別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
新宿 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -1 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岩下　剛佳   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 615,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保１丁目２１９番４
｢大久保１－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(         13) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西2.4m区道 水道、ガス、下水 新大久保

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　２
．４ｍ区道		 交通

施設		 新大久保駅東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    649,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    486,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区のＪＲ山手線等の各駅勢圏の低層住宅地域で、需要者の中心は一般のエンドユーザーのほか転売目
的の不動産業者である。圏内は都心に近い利便性の良い住宅地域として熟成しており潜在的需要は根強い。市場での需
要の中心となる価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で１億円～１億５千万円程度、新築の戸建物件は規模による
個別性が強く１億円前後を中心に幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は代替不動産との価格比較等の観点から意思決定を行う傾向が強く、市場の実態を反映した比準価格は実証的で
説得力を有する。一方で収益価格は最有効使用の賃貸用不動産を想定して試算したが、現実の市場で収益性に着目した
取引は少なく相対的に信頼性は劣る。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.4]		 [102.0]
100		 607,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 原油等の資源価格の高騰、円安の加速、部材
の供給不足などが世界的な景気後退からの回
復に水を差し、実体経済の先行き不透明感を
もたらしている。

都心エリアの住宅市場は一時的な停滞を脱し
堅調に推移している。近隣地域に特筆すべき
要因変化は無く市場の特性に格別の変動は無
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２公０４

-13		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北3.4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
b １４公０４

-12		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.6m区道、
北3.5m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,160)
c ５６公０４

-65		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.3m私道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
d ５６公０４

-66		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.6m区道、
南3.9m、角地
１住居
高度2種最高20m
(80,160)
e ５６公０４

-67		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
894,171  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
902,219 		 100
[ 141.9]
635,813 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
649,000 
b (　           ) 
1,069,568  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.7]
1,073,817 		 100
[ 169.0]
635,395 
648,000 
c (　           ) 
947,838  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
958,161 		 100
[ 143.9]
665,852 
679,000 
d (　           ) 
988,142  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
961,817 		 100
[ 150.7]
638,233 
651,000 
e (　           ) 
971,567  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
979,340 		 100
[ 142.2]
688,706 
702,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    649,000 円／㎡]  



新宿 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,228,559 
2,713,258 
9,515,301 
5,100,940 
4,414,361 		 （　0.9556）
4,218,363 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    105,459,075 円　　　　（　    486,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 Ｓ3 289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   217 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   2.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの共同住宅。平均専有面積３２㎡程度。 ⑦有効率　  98.4 ％
の理由		 おおむね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,489 
345,411 		 1.0  345,411 
1.0  345,411 

 2～ 2		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,560 
352,440 		 1.0  352,440 
1.0  352,440 

 3～ 3		 住宅
88.50 
98.3 
87.00 
3,560 
309,720 		 1.0  309,720 
1.0  309,720 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.50 
98.4 
285.00 

1,007,571 		 1,007,571 
1,007,571 
⑨年額支払賃料      1,007,571 円　×　12ヶ月　＝　      12,090,852 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         513,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の標準的な共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,603,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       630,193 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,973,659 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,007,571 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,007,571 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         245,328 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,228,559 円　　　　（　        56,353 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４公賃０４
　　　　-1		 4,354  
(   4,259) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,628 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０４公賃０４
　　　　-2		 4,133  
(   4,043) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,594 
c ０４公賃０４
　　　　-3		 4,025  
(   4,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
3,693 
新宿 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 426,500 円  　　　　     85,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,172,158 円  　　　       12,603,852　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      725,000 円  　　　　     85,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,713,258 円　（　　　　　　        12,503 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 286,000 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,100,940 円  
（　　　　　        23,507 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,228,559 円      
②総費用 2,713,258 円      
③純収益　①－② 9,515,301 円      
④建物等に帰属する純収益 5,100,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,414,361 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,218,363 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,439 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,459,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     486,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
新宿 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 -1 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 615,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大久保１丁目２１９番４
｢大久保１－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(         13) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,160)

