鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新宿 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -87	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.8m私道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
b	５２公０４ -12	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
c	５６公０４ -74	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南3.6m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m (70,160)
d	５６公０４ -80	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m区道、南2.9m、角地		準工高度3種最高20m (80,200)
e	５６公０４ -164	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.9m区道、中間画地		１住居高度地区最高30m 第２種中高層階住 (70,236)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 694,444	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	684,903	100 [ 92.9]	737,248	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	752,000
b	(　 ) 760,292	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	736,167	100 [ 97.9]	751,958		767,000
c	(　 ) 828,055	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	792,567	100 [ 95.9]	826,452		843,000
d	(　 ) 734,586	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	707,745	100 [ 98.8]	716,341		731,000
e	(　 ) 744,569	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	752,015	100 [ 99.0]	759,611		775,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 758,000 円／㎡]

新宿 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,352,751	4,472,370	12,880,381	9,328,800	3,551,581	（　0.9470） 3,363,347	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	84,083,675 円　　　　（　 522,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.03	ＲＣ5	452.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火高度地区最高30m 中高層階住居専用	70 ％	400 ％	240 ％	161 ㎡	12.5 m x 12.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積約３０㎡の共同住宅

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階段等の配置を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.15	72.5	55.21	3,650	201,517	1.0	201,517
							1.0	201,517
2～ 2	住宅	94.03	85.5	80.39	3,700	297,443	1.0	297,443
							1.0	297,443
3～ 3	住宅	94.03	85.5	80.39	3,750	301,463	1.0	301,463
							1.0	301,463
4～ 4	住宅	94.03	85.5	80.39	3,800	305,482	1.0	305,482
							1.0	305,482
5～ 5	住宅	94.03	85.5	80.39	3,850	309,502	1.0	309,502
							1.0	309,502

計		452.27	83.3	376.77		1,415,407		1,415,407
								1,415,407

⑨年額支払賃料	1,415,407 円　×　12ヶ月　＝　 16,984,884 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 376.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 904,248 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域に存する平均的な共益費を参考にして査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,889,132 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 894,457 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,994,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,415,407 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,415,407 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 344,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,352,751 円　　　　（　 107,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３公賃０４　　　　-1	4,025 ( 4,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,947	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,782 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０３公賃０４　　　　-2	3,189 ( 3,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,579
c	０３公賃０４　　　　-3	3,743 ( 3,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,781

新宿 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,860,470 円	17,889,132　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,472,370 円　（　　　　　　 27,779 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9470

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 334,000 円／㎡　×　 452.27 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,328,800 円（　　　　　 57,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,352,751 円
②総費用	4,472,370 円
③純収益　①－②	12,880,381 円
④建物等に帰属する純収益	9,328,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,551,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,363,347 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,083,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
新宿 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新宿 -5

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　海老本　貴

TEL.

鑑定評価額

115,000,000 円

１㎡当たりの価格

714,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新宿区北新宿４丁目２２番３０｢北新宿４－２２－１６｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,400) 防火（その他）高度地区最高30m 中高層階住居専用 (70,240)
	1:1	共同住宅ＲＣ4	マンションのほかに事務所等も見られる住宅地域	東6m区道	水道、ガス、下水	東中野 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北、６ｍ区
道

交通

施設

東中野駅北東方

750m

法令

規制

１住居
(70,240)
防火
高度地区最高30m
中高層階住居専用

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、共同住宅、一般住宅のほか、事務所等も見受けられる住宅地域である。価格形成に大きな影響を及
ぼす変動要因はなく、当面の間、現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 777,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 524,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新宿区及び隣接区における住宅地域及び戸建住宅や共同住宅のほか事務所等も混在する地域と判定した
。主たる需要者としては、自己使用目的や賃貸事業目的の個人、法人が想定される。近隣地域及びその周辺地域は利便
性が高く、需要は底堅い。土地の中心価格帯は、立地条件、画地条件等により大きく異なるが、坪単価２００万円～３
００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は事務所等も見受けられる利便性の高い住宅地域に位置する。主たる需要者は自己使用目的、賃貸事業目的の両
方が想定され、取引に際しては収益性のほか代替競争不動産の取引動向が重視されるが、立地の希少性等を鑑みれば、
後者がより重視されると判断した。本件では、規範性を有する取引事例により試算し、市場性を反映した比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量のうえ、更に代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　新宿 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 743,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[108.8]

[102.0]
100

710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は収束しておらず
、その動向には注視が必要であるが、良好な
資金調達環境のもと不動産投資市場は活況を
呈している。

ＪＲ東中野駅徒歩圏の住宅地域で、新宿駅へ
のアクセスに優れ、利便性が高い。近隣地域
等の地域要因に影響を与える大きな変動要因
はない。

価格形成に影響を与える個別的要因に特段の
変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

新宿 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -96	新宿区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.4m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,216)
b	５６公０４ -164	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.9m区道、中間画地		１住居高度地区最高30m 第２種中高層階住 (70,236)
c	１４公０４ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.3m区道、西2.2m、二方路		１中専高度2種最高20m (70,160)
d	０８公０４ -2	新宿区		更地	（　）	台形	南4.3m区道、北3.8m、二方路		１住居高度地区2種20m (70,172)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 653,344	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	630,100	100 [ 80.0]	787,625	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	803,000
b	(　 ) 744,569	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	752,015	100 [ 99.0]	759,611		775,000
c	(　 ) 589,420	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	608,491	100 [ 79.3]	767,328		783,000
d	(　 ) 654,450	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	614,731	100 [ 83.2]	738,859		754,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 777,000 円／㎡]

新宿 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,913,703	4,473,682	12,440,021	8,910,200	3,529,821	（　0.9556） 3,373,097	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	84,327,425 円　　　　（　 524,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新宿 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.03	ＲＣ5	452.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火高度地区最高30m 中高層階住居専用	70 ％	400 ％	240 ％	161 ㎡	12.5 m x 12.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として１Ｋタイプ（２５㎡程度）の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	76.15	72.5	55.21	3,550	195,996	1.0	195,996
							1.0	195,996
2～ 2	住宅	94.03	85.5	80.39	3,600	289,404	1.0	289,404
							1.0	289,404
3～ 3	住宅	94.03	85.5	80.39	3,650	293,424	1.0	293,424
							1.0	293,424
4～ 4	住宅	94.03	85.5	80.39	3,700	297,443	1.0	297,443
							1.0	297,443
5～ 5	住宅	94.03	85.5	80.39	3,750	301,463	1.0	301,463
							1.0	301,463

計		452.27	83.3	376.77		1,377,730		1,377,730
								1,377,730

⑨年額支払賃料	1,377,730 円　×　12ヶ月　＝　 16,532,760 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 376.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 904,248 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準を参考のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,437,008 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 871,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,565,158 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,377,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,088 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,377,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 335,457 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,913,703 円　　　　（　 105,054 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０３公賃０４　　　　-1	4,025 ( 4,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,731 円/㎡　月額支払賃料（　 3,650 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５公賃０４　　　　-16	3,674 ( 3,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,674
c	０５公賃０４　　　　-23	3,593 ( 3,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,593

新宿 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,970,382 円	17,437,008　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 193,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,473,682 円　（　　　　　　 27,787 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 452.27 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,910,200 円（　　　　　 55,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,913,703 円
②総費用	4,473,682 円
③純収益　①－②	12,440,021 円
④建物等に帰属する純収益	8,910,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,529,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,373,097 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,951 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,327,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 524,000 円／㎡）