鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -60	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、北2.4m、二方路		２住居高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
b	０８公０４ -10	新宿区		建付地	（　）	不整形	北2.8m私道、中間画地		２住居高度地区2種20m (70,160)
c	５３公０４ -4	新宿区		建付地	（　）	長方形	西3m私道、中間画地		準工高度3種最高30m (70,240)
d	１５公０４ -7	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,240)
e	０４公０４ -8	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m未舗装私道、中間画地		準工高度3種最高30m 特別用途地区 (70,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 899,281	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.8]	894,907	100 [ 100.0]	894,907	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	913,000
b	(　 ) 741,067	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	784,751	100 [ 100.0]	784,751		800,000
c	(　 ) 899,775	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	890,954	100 [ 125.2]	711,625		726,000
d	(　 ) 686,550	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	692,729	100 [ 101.4]	683,165		697,000
e	(　 ) 812,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	813,874	100 [ 112.9]	720,880		735,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 740,000 円／㎡]

新宿 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,068,155	1,698,485	6,369,670	3,213,000	3,156,670	（　0.9630） 3,039,873	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	75,996,825 円　　　　（　 543,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.54	Ｓ3	173.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m 地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	140 ㎡	7.6 m x 17.0 m	前面道路：区道　 2.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、１戸当たり約２５～３０㎡程度を想定

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,713	228,498	1.0	228,498
							1.0	228,498
2～ 2	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,750	230,775	1.0	230,775
							1.0	230,775
3～ 3	共同住宅	48.76	99.0	48.26	3,788	182,809	1.0	182,809
							1.0	182,809
～

～

計		173.84	98.6	171.34		642,082		642,082
								642,082

⑨年額支払賃料	642,082 円　×　12ヶ月　＝　 7,704,984 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 616,824 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,321,808 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 416,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,905,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	642,082 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 642,082 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 156,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,068,155 円　　　　（　 57,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０４　　　　-2	3,855 ( 3,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,855	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,833 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６公賃０４　　　　-3	3,949 ( 3,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,991
c	０６公賃０４　　　　-4	3,306 ( 3,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.1]	100 [100.0]	3,666

新宿 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	255,000 円	51,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	757,285 円	8,321,808　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 433,500 円	51,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,000 円	51,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,698,485 円　（　　　　　　 12,132 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9630

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 173.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,213,000 円（　　　　　 22,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,068,155 円
②総費用	1,698,485 円
③純収益　①－②	6,369,670 円
④建物等に帰属する純収益	3,213,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,156,670 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,039,873 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,996,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 543,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
新宿 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -18

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　山崎　佳代

TEL.

鑑定評価額

99,400,000 円

１㎡当たりの価格

710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区赤城下町６９番２外				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高20m 地区計画等 (70,160)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	東2.2m区道	水道、ガス、下水	神楽坂 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位　北、２．
２ｍ区道

交通

施設

神楽坂駅　北方

350m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
高度2種最高20m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、低層共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現
状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 754,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 577,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神楽坂駅、牛込柳町駅、江戸川橋駅を最寄り駅とし、小規模な一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域と判定した
。主たる需要者は自己居住用として求める個人が中心となるが、都心立地等交通利便性にも優れていて、アパート等の
賃貸需要も安定した地域で、相応の規模があれば投資目的の個人投資家等も挙げられる。当該地域の居住用土地取引の
中心は面積５０㎡～１６０㎡、総額５０００～１億円台と幅広い需要が存在している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏の類似地域内に位置する規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めており市場性
を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で収益性
を反映した価格である。上述の通り居住目的の需要が中心であると判断されることから、比準価格を重視し収益価格を
比較考量して、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 743,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[109.2]

[102.0]
100

708,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    676,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の持ち直しの動きが見られる中、金融緩
和継続、低金利、株価上昇等を背景に都内不
動産市場は住居系を中心に底堅い動きが継続
している。

神楽坂駅徒歩圏、都心立地の交通利便性が高
い成熟した既成住宅地域であり、底堅い住宅
需要がある。地価は上昇基調に転じている。

個別的要因に変動要因は特にない。代替競争
関係にある不動産と比較した競争力は普通で
ある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８公０４ -10	新宿区		建付地	（　）	不整形	北2.8m私道、中間画地		２住居高度地区2種20m (70,160)
b	１５公０４ -7	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,240)
c	０４公０４ -8	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m未舗装私道、中間画地		準工高度3種最高30m 特別用途地区 (70,240)
d	５１公０４ -1	新宿区		建付地	（　）	長方形	北東3.3m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 741,067	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	784,751	100 [ 100.0]	784,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	800,000
b	(　 ) 686,550	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	692,729	100 [ 99.8]	694,117		708,000
c	(　 ) 812,246	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	813,874	100 [ 112.6]	722,801		737,000
d	(　 ) 873,630	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 99.0]	100 [ 101.0]	886,823	100 [ 117.3]	756,030		771,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 754,000 円／㎡]

新宿 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,165,410	1,713,076	6,452,334	3,103,620	3,348,714	（　0.9643） 3,229,165	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	80,729,125 円　　　　（　 577,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	62.54	Ｓ3	173.84
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高20m 地区計画等	70 ％	300 ％	160 ％	140 ㎡	7.6 m x 17.0 m	前面道路：区道　 2.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（２０～２５㎡程度）の低層共同住宅を想定。

⑦有効率　 98.6 ％
の理由

同種建物では標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,750	230,775	1.0	230,775
							1.0	230,775
2～ 2	共同住宅	62.54	98.4	61.54	3,800	233,852	1.0	233,852
							1.0	233,852
3～ 3	共同住宅	48.76	99.0	48.26	3,850	185,801	1.0	185,801
							1.0	185,801
～

～

計		173.84	98.6	171.34		650,428		650,428
								650,428

⑨年額支払賃料	650,428 円　×　12ヶ月　＝　 7,805,136 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 171.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 616,824 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近傍類似の賃貸事例等の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,421,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 421,098 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,000,862 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	650,428 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,179 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 650,428 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 158,369 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,165,410 円　　　　（　 58,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６公賃０４　　　　-2	3,855 ( 3,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,884 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０６公賃０４　　　　-3	3,949 ( 3,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	3,957
c	０６公賃０４　　　　-4	3,306 ( 3,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	3,742

新宿 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	259,500 円	51,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	757,976 円	8,421,960　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 150,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 441,100 円	51,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,900 円	51,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,713,076 円　（　　　　　　 12,236 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9643

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,900,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 173.84 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,103,620 円（　　　　　 22,169 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,165,410 円
②総費用	1,713,076 円
③純収益　①－②	6,452,334 円
④建物等に帰属する純収益	3,103,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,348,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,229,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,065 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,729,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 577,000 円／㎡）