740 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,130,060 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,772,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,841 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,049,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 742,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,927,409 円　　　　（　 187,176 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０４　　　　-14	3,711 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,988	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０６公賃０４　　　　-15	3,615 ( 3,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,805
c	０６公賃０４　　　　-16	4,076 ( 3,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [101.0]	3,852

新宿 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,640,000 円	328,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,935,607 円	43,294,800　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 438,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,788,000 円	328,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	328,000 円	328,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	328,000 円	328,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,458,107 円　（　　　　　　 46,688 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9312

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	328,000,000 円	設計監理料率　 317,000 円／㎡　×　 1,006.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,467,200 円（　　　　　 91,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,927,409 円
②総費用	10,458,107 円
③純収益　①－②	31,469,302 円
④建物等に帰属する純収益	20,467,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,002,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,245,157 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,737 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 262,696,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）