鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４公０４ -4	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１５公０４ -4	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東2m未舗装私道、中間画地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
c	５６公０４ -119	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.2m私道、中間画地		１住居高度地区最高30m 地区計画等 (70,160)
d	１５公０４ -2	新宿区		更地	（　）	不整形	東5.2m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,208)
e	０１公０４ -12	新宿区		更地	（　）	不整形	南2.7m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 694,340	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	683,448	100 [ 82.2]	831,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	848,000
b	(　 ) 864,726	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	882,021	100 [ 89.7]	983,301		1,000,000
c	(　 ) 729,921	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	873,329	100 [ 97.6]	894,804		913,000
d	(　 ) 769,380	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	914,204	100 [ 113.3]	806,888		823,000
e	(　 ) 1,338,299	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,293,260	100 [ 98.5]	1,312,954		1,340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.2	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

新宿 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,392,620	2,228,086	8,164,534	3,984,300	4,180,234	（　0.9504） 3,972,894	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	110,358,167 円　　　　（　 788,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	ＲＣ3	234.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	168 ％	140 ㎡	12.5 m x 11.2 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積３５㎡程度の低層共同住宅

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	85.0	66.30	4,100	271,830	1.0	271,830
							1.0	271,830
2～ 2	住宅	78.00	90.0	70.20	4,200	294,840	1.0	294,840
							1.0	294,840
3～ 3	住宅	78.00	90.0	70.20	4,200	294,840	1.0	294,840
							1.0	294,840
～

～

計		234.00	88.3	206.70		861,510		861,510
								861,510

⑨年額支払賃料	861,510 円　×　12ヶ月　＝　 10,338,120 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 206.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 372,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内における類似不動産の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,710,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 535,509 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,174,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	861,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 861,510 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 209,765 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,392,620 円　　　　（　 74,233 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０４　　　　-1	3,804 ( 3,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,293 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７公賃０４　　　　-2	4,357 ( 4,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	4,230
c	１７公賃０４　　　　-3	4,173 ( 4,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,443

新宿 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	349,500 円	69,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	931,786 円	10,710,180　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 594,100 円	69,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,900 円	69,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,900 円	69,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,228,086 円　（　　　　　　 15,915 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,900,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,984,300 円（　　　　　 28,459 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,392,620 円
②総費用	2,228,086 円
③純収益　①－②	8,164,534 円
④建物等に帰属する純収益	3,984,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,180,234 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,972,894 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,378 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,358,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 788,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
新宿 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -26

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

923,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区若葉１丁目１９番１８				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m (70,168)
	1.2:1	住宅ＲＣ3F1B	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	西4.2m区道	水道、ガス、下水	四ツ谷 680m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．２ｍ区道

交通

施設

四ツ谷駅南西方

680m

法令

規制

１中専
(70,168)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ四ツ谷駅より徒歩圏に位置する品等の良い住宅地域として、コロナ禍にあっても高所得層の住宅需要は底堅
く、当面、このような地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 795,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区のＪＲ駅徒歩圏にあって利便性と住環境の優れた住宅地域の存する圏域と判定した。需
要者の中心は、自用または投資目的の高所得層、不動産業者が想定される。低金利を背景に同一需給圏ではコロナ禍に
あっても住宅需要は堅調。また、不動産を含む投資市場ではリスク選好的で高値が続いており、近隣地域のような四ツ
谷駅徒歩圏の土地は稀少性があり取得需要が強い。市場の中心価格帯は、５０坪程度の土地で１～２億円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、自用戸建住宅のみならず賃貸共同住宅の需要が競合
する中で、収益性を考慮しつつも、市場性をとくに重視する。本件では、取引事例比較法において新宿区内の人気が高
い住宅地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格を若干重視し、賃貸事業を想定した理論的な収益価格を
も関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 894,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[100.9]

[102.0]
100

922,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    893,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染力の強い新型コロナ変異種による第６波
が懸念され、景気回復も先行き不透明である
が、低金利を背景に都心住宅市況は堅調に推
移している。

ＪＲ四ツ谷駅より徒歩圏に位置し利便性と住
環境の優れた閑静な住宅地域として、コロナ
禍にあっても高所得層向け住宅用地の需要が
強い。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０４ -12	新宿区		更地	（　）	不整形	南2.7m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
b	６２公０４ -1	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
c	０４公０４ -10	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,220)
d	６３公０４ -21	新宿区		建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		準工高度地区最高30m 特別用途地区 (70,358)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,338,299	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,293,260	100 [ 98.9]	1,307,644	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,297,318	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	1,347,215	100 [ 130.0]	1,036,319		1,060,000
c	(　 ) 837,687	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	826,189	100 [ 109.2]	756,583		772,000
d	(　 ) 819,765	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	810,121	100 [ 99.6]	813,374		830,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

新宿 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,551,683	2,257,788	8,293,895	4,084,950	4,208,945	（　0.9520） 4,006,916	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	111,303,222 円　　　　（　 795,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	ＲＣ3	234.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高20m	70 ％	300 ％	168 ％	140 ㎡	12.5 m x 11.2 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として１ＤＫの居宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.00	85.0	66.30	4,200	278,460	1.0	278,460
							1.0	278,460
2～ 2	居宅	78.00	90.0	70.20	4,250	298,350	1.0	298,350
							1.0	298,350
3～ 3	居宅	78.00	90.0	70.20	4,250	298,350	1.0	298,350
							1.0	298,350
～

～

計		234.00	88.3	206.70		875,160		875,160
								875,160

⑨年額支払賃料	875,160 円　×　12ヶ月　＝　 10,501,920 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 206.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 372,060 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,873,980 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 543,699 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,330,281 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	875,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 875,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 213,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,551,683 円　　　　（　 75,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１７公賃０４　　　　-1	3,804 ( 3,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,344 円/㎡　月額支払賃料（　 4,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１７公賃０４　　　　-2	4,357 ( 4,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,401
c	１７公賃０４　　　　-3	4,173 ( 4,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,216

新宿 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	361,500 円	72,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	924,288 円	10,873,980　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 212,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 614,500 円	72,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,300 円	72,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,257,788 円　（　　　　　　 16,127 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,300,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 234.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0565	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0421 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,084,950 円（　　　　　 29,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,551,683 円
②総費用	2,257,788 円
③純収益　①－②	8,293,895 円
④建物等に帰属する純収益	4,084,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,208,945 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,006,916 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,303,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 795,000 円／㎡）