鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１公０４ -4	新宿区		建付地	（　）	長方形	南3.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	５１公０４ -1	新宿区		建付地	（　）	長方形	北東3.3m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
c	１０公０４ -13	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	５６公０４ -141	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.6m区道、中間画地		１住居高度3種最高30m (70,160)
e	５６公０４ -58	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.3m区道、中間画地		２低専高度2種最高12m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,159,035	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,117,089	100 [ 85.6]	1,305,011	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 873,630	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 99.0]	100 [ 101.0]	886,823	100 [ 76.0]	1,166,872		1,170,000
c	(　 ) 1,288,876	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,277,614	100 [ 121.3]	1,053,268		1,050,000
d	(　 ) 1,210,960	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	1,245,209	100 [ 112.7]	1,104,888		1,100,000
e	(　 ) 1,180,951	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,137,801	100 [ 106.5]	1,068,358		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

新宿 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,059,817	5,607,117	18,452,700	10,113,500	8,339,200	（　0.9520） 7,938,918	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	220,525,500 円　　　　（　 557,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	230.00	ＲＣ3	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	396 ㎡	12.7 m x 31.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として１ＤＫの居宅を想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	200.00	85.0	170.00	4,000	680,000	1.0	680,000
							1.0	680,000
2～ 2	居宅	200.00	90.0	180.00	4,050	729,000	1.0	729,000
							1.0	729,000
3～ 3	居宅	160.00	90.0	144.00	4,050	583,200	1.0	583,200
							1.0	583,200
～

～

計		560.00	88.2	494.00		1,992,200		1,992,200
								1,992,200

⑨年額支払賃料	1,992,200 円　×　12ヶ月　＝　 23,906,400 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 889,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,795,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,239,780 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,555,820 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,992,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,992,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 485,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,059,817 円　　　　（　 60,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０４　　　　-1	3,895 ( 3,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,272	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,140 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０１公賃０４　　　　-2	3,695 ( 3,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,849
c	０１公賃０４　　　　-3	2,981 ( 2,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,104

新宿 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	895,000 円	179,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,157,217 円	24,795,600　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 675,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,521,500 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,607,117 円　（　　　　　　 14,159 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9520

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0565	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0421 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,113,500 円（　　　　　 25,539 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,059,817 円
②総費用	5,607,117 円
③純収益　①－②	18,452,700 円
④建物等に帰属する純収益	10,113,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,339,200 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,938,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,525,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
新宿 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -8

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　小川　征誠

TEL.

鑑定評価額

394,000,000 円

１㎡当たりの価格

995,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	780,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区下落合２丁目４１７番２１｢下落合２－１８－１１｣				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:2.5	共同住宅Ｓ3	一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北5.4m区道	水道、ガス、下水	目白 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 390 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北５．４ｍ
区道

交通

施設

目白駅南西方

450m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地として成熟しており、当面現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 518,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として新宿区を中心とする優良住宅地域と判定した。当該地域は近隣に学校法人学習院が存する等に
より、高級住宅や高級マンションが建ち並ぶ知名度のある地域であり、居住の快適性は良好である。また、近隣地域は
目白駅徒歩圏であり、底堅い需要がある。市場の中心価格帯は、規模により異なるものの、一坪単価３００万円から３
５０万円と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した客観的内容に基づく価格であるため、説得力を有する。また、収益価格は賃貸を想定
した収益性に基づく価格である。当該地域においては、共同住宅よりも当該地域の高級感、知名度に着目した自用目的
の需要が旺盛であるため、賃貸を想定する収益性に基づく収益価格の説得力はやや劣る。従って、比準価格を重視し、
収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 894,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.9]

[100.0]
100

982,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    969,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利政策の影響により住宅需要は堅調であ
り、新型コロナの影響はあるものの、需要者
の購入意欲は積極的である。

目白駅徒歩圏に存する閑静な住宅地域であり
、新型コロナの影響はあるものの、需要は底
堅い。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -165	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	０８公０４ -13	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	１５公０４ -15	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.2m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,248)
d	１４公０４ -14	新宿区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.6m区道、北東3.6m、角地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 914,578	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	933,784	100 [ 85.4]	1,093,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 1,024,096	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	981,182	100 [ 74.1]	1,324,132		1,320,000
c	(　 ) 957,036	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	963,735	100 [ 96.1]	1,002,846		1,000,000
d	(　 ) 967,884	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	897,863	100 [ 77.9]	1,152,584		1,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.7	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

新宿 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,712,558	5,573,630	18,138,928	10,374,000	7,764,928	（　0.9504） 7,379,788	（ 4.0 - 0.4 ） 3.6％
	⑧収益価格	204,994,111 円　　　　（　 518,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	230.00	ＲＣ3	560.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	396 ㎡	12.7 m x 31.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	共同住宅	200.00	85.0	170.00	3,920	666,400	1.0	666,400
							1.0	666,400
～ 2	共同住宅	200.00	90.0	180.00	4,000	720,000	1.0	720,000
							1.0	720,000
～ 3	共同住宅	160.00	90.0	144.00	4,000	576,000	1.0	576,000
							1.0	576,000
～

～

計		560.00	88.2	494.00		1,962,400		1,962,400
								1,962,400

⑨年額支払賃料	1,962,400 円　×　12ヶ月　＝　 23,548,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 494.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 889,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の共同住宅の水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,438,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,221,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,216,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,962,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,643 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,962,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 477,815 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,712,558 円　　　　（　 59,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８公賃０４　　　　-4	4,900 ( 4,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	4,580	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,089 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０８公賃０４　　　　-5	3,408 ( 3,408)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,983
c	０８公賃０４　　　　-6	3,543 ( 3,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	3,619

新宿 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	910,000 円	182,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,077,230 円	24,438,000　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 675,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,547,000 円	182,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	182,000 円	182,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,573,630 円　（　　　　　　 14,075 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	182,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 560.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 × 40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,374,000 円（　　　　　 26,197 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,712,558 円
②総費用	5,573,630 円
③純収益　①－②	18,138,928 円
④建物等に帰属する純収益	10,374,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,764,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,379,788 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 204,994,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 518,000 円／㎡）