1:2		 住宅

ＲＣ3		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西2.4m区道 水道、ガス、下水 新大久保

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路は狭隘道路であるが、近
隣の商業地は店舗が集積して
いる。		 街

路		 基準方位：北　　２
．４ｍ区道		 交通

施設		 新大久保駅　東方

400m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 狭隘道路が閑静な住環境を形成している。新型コロナウイルス感染症による利用形態に変化はない。混在住宅地
として現状の地域的特性を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    646,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として新宿区内中心部の準幹線道路背後に戸建住宅、共同住宅等の混在する住宅地域と判定した。主た
る需要者は新宿区内に地縁のあるエンドユーザー、小規模画地の併合により開発事業をする不動産会社等が想定される
。市場の需給動向は不動産投資意欲は回復傾向にあり、稀少性のある土地を中心にやや強含みであるが新変異株等によ
る市場の停滞リスクは払拭出来ない。中心価格帯は土地建物総額で４，０００万円～１億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は準幹線道路背後の低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視さ
れる。比準価格は各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地
域が狭隘道路で基準容積率が低く、地価水準に見合た賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって代表標準地
との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    743,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.6]		 [102.0]
100		 615,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症は収束の兆しがあ
るが変異株や第六波の発現等の懸念は払拭で
きない。政府等による政策の動静には注視が
必要である。

周辺の商業施設によりやや喧噪感があるが交
通及び生活の利便性は良好で、狭隘な街路条
件が閑静な住環境を維持している。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.6
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６公０４

-64		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.5m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
b ０１公０４

-8		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南2.1m道路、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
c ０３公０４

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東3.3m区道
、中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
d ５２公０４

-7		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.3m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
752,669  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
747,504 		 100
[ 101.0]
740,103 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
755,000 
b (　           ) 
508,084  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
483,890 		 100
[  74.1]
653,023 
666,000 
c (　           ) 
645,291  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
626,677 		 100
[ 100.0]
626,677 
639,000 
d (　           ) 
631,313  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
630,075 		 100
[ 102.0]
617,721 
630,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    646,000 円／㎡]  



新宿 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,270,266 
2,796,480 
9,473,786 
5,065,060 
4,408,726 		 （　0.9556）
4,212,979 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    105,324,475 円　　　　（　    485,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 124.00 Ｓ3 289.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高20m
 70 ％   300 ％   160 ％   217 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：区道     　   2.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者向け１ＤＫタイプ（１フロア３住戸）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  98.4 ％
の理由		 近隣の同種同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,500 
346,500 		 1.0  346,500 
1.0  346,500 

 2～ 2		 住宅
100.50 
98.5 
99.00 
3,550 
351,450 		 1.0  351,450 
1.0  351,450 

 3～ 3		 住宅
88.50 
98.3 
87.00 
3,600 
313,200 		 1.0  313,200 
1.0  313,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
289.50 
98.4 
285.00 

1,011,150 		 1,011,150 
1,011,150 
⑨年額支払賃料      1,011,150 円　×　12ヶ月　＝　      12,133,800 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     285.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         513,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,646,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       632,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,014,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,011,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,606 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,011,150 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         246,200 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,270,266 円　　　　（　        56,545 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０９公賃０４
　　　　-22		 3,696  
(   3,603) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,696 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０９公賃０４
　　　　-23		 4,208  
(   4,116) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,208 
c ０９公賃０４
　　　　-24		 3,358  
(   3,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,358 
新宿 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 423,500 円  　　　　     84,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,264,680 円  　　　       12,646,800　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      219,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      719,900 円  　　　　     84,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,700 円  　　　　     84,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,796,480 円　（　　　　　　        12,887 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 284,000 円／㎡　×　     289.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,065,060 円  
（　　　　　        23,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,270,266 円      
②総費用 2,796,480 円      
③純収益　①－② 9,473,786 円      
④建物等に帰属する純収益 5,065,060 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,408,726 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,212,979 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    105,324,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     485,000 円／㎡）